大西北網(wǎng)7月29日訊 當前，有關(guān)城鎮化的話(huà)題日益升溫。新一屆政府把城鎮化作為拉動(dòng)內需和帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的引擎。官員、學(xué)者、企業(yè)家紛紛就城鎮化發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，其中國家發(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心主任李鐵的觀(guān)點(diǎn)值得引起注意，他對于城鎮化涉及的科學(xué)問(wèn)題分析切中要害。他認為推進(jìn)城鎮化進(jìn)程關(guān)鍵在于改革，打破阻礙實(shí)現人的城鎮化的藩籬。

　　作為一名城鎮化改革的實(shí)踐者和積極推動(dòng)者，李鐵在從事城鎮化政策研究工作的近20年時(shí)間里，多次參與了中央、國務(wù)院有關(guān)城鎮化政策文件的起草和制定，而且親身參與了指導改革試點(diǎn)工作的實(shí)踐。最近他所在的城市與小城鎮改革發(fā)展中心又推出《城鎮化與社會(huì )變革叢書(shū)》，把城鎮化改革的研究成果集結成冊。近日，李鐵接受了《經(jīng)濟參考報》記者的采訪(fǎng)。

　　新型城鎮化的重點(diǎn)是農業(yè)轉移人口的市民化

　　《經(jīng)濟參考報》：十八大報告提出，要推動(dòng)“工業(yè)化和城鎮化良性互動(dòng)、城鎮化和農業(yè)現代化相互協(xié)調”。中央經(jīng)濟工作會(huì )議進(jìn)一步提出著(zhù)力提高城鎮化質(zhì)量，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。新型城鎮化蘊含著(zhù)怎樣的戰略意義？您心目中的新型城鎮化圖景是什么樣子？

　　李鐵：如何理解中央所提出的新型城鎮化道路，目前各方認識還未足夠明晰：一些地方希望借此機會(huì )上更多的項目；一些學(xué)者提出了高質(zhì)量的城鎮化文明理念和相應的指標體系；企業(yè)家希望找到新的投資熱點(diǎn)；有的人雖然認識到“以人為本”的實(shí)質(zhì)，但是在政策操作層面的設計上還是五花八門(mén)，并未觸及實(shí)質(zhì)。就我個(gè)人理解，中央提出的新型城鎮化政策，核心內容涉及以下兩個(gè)方面：一是人的城鎮化問(wèn)題，就是如何解決農民進(jìn)城就業(yè)后的基本公共服務(wù)問(wèn)題；二是城鎮的發(fā)展模式和路徑，即如何實(shí)現城鎮發(fā)展的可持續、生態(tài)、低碳和綠色。

　　2012年，我國的城鎮化率達52 .6%，而按城鎮戶(hù)籍人口計算的城鎮化率僅35 .3%，之間存在著(zhù)17 .3個(gè)百分點(diǎn)的差距。這說(shuō)明2 .5億農民工和約7500萬(wàn)城鎮間流動(dòng)人口在城市還沒(méi)有享受到與城鎮戶(hù)籍居民同等的公共福利。如果按照每年一個(gè)百分點(diǎn)的增長(cháng)速度，到2020年，我國城鎮化率將達到60%，意味著(zhù)我國的城鎮人口將會(huì )達到8億人左右。進(jìn)城的農民工將會(huì )在現有基礎上再增加接近1億人。如果不及時(shí)解決他們的公共服務(wù)和進(jìn)城落戶(hù)定居問(wèn)題，我國城鎮化的質(zhì)量將不會(huì )得到根本改善，反而還會(huì )加劇未來(lái)可能出現的各類(lèi)社會(huì )矛盾。

　　所謂新型城鎮化，就是要實(shí)現城鎮化從數量型增長(cháng)到質(zhì)量型提升的轉變，也就是說(shuō)要解決農民工進(jìn)城后公共服務(wù)均等化和定居落戶(hù)難的問(wèn)題。這也就意味著(zhù)當前城鎮化的工作重點(diǎn)是如何實(shí)現人的城鎮化，如何堅定不移地進(jìn)行戶(hù)籍管理制度改革和逐步完善農業(yè)轉移人口市民化的進(jìn)程。

　　房?jì)r(jià)變化與城鎮化及城市等級相關(guān)

　　《經(jīng)濟參考報》：未來(lái)新型城鎮化的目標之一就是要解決農民工定居落戶(hù)，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了廣闊的機遇。但是，當前，中國的房?jì)r(jià)居高不下。根據國家統計局統計，2013年6月，全國70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房?jì)r(jià)出現環(huán)比上漲?？梢哉f(shuō)房?jì)r(jià)已成為中國老百姓最關(guān)注的話(huà)題，任何與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有關(guān)的消息都會(huì )牽動(dòng)老百姓的神經(jīng)，您認為，造成中國房?jì)r(jià)不斷上漲的原因是什么？

　　李鐵：我們不能籠統判斷中國的房?jì)r(jià)上漲，首先要分析中國哪些地區的房?jì)r(jià)在上漲？為什么會(huì )上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注、各級地方政府都在全力推動(dòng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)？

　　很多研究都把城市分為一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市，三、四線(xiàn)城市，這直接說(shuō)明了中國的房地產(chǎn)發(fā)展，房?jì)r(jià)上漲和等級化的城鎮管理體制有直接的關(guān)系。首先，高房?jì)r(jià)主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場(chǎng)資源分布。在高等級的城市買(mǎi)房，主要也是購買(mǎi)那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的，土地資源稀缺肯定會(huì )導致這些地段的房?jì)r(jià)的上漲。

　　其次，相比于金融、銀行存款、證券、基金等領(lǐng)域，房地產(chǎn)是目前相對穩定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚。

　　第三，經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)社會(huì )收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數大，形成對高等級城市高房?jì)r(jià)的支撐。假如高收入人口占全國的10%，我們會(huì )有1.36億高收入人口形成持續的高端的購買(mǎi)群體，對高端、高層次地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會(huì )在本地買(mǎi)房，第二會(huì )到省會(huì )城市買(mǎi)房，然后到北京、上海買(mǎi)房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買(mǎi)住房，這在當下中國是最好的、最合理的選擇。

　　《經(jīng)濟參考報》：對于未來(lái)房?jì)r(jià)走勢您有何判斷？

　　李鐵：我認為，除了看住房供應量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：

　　首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會(huì )城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶(hù)籍制度導致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)高等級城市房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。

　　其次，城市所在地區的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達地區，城市輻射范圍雖然不如西北地區的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個(gè)區域的房?jì)r(jià)上漲幅度大于中西部地區。

　　最后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級地方政府競相開(kāi)辟工業(yè)區，壓低土地價(jià)格，賠錢(qián)搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來(lái)支撐政府的G D P和財政收入。這個(gè)成本要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補?，F在每屆政府都要有新的政績(jì)，結果城市攤子越來(lái)越大，基礎設施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣(mài)地等方式償還，而融資還得靠未來(lái)的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導致現在新區、新城不斷擴展。

　　綜合判斷，在一線(xiàn)、二線(xiàn)高等級的城市，資源稀缺性還存在，房?jì)r(jià)還有上漲的空間，部分三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴張到一定程度的時(shí)候會(huì )導致崩盤(pán)。

　　有人認為，中國的房地產(chǎn)會(huì )出現像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實(shí)不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行類(lèi)比。這些國家城市化率已經(jīng)飽和，而中國才剛剛 過(guò) 半 ， 戶(hù)籍人口城鎮化率才35 .3%。因此對于城鎮住房的需求還有很大的空間，啟動(dòng)內需也與此有關(guān)。分析中國的泡沫，成因不同，結果也不同，可能會(huì )帶來(lái)局部中小城市樓市的崩盤(pán)，但是在高等級城市不僅不會(huì )崩盤(pán)，還會(huì )上漲。

　　解決房?jì)r(jià)居高不下需改革

　　《經(jīng)濟參考報》：高企的房?jì)r(jià)阻礙了農民工市民化的步伐，不利于推進(jìn)城鎮化，農民工進(jìn)的來(lái)，但是無(wú)法在城鎮中定居，而且居高不下的房?jì)r(jià)對于中國經(jīng)濟的發(fā)展也帶來(lái)了很大的隱患，許多地方出現了各種所謂的“鬼城”，您認為要解決高房?jì)r(jià)需要采取哪些措施？

　　李鐵：新型城鎮化的重點(diǎn)就是實(shí)現農業(yè)轉移人口的市民化。要想解決房?jì)r(jià)居高不下的問(wèn)題只有通過(guò)改革才能實(shí)現。

　　第一，尊重市場(chǎng)規律，不要讓稀缺的資源被限定在較低的價(jià)格，造成嚴重的浪費，促進(jìn)商品房?jì)r(jià)格的市場(chǎng)化。取消限購政策，認同房?jì)r(jià)上漲的市場(chǎng)規律，政府通過(guò)稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務(wù)的問(wèn)題。

　　第二，提高城區稀缺土地資源的利用效率?，F在的二、三線(xiàn)城 市，一些城市把自己搞成所謂的生態(tài)城市、綠色城市，攤大餅，形成了土地的嚴重擴張，搞上百米寬的大馬路，幾千畝的大廣場(chǎng)，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園，有的城市面積并不大，人口也不多，只有十幾萬(wàn)人、 二十多萬(wàn)人，根本沒(méi)有這么大的需求，這樣造成土地資源的嚴重浪費。

　　第三，合理配置空間公共資源。一是通過(guò)市場(chǎng)的規律，或者通過(guò)行政的引導，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布，合理疏散人口，遏制房?jì)r(jià)的上漲趨勢。二是改變交通狀況，原來(lái)高速公路連接中小城市，現在要建設輕軌，在相對遠的地方，增加中低收入者購房的供給。

　　第四，加大租房的力度。人口的流動(dòng)就業(yè)和居住，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟國家都是常態(tài)，不能通過(guò)所謂的改革，去強化保障房的福利供給，來(lái)把這種流動(dòng)的常態(tài)，通過(guò)傳統的體制，打著(zhù)改革的旗號固化。在買(mǎi)和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場(chǎng)。全國2 .6億農民工和7000萬(wàn)城鎮流動(dòng)人口，絕大多數人口以租房的方式在城鎮居住。租的過(guò)程中我們有更多的選擇，可以引導民間資本，甚至在集體土地上進(jìn)行改革，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強設施的配套建設，完善租房體系。穩定的居住條件并沒(méi)有涉及買(mǎi)房還是租房，只要是租，也可以構成穩定的居住條件，租房的市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的供給，也會(huì )為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟一個(gè)廣闊的空間。

　　總之，推動(dòng)新型城鎮化需要推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，釋放人口紅利；堅持集體土地改革，釋放集體土地的低成本紅利；進(jìn)一步推進(jìn)城鎮等級管理制度改革，促進(jìn)城市發(fā)展資源的平等分配，釋放中小城市的活力，為中國的經(jīng)濟、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺。

　　原標題：發(fā)改委官員：一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)不會(huì )崩盤(pán)仍將上漲

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