□本報記者 萬(wàn)晶 陳瑩瑩 張昊
 

　　元旦期間一線(xiàn)城市樓市繼續冷清，購房者觀(guān)望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。這種慘淡局面主要是因為開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)不給力，各地只有少量領(lǐng)跌的樓盤(pán)吸引到剛需購房者，成交略有回升。
 

　　業(yè)內人士指出，2012年樓市調控不會(huì )放松，只有房?jì)r(jià)繼續回落才有望帶動(dòng)成交量回暖。在未來(lái)供應量增加的預期下，開(kāi)發(fā)商面臨更嚴峻形勢，樓市可能進(jìn)入“拼跌時(shí)代”。
 

　　住宅成交大幅下降
 

　　上海地區元旦期間樓市成交慘淡。據網(wǎng)易房產(chǎn)數據中心統計，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類(lèi)商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。
 

　　與前幾年元旦假期情況相比，2012年上海樓市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天沒(méi)有成交數據，不過(guò)在隨后兩天，上海樓市就出現井噴，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期間商品房日成交量約500套，2009年元旦期間日成交量也有350套。
 

　　中介機構統計顯示，北京地區2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)網(wǎng)簽總量為335套，與2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅網(wǎng)簽總量為323套，同比下跌66%；二手住宅網(wǎng)簽總量為12套，同比下跌84%。
 

　　深圳樓市表現較平穩。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，與2010年同期的160套相比基本持平。成交均價(jià)從2010年每平方米16469元上漲到2012年的每平方米20849元。業(yè)內人士分析，元旦期間深圳樓市成交均價(jià)上漲，一方面可能與成交結構有關(guān)，另一方面也說(shuō)明深圳樓市實(shí)質(zhì)性松動(dòng)還未開(kāi)始，目前的在售新盤(pán)也以“暗降”優(yōu)惠方式為主。
 

　　廣州元旦期間不少樓盤(pán)甚至取消了優(yōu)惠活動(dòng)。中原地產(chǎn)廣州項目部經(jīng)理黃韜估計，元旦廣州樓市的成交較去年同期下降20%-30%，成交均價(jià)則比去年同期上漲約10%。
 

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，北京、上海等地2012年元旦期間的住宅網(wǎng)簽量與2011年同期相比雖然跌幅較大，但是與最近的2011年端午節、中秋節和國慶節相比，交易量有較明顯回暖。2011年四季度新房和二手房?jì)r(jià)格的不斷回落，激發(fā)了部分購房人的買(mǎi)房意愿。
 

　　樓盤(pán)促銷(xiāo)成色欠佳
 

　　元旦前后(2011年12月31日至2012年1月3日)，上海市有6個(gè)住宅項目開(kāi)盤(pán)，總計推出房源1300余套，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約23000元/平方米，這也是近6周以來(lái)開(kāi)盤(pán)均價(jià)首度超過(guò)20000元/平方米。
 

　　總體看，2012年1月上海新盤(pán)上市數量稀少，預計只有8個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，不但與2011年12月相比數量大減，也不到2011年1月開(kāi)盤(pán)數目的一半。低價(jià)入市的普通住宅將延續之前的優(yōu)惠，暫未傳出有更大優(yōu)惠。業(yè)內人士分析，上海的開(kāi)發(fā)商似乎都有意避開(kāi)1月的傳統淡季，今年農歷春節較早，加上2011年樓市“寒氣未退”，是造成2012年1月開(kāi)盤(pán)項目數量特別少的重要原因。
 

　　北京樓市觀(guān)望氣氛濃厚。中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，元旦期間看房人群的確不在少數，但多數以觀(guān)望為主。售樓處工作人員表示，大多數看房者都只是過(guò)來(lái)實(shí)地“踩點(diǎn)”、看看戶(hù)型、詢(xún)問(wèn)優(yōu)惠，并沒(méi)有強烈的入市意愿。一位看房者表示：“年關(guān)將至，也沒(méi)有多少心情買(mǎi)房子，即使出手也要等到農歷春節以后了。”
 

　　由于強烈的降價(jià)預期，目前多數準購房者更傾向購置現房。元旦期間，北京樓市新開(kāi)盤(pán)的項目并不多。位于大興區舊宮的東亞五環(huán)國際是為數不多的1月1日開(kāi)盤(pán)的項目之一，均價(jià)14500元/平方米，預計2014年入住。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，元旦期間咨詢(xún)和看房的人不少，但多數仍“在觀(guān)望”。
 

　　元旦假期廣州市的幾個(gè)指標性樓盤(pán)的售價(jià)也未見(jiàn)松動(dòng)。和記黃埔番禺項目珊瑚天峰在元旦假期并無(wú)任何優(yōu)惠，這個(gè)曾經(jīng)被稱(chēng)為廣州降價(jià)第一盤(pán)的珊瑚天峰如今價(jià)格已經(jīng)恢復高位，毛坯房17000元/平方米。正在銷(xiāo)售中的越秀區的東方文德廣場(chǎng)，售價(jià)為29000元至38000元／平方米，均價(jià)33000元，號稱(chēng)“新年巨惠”，可實(shí)際上與上周開(kāi)盤(pán)時(shí)的報價(jià)幾乎沒(méi)有差別。
 

　　降價(jià)空間有望開(kāi)啟
 

　　對于2012年樓市走勢，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，2011年住宅交易量持續下滑引發(fā)價(jià)格松動(dòng)，2012年樓市調控不會(huì )放松，這會(huì )加深市場(chǎng)的降價(jià)預期和購房者的抄底心態(tài)。購房者的集體觀(guān)望將使得2012年上半年樓市成交量仍難轉暖，但入市樓盤(pán)恐將繼續增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金將更緊張。
 

　　一方面，2009、2010兩年供地高峰期過(guò)后，2011年出現了項目開(kāi)工潮。以北京市為例，2011年1-11月，北京全市商品住宅新開(kāi)工面積為2445.2萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)45.5%，開(kāi)工量的加大意味著(zhù)眾多項目進(jìn)入了開(kāi)盤(pán)“倒計時(shí)”。另一方面，2011年樓市成交清淡，一些新項目一再推遲上市，但拖至2012年，開(kāi)發(fā)商的資金壓力已至高位，亟待銷(xiāo)售回款緩解資金困境，將不得不冒著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險強行開(kāi)盤(pán)。
 

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無(wú)可幸免地遭遇寒潮。預計2012年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在“限速”中前行。“目前來(lái)看拐點(diǎn)漸顯，預期在6-12個(gè)月內房?jì)r(jià)還有可能出現10%-20%的下調空間。北京等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續下調超過(guò)15%的可能性非常大，而二三線(xiàn)城市出現10%左右下跌的可能性也非常大。”
 

　　之前曾一舉跌破“萬(wàn)元”單價(jià)的上海寶山區樓盤(pán)旭輝瀾悅灣，預計1月還將加推新房，價(jià)格仍可能在萬(wàn)元以下。樓盤(pán)相關(guān)負責人表示，之前的定價(jià)策略表明唯有讓利才能搶跑市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)壓力依然巨大，開(kāi)發(fā)商只有放棄幻想，給出符合購房人心理預期的價(jià)位，才可能快速回籠資金。正在上海降價(jià)銷(xiāo)售的星河灣董事長(cháng)黃文仔也表示，主動(dòng)下調價(jià)格是對調控政策的響應，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入寒冬。
 

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松(微博)日前表示，現在是開(kāi)發(fā)商想降價(jià)又不敢降，只能采取回購等“曲線(xiàn)救國”的方式。2012年上半年會(huì )形成真正有利于開(kāi)發(fā)商降價(jià)的環(huán)境，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)將由現在“暗降”升級為“明降”。
 

　　多位房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，預計2012年一季度或將有更大幅度的“降價(jià)潮”出現，屆時(shí)或將引發(fā)一波剛需入市“購房潮”，隨后樓市成交量才能逐步回升。