原標題：未來(lái)十年樓市投資收益或低于股市
　　
　　大西北網(wǎng)10月21日訊 據《南方日報》報道，近日，今年新科諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主羅伯特·席勒的言論在中國引起了爭議。席勒曾多次到訪(fǎng)中國，并且堅定地認為中國房地產(chǎn)“泡沫嚴重”。日前，隨著(zhù)他獲得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎，這一觀(guān)點(diǎn)再次被集中報道，引發(fā)了市場(chǎng)熱議。
　　
　　而在上周五的2013中國新經(jīng)濟力量論壇上，摩根大通亞太區董事總經(jīng)理、中國投資銀行部業(yè)務(wù)主席龔方雄也明確表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)將受惠城鎮化進(jìn)程而迎來(lái)“黃金十年”，但從投資收益角度看，未來(lái)十年持有房產(chǎn)的回報將低于股市。
　　
　　隨著(zhù)三中全會(huì )臨近，市場(chǎng)上對于房產(chǎn)稅擴圍并嚴格執行的傳聞越來(lái)越多，引發(fā)不少房產(chǎn)投資者擔憂(yōu)。記者調查發(fā)現，目前有部分持有四五套房的投資者已經(jīng)開(kāi)始拋售手中的多余房產(chǎn)，僅留下一套自居，一套放租。
　　
　　頂著(zhù)“泡沫論”一路走高至今的樓市是否即將迎來(lái)寒冬？節節攀升的房?jì)r(jià)距離拐點(diǎn)還有多遠？現在到底是不是一個(gè)拋售房產(chǎn)的好時(shí)機？圍繞這些問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了多位業(yè)內專(zhuān)家，為投資者答疑解惑。
　　
　　案例
　　
　　租金漲幅遠低于房?jì)r(jià)
　　
　　家住廣州市天河區的胡先生是一位私營(yíng)業(yè)主。前幾年，看著(zhù)廣州房?jì)r(jià)節節攀升，胡先生及時(shí)入手了幾套房，目前這些物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格都已經(jīng)漲了不少。胡先生在樓市投資上的眼光也得到了親友們的欽佩。
　　
　　然而，最近胡先生卻一股腦將手頭的四套房賣(mài)掉了兩套，僅留下一套房自己居住，另外一套房則用來(lái)出租。他的這個(gè)決定讓身邊不少人詫異：俗話(huà)說(shuō)追漲不追跌，眼下廣州房?jì)r(jià)仍是穩中有漲，胡先生并無(wú)換房需求，生意上也不缺錢(qián)，為什么要賣(mài)房？
　　
　　“晚出手可能很難賣(mài)到滿(mǎn)意的價(jià)格了。”胡先生表示，選擇此時(shí)出售物業(yè)，有著(zhù)多重考慮，其中最主要的還是對房?jì)r(jià)之后的走勢有所擔憂(yōu)。“三中全會(huì )馬上要開(kāi)了，我聽(tīng)說(shuō)了很多房產(chǎn)稅要開(kāi)始擴圍的傳聞，要是真開(kāi)始收稅，持有成本就高了，而且市場(chǎng)風(fēng)向一變，就賣(mài)不上價(jià)錢(qián)了。”
　　
　　根據滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部對旗下門(mén)店成交的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易分析，今年9月份廣州總體（不含南沙、蘿崗）二手住宅成交均價(jià)為19347元/平方米，環(huán)比上升1.2%，但同比去年同期上升了16.7%，漲幅可謂驚人。
　　
　　滿(mǎn)堂紅的數據顯示，租賃市場(chǎng)方面，9月份廣州總體（不含南沙、蘿崗）二手住宅平均租金為46.0元/平方米·月，環(huán)比持平，同比上升9.3%。雖然同比漲幅不小，但比起房?jì)r(jià)的攀升幅度仍相差甚遠，小業(yè)主將物業(yè)出租所產(chǎn)生的收益普遍不樂(lè )觀(guān)。
　　
　　滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級經(jīng)理周峰分析，租金隨大市而上漲，其漲幅也遠不如同一小區內供應有限的可售房源漲幅，故出租回報率難以理想。這也正是胡先生決定盡早拋售房產(chǎn)的一個(gè)很大原因。
　　
　　胡先生判斷，今年房?jì)r(jià)漲那么厲害，中央加強調控是遲早的事情。而他最新買(mǎi)的房子是用的銀行貸款，每個(gè)月都要還貸款和利息，現在租金價(jià)格也不太理想，不如趁著(zhù)房?jì)r(jià)在高位套現，將資金轉投股票市場(chǎng)。“我的小孩年紀還小，短時(shí)間沒(méi)有用房子的需求，而且考慮房子的折舊問(wèn)題，早點(diǎn)賣(mài)掉也好。”
　　
　　胡先生的選擇并非個(gè)案。此前有媒體報道稱(chēng)，北京出現大戶(hù)型豪宅拋售潮。先是180平方米以上的大戶(hù)型出現罕有的拋售，有些從未有過(guò)交易的豪華小區內，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢。
　　
　　據統計，僅10月上旬，北京高端二手住宅成交41套，比去年同期上漲24.24%。而這還不是今年北京二手房成交量漲幅最高的月份，除了4月份，今年北京二手豪宅成交量幾乎每個(gè)月都在上漲。
　　
　　市場(chǎng)人士認為，影響這些北京大戶(hù)型豪宅業(yè)主賣(mài)房的原因多種多樣。部分業(yè)主是因為有移民出國的打算，或者希望換到地段、學(xué)區以及戶(hù)型更好的小區而賣(mài)房。但其中確實(shí)有不少業(yè)主是受房產(chǎn)稅步步緊逼影響。
　　
　　分析指出，部分業(yè)主擔心中央將在近期強制推行房地產(chǎn)新政，其中包含房產(chǎn)稅、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放開(kāi)房產(chǎn)限購，這將強烈沖擊已趨于飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必將使地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逆轉。
　　
　　焦點(diǎn)
　　
　　諾獎得主“看衰”中國樓市
　　
　　日前，新鮮出爐的2013年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎被三位經(jīng)濟學(xué)家收入囊中。其中，曾準確預測美國房地產(chǎn)存在泡沫的經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·席勒最為中國人所熟知。此次摘得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎桂冠之后，席勒的“中國房地產(chǎn)泡沫論”再度引起了關(guān)注，成為各方爭議的熱點(diǎn)。
　　
　　席勒曾多次在不同場(chǎng)合表達這一觀(guān)點(diǎn)。早在2009年，席勒就曾對中國房地產(chǎn)泡沫做出嚴重警告。席勒的觀(guān)點(diǎn)主要側重于房?jì)r(jià)收入比。他表示，在深圳、上海等城市，人們買(mǎi)房的價(jià)格實(shí)際上是數倍于他們的年收入的。
　　
　　2009年12月，羅伯特·席勒來(lái)到深圳出席某企業(yè)的活動(dòng)，當時(shí)他在回答現場(chǎng)提問(wèn)時(shí)表示，“中國經(jīng)濟發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房?jì)r(jià)居高不下。”此后，羅伯特·席勒到上海出席了由上海交大高級金融學(xué)院舉辦的EMBA論壇，當時(shí)他在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)再度表示，對上海的房?jì)r(jià)比較擔憂(yōu)。
　　
　　“早前聽(tīng)說(shuō)過(guò)上海的房?jì)r(jià)，基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，也就是說(shuō)，他要工作一百年才能用他的全部收入買(mǎi)一套房子。既然這樣，他為什么還要買(mǎi)這個(gè)房子？答案是他預期房?jì)r(jià)還會(huì )上升。人是有投機心理的，他覺(jué)得以后房子肯定還會(huì )漲，但是我覺(jué)得這肯定是非理性的。”羅伯特·席勒當時(shí)說(shuō)。
　　
　　2011年，在世界經(jīng)濟論壇2011年年會(huì )（達沃斯論壇）上，席勒接受中國媒體采訪(fǎng)時(shí)再次談到房地產(chǎn)問(wèn)題，并直言中國房地產(chǎn)存在泡沫。盡管此后中國房?jì)r(jià)仍然一直走高，但此次獲得諾獎后，席勒的相關(guān)言論又引起了國人的注意，中國樓市“泡沫論”再度熱傳一時(shí)。
　　
　　針對席勒的“中國地產(chǎn)泡沫論”，廣州同創(chuàng )卓越總經(jīng)理趙卓文表示：“并不完全同意他的觀(guān)點(diǎn)。”趙卓文認為，席勒對于中國房地產(chǎn)的認識還是比較片面的。“中國房地產(chǎn)行業(yè)必然有泡沫，至于這個(gè)泡沫有多嚴重，官方的數據并不完全。”
　　
　　趙卓文指出，像席勒提到的房?jì)r(jià)收入比，中國一些城市確實(shí)從數字上看非常高，但需要考慮到中國人“收入”的概念包含了很多內容，實(shí)際上有很多收入是來(lái)源比較復雜的“灰色收入”。“官方公布的工資等數字并不能體現中國人的實(shí)際收入，所以并不能用這個(gè)來(lái)判斷中國房地產(chǎn)的泡沫化嚴重程度。”
　　
　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師唐慧龍則表示，席勒顯然不了解中國房?jì)r(jià)的具體情況。即便不論官方統計數據無(wú)法體現的灰色收入問(wèn)題，中國的儲蓄率也高達52%，可支配收入亦在持續的增長(cháng)之中，因此中國樓市并不像席勒所說(shuō)的“泡沫化非常嚴重”。
　　
　　“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美市場(chǎng)并不一樣，絕不能單單從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)判斷中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，盡管席勒的觀(guān)點(diǎn)有待商榷，但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)處于一種亞健康狀態(tài)，當前房?jì)r(jià)已經(jīng)達到了歷史最高點(diǎn)，繼續上漲的可能性不高，短期內也會(huì )有一些波動(dòng)，“不難看出上漲已經(jīng)出現疲態(tài)，投資房地產(chǎn)要謹慎。”
　　
　　趨勢
　　
　　房產(chǎn)稅是大勢所趨
　　
　　相比席勒的“泡沫論”，對市場(chǎng)影響更大的是屢屢傳出的“房產(chǎn)稅即將開(kāi)征”消息。
　　
　　近日，有關(guān)房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，有不少人猜測，具體方案將在11月份的十八屆三中全會(huì )或明年兩會(huì )公布。
　　
　　坊間盛傳的房產(chǎn)稅征收細則有多個(gè)版本，其中一份最近頗為“走紅”的疑似文件顯示：“2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場(chǎng)評估價(jià)征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額”。
　　
　　這份有板有眼的“文件”規定，全國所有城鎮在2013年12月31日以前，都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統，同時(shí)全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。全國所有城市的住房信息系統2014年12月31日以前都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)。
　　
　　盡管類(lèi)似的“文件”真偽難辨，但有關(guān)房產(chǎn)稅的傳聞確已給市場(chǎng)帶來(lái)負面情緒，部分投資者出現了拋售房產(chǎn)的現象。而業(yè)界也普遍認為，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調調控”轉為“建立長(cháng)效機制”，現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會(huì )有所改革，只是具體出臺時(shí)間和改革力度還有待觀(guān)察。
　　
　　10月18日，中國指數研究院最新的《2013年四季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢展望》報告指出，今年三季度以來(lái)，價(jià)格漲幅持續擴大，9月百城價(jià)格指數環(huán)比漲幅再度突破1%。目前，雖然多數經(jīng)濟指標仍在中央預期之內，宏觀(guān)經(jīng)濟企穩，但房?jì)r(jià)的快速上漲加大政策調整預期，尤其是北京、廣州等今年漲幅較為突出的城市調控加碼風(fēng)險加大。
　　
　　這份報告認為，盡管短期來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟弱復蘇，貨幣政策和房地產(chǎn)調控總體趨穩，企業(yè)推盤(pán)、購房者預期、信貸投放等促進(jìn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)向好的因素仍在持續，但需要注意的是，作為新一屆政府的重要方針，新型城鎮化戰略有望在11月的“三中全會(huì )”之后正式落地，與其密切相關(guān)的金融貨幣體系、土地制度、財政稅收制度等長(cháng)效機制可能取得突破。
　　
　　“近期部分城市房?jì)r(jià)漲幅擴大，少數城市政策仍有升級可能，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍擴大更是預期強烈。”報告稱(chēng)，在房地產(chǎn)業(yè)短期走勢預期向好的同時(shí)，相關(guān)各方應該看到，隨著(zhù)房產(chǎn)稅等相關(guān)制度的突破，明年乃至中長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在孕育變化。
　　
　　分析
　　
　　未來(lái)十年樓市漲幅將放緩
　　
　　不過(guò)，記者日前走訪(fǎng)廣州部分房產(chǎn)中介發(fā)現，類(lèi)似胡先生這樣拋售投資房產(chǎn)的現象在廣州還并不多見(jiàn)。對于部分投資者賣(mài)房變現的行為，廣州同創(chuàng )卓越總經(jīng)理趙卓文表示，拋售多余房產(chǎn)現象目前來(lái)看仍是個(gè)案，“在短期內也不會(huì )成為普遍現象”。
　　
　　數據顯示，2012年全國城鎮平均房?jì)r(jià)5791元，2003年平均房?jì)r(jià)為2381元，十年上漲143%，年均遞增10.3%。北上廣深一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)更是一路飆升，十年來(lái)漲幅驚人。展望未來(lái)十年，房產(chǎn)投資是否還是一個(gè)好的選擇？
　　
　　此前，摩根大通亞太區董事總經(jīng)理、中國投資銀行部業(yè)務(wù)主席龔方雄曾公開(kāi)表示，中國房地產(chǎn)的“黃金十年”是未來(lái)十年，而不是過(guò)去十年。
　　
　　在10月18日召開(kāi)的“2013中國新經(jīng)濟力量論壇”上，龔方雄對此解釋稱(chēng)，他指的“黃金十年”，是從新型城鎮化的發(fā)展空間來(lái)看，指的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間比過(guò)去大，并不是說(shuō)房?jì)r(jià)會(huì )超越過(guò)去。“從投資收益角度來(lái)看，我認為房地產(chǎn)獲得超過(guò)10%收益的可能性要比過(guò)去十年小得多，股票投資每年的平均投資收益會(huì )超過(guò)10%。”
　　
　　他認為，即便房產(chǎn)稅出臺，會(huì )否帶來(lái)房產(chǎn)投資“寒冬”也尚難定論。中指院最新的趨勢分析報告通過(guò)對滬渝兩地的歷史數據分析發(fā)現，房產(chǎn)稅對成交量在短期內有一定影響，但之后逐漸被消化，市場(chǎng)運行更多受信貸、當地供求等因素影響。若新推出的房產(chǎn)稅與滬渝兩地差別不大，對市場(chǎng)的影響不會(huì )持續。
　　
　　此前，上海和重慶已經(jīng)分別試點(diǎn)房產(chǎn)稅，根據實(shí)施效果來(lái)看，短期成交量明顯下降，但中長(cháng)期市場(chǎng)需求弱化了政策影響。成交量方面，短期來(lái)看，在試點(diǎn)房產(chǎn)稅的2011年一季度，上海商品住宅月均銷(xiāo)售面積環(huán)比下降57%，下降幅度在一線(xiàn)城市中居首，重慶市成交量46%的降幅也明顯高于成都、天津、沈陽(yáng)等二線(xiàn)城市。
　　
　　但從中長(cháng)期來(lái)看，由于“國八條”調控加碼，2011年一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售面積均呈現同比下降，其中上海市同比降幅為26%，其他一線(xiàn)城市降幅在8%-33%之間；進(jìn)入2012年，隨著(zhù)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的全面回暖，上海市全年銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)29%。而重慶市在2011年同比大幅下降31%后，2012年即以46%的漲幅領(lǐng)漲二線(xiàn)代表城市。
　　
　　銷(xiāo)售價(jià)格方面，試點(diǎn)后兩地并未出現明顯跌幅，2011年一季度上海市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比小幅下跌4%，降幅小于廣州；同期重慶市商品房銷(xiāo)售價(jià)格僅下跌1%，價(jià)格變化總體平穩。
　　
　　“可以看出，無(wú)論是針對新購住宅的上海方案還是主要針對高端住宅的重慶方案，均未對市場(chǎng)產(chǎn)生持續影響，在經(jīng)歷短暫的成交回落后，2012年兩地成交量均呈現較大幅度的增長(cháng)。”中指院報告中寫(xiě)道。
　　
　　1.上海房產(chǎn)稅出臺前后商品住宅及其對比情況
　　
　　月均銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）
　　
　　2010：10-122011：1-3增長(cháng)率2010：10-122011：1-3增長(cháng)率
　　
　　上海12353-57%2308522267-4%
　　
　　北京10662-41%20596220417%
　　
　　廣州48514%1444213478-7%
　　
　　深圳3624-32%19293200604%
　　
　　注：北京、上海為不含保障性住房
　　
　　2.重慶房產(chǎn)稅出臺前后商品住宅及其對比情況
　　
　　月均銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）
　　
　　2010：10-122011：1-3增長(cháng)率2010：10-122011：1-3增長(cháng)率
　　
　　重慶218119-46%67196656-1%
　　
　　成都11582-29%846591028%
　　
　　武漢10681-23%66246504-2%
　　
　　天津12185-29%95148768-8%
　　
　　沈陽(yáng)160132-17%540754741%
　　
　　注：重慶為商品房
　　
　　數據來(lái)源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com，中國指數研究院綜合整理
　　
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