約談“敲打”新政加碼 能否有效保障“房住不炒”
住建部重點(diǎn)約談熱點(diǎn)城市，地方政府樓市調控政策不斷加碼……今年以來(lái)廣州、杭州、上海、合肥等城市房?jì)r(jià)快速上漲成關(guān)注熱點(diǎn)。記者近日在廣州、合肥等地調查采訪(fǎng)發(fā)現，中央和地方多部門(mén)出臺土地、交易和信貸組合拳，有效遏制了部分城市房地產(chǎn)炒作氛圍，但個(gè)別城市房?jì)r(jià)仍處于漲勢。
高密度大強度調控 部分城市房?jì)r(jià)仍上漲
近日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城市政府負責人，要求各城市緊盯新情況新問(wèn)題，及時(shí)采取針對性措施，堅決遏制投機炒房，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。
在被約談之前，合肥樓市調控新政正式施行，調控政策從加大居住用地供給、熱點(diǎn)二手房限購、熱點(diǎn)學(xué)區房限名額、熱點(diǎn)樓盤(pán)“限售+搖號”等8個(gè)方面著(zhù)手穩房?jì)r(jià)。
近年來(lái)，由于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，合肥市常住人口驟增，帶來(lái)剛需住房量驟增，去年銷(xiāo)售新建商品住房超過(guò)1300萬(wàn)平方米、成交二手房近600萬(wàn)平方米，在建短期即可上市面積700萬(wàn)平方米左右，但市內個(gè)別片區仍存在供不應求情況。
合肥市房產(chǎn)部門(mén)有關(guān)負責人分析認為，最新的38條調控措施中，土地供應、學(xué)區房、信貸等方面尤其關(guān)鍵，加大居住用地供給將直接增加新房上市量，有助于從根本上改善供需關(guān)系；熱點(diǎn)學(xué)區房限名額，將遏制去年以來(lái)的熱點(diǎn)學(xué)區房過(guò)快上漲勢頭；加強住房貸款審慎管理，將會(huì )對購房資金進(jìn)行穿透式審查，杜絕經(jīng)營(yíng)貸、信用貸等流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從金融領(lǐng)域精準打擊房地產(chǎn)投機需求；熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號+限售”政策，有助于遏制號頭費、關(guān)系戶(hù)等問(wèn)題。
合肥市樓市調控新政發(fā)布后，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所對街頭行人隨機調查的2057份有效問(wèn)卷數據顯示，對調控政策表示贊成態(tài)度的市民占比為94%（贊成和基本贊成比例分別占36%、58%）。合肥房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )數據顯示，8條調控措施發(fā)布第三周，合肥市區新建商品房銷(xiāo)售2370套，其中商品住宅1460套，環(huán)比增長(cháng)13.8%;銷(xiāo)售均價(jià)每平方米19109元，環(huán)比下降1.6%,連續兩周下降。二手房住宅成交3012套，比新政前一周下降41.1%,市場(chǎng)熱度降低。屯溪路小學(xué)學(xué)區二手住宅成交面積下降28.1%、和平路小學(xué)學(xué)區下降48.2%、48中學(xué)區下降22.6%、38中學(xué)區下降37.5%.
去年年底以來(lái)，中央和地方相關(guān)部門(mén)出臺多項政策，在金融信貸、交易環(huán)節和土地供應等層面打出組合拳，密度和強度前所未有。
金融政策方面，2020年末，中國人民銀行和銀保監會(huì )宣布出臺房地產(chǎn)貸款集中度管理制度；2021年3月份，銀保監會(huì )等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，嚴防經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市。交易環(huán)節，上海、杭州等城市出臺了較為嚴厲的限購政策，深圳則出臺了“二手房指導價(jià)”政策，讓火熱的二手房行情迅速冷卻。土地供應方面，今年3月份開(kāi)始，多個(gè)城市開(kāi)始推行住宅用地“集中供應”,希望為土地市場(chǎng)降溫。
在密集調控政策下，北京、上海、深圳等城市房?jì)r(jià)漲幅收窄，炒作氛圍“降溫”,但廣州、杭州等城市樓市依然火熱不減。
廣州市黃埔區科學(xué)城某樓盤(pán)2020年7月的價(jià)格為4萬(wàn)元左右，2021年1月為5.2萬(wàn)元左右，最新一期的均價(jià)超過(guò)了6萬(wàn)元，漲幅超過(guò)50%.與此同時(shí)，廣州中心城區的二手房市場(chǎng)火熱。2020年底，均價(jià)在5.5萬(wàn)元左右的天河區某樓盤(pán)，到3月已經(jīng)大幅漲至7.5萬(wàn)元以上，兩個(gè)多月漲幅接近40%.3月22日，廣州市天河區一套法拍房競價(jià)80輪，從底價(jià)775萬(wàn)，拍到1508萬(wàn)成交，溢價(jià)達94.5%,市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。
今年以來(lái)的杭州樓市也持續火熱。新房搖號中簽率持續下滑，杭州之江板塊的一處樓盤(pán)中簽率僅為2.02%,創(chuàng )下該市今年新低。同時(shí)，二手市場(chǎng)成交也很火爆。
專(zhuān)家分析認為，在調控政策嚴控下，北上深等城市作為房產(chǎn)的“核心價(jià)值圈”炒作有所降溫，但尚未“熄火”,此時(shí)廣州、杭州、合肥等城市“接棒”繼續上漲，如果一段時(shí)間后“價(jià)差”縮水，或將反作用于北上深等城市，從而出現輪動(dòng)上漲。
熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲 三大原因值得關(guān)注
業(yè)內分析，造成部分城市房?jì)r(jià)上漲的原因主要有三點(diǎn)：政策滯后效應、供求關(guān)系緊張、焦慮情緒包圍。
一是政策存在滯后效應。中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明認為，2020年下半年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等違規流入樓市，是部分地區房?jì)r(jià)快速上漲的重要推手，最近多部門(mén)出臺政策，只要嚴格執行，一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒作氛圍，但政策影響存在滯后效應，一段時(shí)間后才能看出效果。他預計，禁止經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的政策在“一個(gè)月左右”會(huì )產(chǎn)生明顯效果。
二是部分區域供求關(guān)系緊張。據統計，目前廣州市天河區去化周期僅3個(gè)月有余，而該市第一批“集中供地”的48幅地塊名單中，天河區沒(méi)有地塊在列，該區域的供求關(guān)系緊張程度可見(jiàn)一斑。
“關(guān)鍵還是要進(jìn)一步加大居住用地供地面積。”長(cháng)期關(guān)注合肥樓市的合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究院相關(guān)負責人分析認為，作為省會(huì )城市，合肥市住宅用地出讓面積增長(cháng)幅度連續4年至5年幾乎停滯。同時(shí)，合肥的土地出讓面積、出讓金額等關(guān)鍵指標低于江蘇徐州、浙江臺州等城市，這與合肥作為省會(huì )城市的定位是不匹配的。另外，相比杭州每新增人口對應商品房新增128平方米，合肥每新增人口對應的新增商品房面積僅為64平方米。
三是焦慮情緒籠罩。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年1至2月份各線(xiàn)城市二手房交易呈現量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢。上海、深圳和杭州等地樓市調控政策升級，在部分中介和自媒體營(yíng)造的氛圍下，部分購房者擔憂(yōu)失去購房資格，因此加快入市。
“調控只會(huì )讓房?jì)r(jià)短時(shí)間內橫盤(pán)，最多跌500-1000元，但過(guò)后的漲幅又何止五千、一萬(wàn)元？買(mǎi)房你有可能買(mǎi)貴，但永遠不會(huì )買(mǎi)錯！”提到嚴厲調控下的房?jì)r(jià)走勢，一篇自媒體稿件如此寫(xiě)道。
3月初上海、杭州等地的調控政策出臺后，千里之外的廣州發(fā)生“蝴蝶效應”.在廣州購房者的微信群中，“廣州購房資格即將收緊”“新房限價(jià)后雙合同首付變相提高”“再不上車(chē)就沒(méi)有機會(huì )了”等消息開(kāi)始傳播。
在北京，一些中介人員對記者宣稱(chēng)每年5月份為入學(xué)政策發(fā)布時(shí)間，因此務(wù)必要在5月前完成購房交易，避免政策有變。而這類(lèi)中介正是購房者主要信息來(lái)源。
“我們看到上海出了最新政策，有傳言說(shuō)北京也馬上要出政策，因此正在加緊辦理手續，我周?chē)泻芏嘞裎乙粯咏箲]的人。”一位正考慮在西城購買(mǎi)學(xué)區房落戶(hù)的家長(cháng)對記者說(shuō)。
嚴控經(jīng)營(yíng)貸 加強社交媒體內容監管
陳珠明等業(yè)內人士建議，保持政策的基本穩定和連貫性。以廣州為例，在嚴格限購政策下，2015年經(jīng)歷一波上漲后，2016年左右廣州開(kāi)始執行嚴格限購政策，市場(chǎng)較平穩，但南沙和黃埔等區域從2017年起以“人才卡”的名義打開(kāi)口子，而近期在房?jì)r(jià)大漲后，這兩個(gè)區又收緊了“人才卡”的口子。
張大偉認為，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的本質(zhì)是按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸過(guò)高的利差，目前經(jīng)營(yíng)貸利率比按揭貸款利率低2個(gè)百分點(diǎn)左右，而經(jīng)營(yíng)貸貸款周期可長(cháng)達20年，“流入樓市的動(dòng)能太大”.他建議，嚴格和長(cháng)期堅持嚴厲打擊經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的行為。
“針對一些套取經(jīng)營(yíng)貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度能夠抑制市場(chǎng)過(guò)熱，讓經(jīng)營(yíng)貸回歸本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。”張大偉說(shuō)。
復旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇建議，大力度推動(dòng)利率的市場(chǎng)化，并以稅收優(yōu)惠等方式替代部分超低利率和超長(cháng)期限的經(jīng)營(yíng)貸。
合肥房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處副處長(cháng)喬磊建議，一方面，要充分利用城市新增人口、商品房新增銷(xiāo)售面積等數據資源，加大具有前瞻性的預判分析研究，進(jìn)一步改善供需關(guān)系。另一方面，在房地產(chǎn)調控中應當更注重輿論引導，加強微博、抖音和直播平臺等社交媒體的內容監管，營(yíng)造良好輿論環(huán)境，化解公眾購房焦慮。
（本稿由記者程士華、王浩明、鄭鈞天、馬劍、郭宇靖采寫(xiě)）
