經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸：危險的套利游戲
“您可以先湊錢(qián)全款買(mǎi)房，之后將房子抵押給銀行，辦理經(jīng)營(yíng)貸，用經(jīng)營(yíng)貸把之前湊的錢(qián)還了。這樣您慢慢還經(jīng)營(yíng)貸，它的利率比商業(yè)房貸低得多，可以省上百萬(wàn)利息呢。”家住北京朝陽(yáng)區太陽(yáng)宮街道的張先生接到某擔保公司業(yè)務(wù)員的電話(huà)，頗為動(dòng)心。
張先生準備換購西城區的學(xué)區房，而二套房商貸利率約為5.7%,月供太高了。接到“推銷(xiāo)電話(huà)”的張先生一打聽(tīng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸曲線(xiàn)購房、付房貸的方式正隨著(zhù)樓市升溫而重新活躍起來(lái)。
中國證券報記者調研發(fā)現，盡管監管部門(mén)嚴查信貸資金違規流入樓市，但在多項中小微企業(yè)優(yōu)惠貸款政策出臺后，經(jīng)營(yíng)貸款利率與按揭貸款利率出現明顯“倒掛”,用經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸的套利空間隨之產(chǎn)生，相關(guān)中介公司甚至對購買(mǎi)殼公司等服務(wù)明碼標價(jià)。
利息能省近百萬(wàn)元
張先生說(shuō)，讓他心動(dòng)的是：同樣是500萬(wàn)元貸款，以房產(chǎn)作抵押的經(jīng)營(yíng)貸利率最低可到3.85%,按經(jīng)營(yíng)貸最多貸20年計算，總共支付利息約為218萬(wàn)元。而以北京市首套房計算，如果貸款20年，總共需支付利息約為305萬(wàn)元，二套房的話(huà)，則總共需支付利息339萬(wàn)元。
張先生是購買(mǎi)二套房，若從銀行辦理按揭貸款的金額很低，而經(jīng)營(yíng)貸則能貸到更多。根據現行政策，北京市二套房只能貸款40%,五環(huán)內房屋評估價(jià)超過(guò)468萬(wàn)元則屬于非普通住宅，只能貸款兩成。
據北京某擔保公司業(yè)務(wù)員席經(jīng)理介紹，房抵經(jīng)營(yíng)貸指公司法人或股東以名下房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請用于公司經(jīng)營(yíng)用途的貸款。“經(jīng)營(yíng)貸能貸出房屋評估值的七成，我們能辦到的利率為3.85%至4.35%,還款方式有先息后本、等額本息、自主月供。月供壓力大的可以選擇先息后本這種方式。”
在辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸的流程方面，席經(jīng)理說(shuō)，首先是把張先生“包裝”成一個(gè)小企業(yè)主。“銀行要求公司必須成立一年以上，且沒(méi)有涉及法律訴訟。我們公司也提供殼公司購買(mǎi)服務(wù)，買(mǎi)一個(gè)成立一年以上的公司，價(jià)格在12000元左右，申請貸款所需的企業(yè)材料也由我們來(lái)準備。另外，我們公司的收費標準是放款額度的2%.這樣算下來(lái)，500萬(wàn)的貸款額，客戶(hù)成本在12萬(wàn)以?xún)?，相比省下?lái)的上百萬(wàn)利息，還是很劃算的。”
對于張先生擔心銀行是否會(huì )批貸的問(wèn)題，席經(jīng)理說(shuō)：“銀行只看公司和房產(chǎn)抵押，沒(méi)有流水和經(jīng)營(yíng)也沒(méi)關(guān)系，畢竟貸款就是為了公司經(jīng)營(yíng)。”
中國證券報記者從某股份制銀行北京分行的一位徐姓客戶(hù)經(jīng)理處了解到，該行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)并無(wú)公司需成立一年以上的規定。“一般情況，無(wú)貸款的住房可以抵押辦理房屋評估價(jià)七成的貸款。有房貸的則在房屋評估價(jià)基礎上打七折后，再減去未結清房貸來(lái)辦理貸款，但貸款最多不能超過(guò)500萬(wàn)元。”
徐經(jīng)理介紹，該行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率為4.15%至5.2%,貸款利率取決于銀行對個(gè)人征信的評估情況，貸款期限最多為20年，5至7年內必須歸還一次全部本金，然后再次放款。
經(jīng)營(yíng)貸能貸到更多的錢(qián)，還款利率還低不少，著(zhù)實(shí)打動(dòng)了不少像張先生這樣的購房人。不過(guò)，現在銀行也在加強貸前審查方面的管控，多家銀行強調“KYC”（了解你的客戶(hù)）原則。渤海銀行相關(guān)負責人在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，將在業(yè)務(wù)前端即了解業(yè)務(wù)風(fēng)險點(diǎn)、風(fēng)險防范措施、用途情況，根據行業(yè)和客戶(hù)特點(diǎn)，加強業(yè)務(wù)管控管理，前置風(fēng)險模式。
齊魯銀行相關(guān)負責人在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)也說(shuō)，該行要求盡職調查客戶(hù)貸款實(shí)際用途，嚴禁辦理違規用途業(yè)務(wù)，從源頭規避客戶(hù)違規或不按個(gè)人借款合同約定使用貸款的風(fēng)險隱患。
但業(yè)內人士坦言，資金流向的確難以精準監控，經(jīng)營(yíng)貸實(shí)際用途有不少空子可鉆。
屢禁不止為哪般
經(jīng)營(yíng)貸曲線(xiàn)流入樓市屢禁不止，源于各方均有利可圖和銀行難以有效監控。業(yè)內人士分析，從購房者角度看，包裝成小企業(yè)主的成本很低，市面上的抵押經(jīng)營(yíng)貸款門(mén)檻不高、手續簡(jiǎn)便、利率低，相對于房貸利率確實(shí)存在套利機會(huì )。從擔保公司和銀行的角度看，擔保公司賺取擔保費、手續費等，顧客越多越好。銀行是落實(shí)支持小微企業(yè)政策，而且從資產(chǎn)質(zhì)量看，住房按揭貸款不良率較低，對銀行來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸實(shí)際用于買(mǎi)房既安全又完成了所謂的考核。
“貸款資金是受托支付，我們會(huì )將資金直接打給客戶(hù)的交易對手方，但如果對方拿到錢(qián)之后再轉幾手，就很難追溯了。我也經(jīng)手過(guò)一些賬戶(hù)，很明顯是別行資金的收款戶(hù)，是用來(lái)周轉的，常?？吹綆装偃f(wàn)的流水來(lái)了就走。一旦轉走了，我們追不到錢(qián)的流向，各個(gè)環(huán)節都有理由推卸責任。”徐經(jīng)理稱(chēng)。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)介紹，國有大行的審核都比較嚴，一般都會(huì )核查經(jīng)營(yíng)貸資金的流向情況，有的銀行在貸款放出后半年內會(huì )去實(shí)際經(jīng)營(yíng)地調查貸款情況。“資金流向監測確實(shí)有難度，如果是在本行內周轉，系統可以看到資金流向，但如果通過(guò)多家銀行轉手，甚至取現操作，銀行就很難查到流向了。”
“很多個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)自己的錢(qián)和公司的錢(qián)是分不清的。實(shí)際經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，只要是按照規定獲得的貸款，最后用于還房貸還是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，往往也很難分清。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。
經(jīng)營(yíng)貸被挪用于購房不僅存在法律風(fēng)險，也可能給貸款人造成損失。中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，經(jīng)營(yíng)貸款一般期限較短而住房按揭貸款期限較長(cháng)，存在期限錯配風(fēng)險。而抵押經(jīng)營(yíng)貸流入樓市往往不是真實(shí)的購房需求，主要用于炒房或者套利，不利于化解房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。
“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”圍剿進(jìn)行時(shí)
雖然通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房能省下不少錢(qián)，但張先生也擔心這么做會(huì )帶來(lái)一些不必要的麻煩甚至風(fēng)險。事實(shí)上，一直以來(lái)，信貸資金違規流入樓市都是監管部門(mén)緊盯重點(diǎn)，相關(guān)罰單也層出不窮。
“監管?chē)啦殂y行資金違規流入樓市的態(tài)度很明確。這需要綜合施策。”光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華建議，一是強化監管，引導金融機構健全制度，梳理業(yè)務(wù)流程，壓縮各環(huán)節主體責任；二是建立征信系統，對違規使用經(jīng)營(yíng)貸的個(gè)體記入征信黑名單，并采取必要處罰等；三是借助信息技術(shù)提升貸后管理的效率。
對于監管不力的銀行，監管部門(mén)則開(kāi)出了罰單。比如，銀保監會(huì )今年1月披露的罰單顯示，廈門(mén)銀行因個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域被廈門(mén)銀保監局罰款20萬(wàn)元；西安銀行因個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用途管控不嚴，資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域被陜西銀保監局罰款32萬(wàn)元。
目前，監管部門(mén)、銀行對經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市的監控力度在增強。上述齊魯銀行相關(guān)負責人說(shuō)，該行著(zhù)重加強數據模型和技術(shù)防控能力建設，建立貸后資金流向的監測預警機制，把“個(gè)人貸款資金流入房地產(chǎn)、小貸公司、其他投資公司”“貸款資金回流”“多名借款人貸款發(fā)放后資金轉入同一賬戶(hù)”“同一人為多個(gè)不同借款人賬戶(hù)代為還款”作為常規系統模型部署到相關(guān)系統中，對每月新發(fā)放的個(gè)貸業(yè)務(wù)資金流向進(jìn)行及時(shí)監測，發(fā)現可疑信息時(shí)向相關(guān)機構發(fā)出預警，督促分支機構強化責任意識，將資金用途管理真正落實(shí)到位。
監管部門(mén)同樣通過(guò)大數據等技術(shù)手段加強監控。中國證券報記者從臺州銀保監分局獲悉，該局開(kāi)展大數據監測，對信貸資金借道他行渠道流入房市進(jìn)行建模排查，重點(diǎn)對企業(yè)是否借金融支持復工復產(chǎn)“搭便車(chē)”,獲得低息貸款后通過(guò)企業(yè)法定代表人、主要股東等關(guān)聯(lián)人間接流入房市的行為進(jìn)行全面摸排。
嚴躍進(jìn)表示，無(wú)論以何種方式申請貸款都需要有一個(gè)貸款用途。如果是經(jīng)營(yíng)貸，最終必須流入到一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。銀行應嚴格審核貸款意圖是否真實(shí)，以及貸后是否真的用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
張先生說(shuō)，如果真的因為辦經(jīng)營(yíng)貸來(lái)還房貸而影響了個(gè)人征信，以后工作、生活方方面面都會(huì )受到不利影響，就很不劃算了。
