昨日舉行的 “2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，任志強、劉曉光和黃怒波等地產(chǎn)大佬紛紛亮出觀(guān)點(diǎn)，認為降價(jià)是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢所趨，爭論的焦點(diǎn)也僅限于降幅多少而已。其中，黃怒波最為悲觀(guān)，認為房?jì)r(jià)降幅甚至將高達30%。
 

　　同時(shí)，近日瑞銀大中華研討會(huì )發(fā)布的數據顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20%~40%左右。根據瑞銀的估算，只有當新增供應降低28%，市場(chǎng)才能重新回到平衡狀態(tài)。
 

　　過(guò)量的新增供應，讓今年的房?jì)r(jià)走勢，可能在去年的基礎上呈現下跌。瑞銀預測，今年上半年，房?jì)r(jià)會(huì )繼續下跌5%~20%，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢不被看好，今年國內房地產(chǎn)股的估值也許會(huì )再創(chuàng )新低。
 

　　難止房?jì)r(jià)下跌之勢
 

　　在堅持調控政策不動(dòng)搖，新增供應仍處于高位的2012年，雖然開(kāi)發(fā)商還不至于遭遇大面積洗牌，但房?jì)r(jià)下跌似乎已成為業(yè)內共識。
 

　　昨日，首創(chuàng )集團總裁劉曉光就在“2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上公開(kāi)表示，今年的房?jì)r(jià)會(huì )有下浮的可能性，但并不會(huì )出現暴跌，跌幅應該在“百分之十幾”。
 

　　劉曉光的觀(guān)點(diǎn)得到了林達集團董事長(cháng)李曉林的贊同，他認為，如果今年GDP增幅達到7.5%，那么房?jì)r(jià)降幅將達到20%。陽(yáng)光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖認為，“今年房?jì)r(jià)會(huì )有下調，但是肯定不會(huì )是大幅下調，因為政策收緊的極限已經(jīng)到來(lái)，現在開(kāi)始慢慢回調。”范小沖同時(shí)表示，二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)不會(huì )出現較大的滑坡，但總體而言，不排除個(gè)別現金流非常緊張的項目為了活命，房?jì)r(jià)出現“跳水”。
 

　　相比之下，中坤集團董事長(cháng)黃怒波更悲觀(guān)。他認為，盡管信貸調控措施可能會(huì )改變，但本輪樓市調控不會(huì )停止，因此房?jì)r(jià)降幅應該在30%。
 

　　另外，令人擔憂(yōu)的開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題，在華遠地產(chǎn)總裁任志強看來(lái)，并沒(méi)到最糟糕的時(shí)候，2011年開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金和到位資金的比例是1：1.78，僅比2009年略低。他認為，房地產(chǎn)沒(méi)有媒體說(shuō)得那么悲觀(guān)，但在現有政策下，今年的開(kāi)發(fā)商土地購置量仍將呈現下降趨勢，并可能會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間。
 

　　新增供應超需求
 

　　上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的數據顯示，截至去年12月底，包括北上廣深等一線(xiàn)城市在內的十大典型城市平均銷(xiāo)存比已經(jīng)達到14.4，已經(jīng)達到了兩年內的新高，呈現迅速上升勢頭。而包括杭州、南京在內的典型二線(xiàn)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比快速上漲，由1月的6.0上升到12月的15.3。
 

　　在市場(chǎng)去庫存嚴峻的情況下，超過(guò)常規需求的新增供應，顯然會(huì )讓未來(lái)的市場(chǎng)更加趨于悲觀(guān)。根據預測，今年的新增商品住房供應將達到11.13億平方米，比去年的10.3億平方米更高，但市場(chǎng)需求量據預測僅為8.04億平方米。
 

　　瑞銀執行董事李智穎由此認為，遠遠超過(guò)需求的供應，對市場(chǎng)的影響，甚至超過(guò)了目前尚不明朗的政策，成為令房?jì)r(jià)下跌的最主要因素。
 

　　瑞銀的上述供應量的預測，有來(lái)自各地統計數據可以印證。上海市統計局數據顯示，1~11月商品住宅新開(kāi)工面積2187.02萬(wàn)平方米，增長(cháng)19.1%，但同期商品住宅銷(xiāo)售面積僅為1211.7萬(wàn)平方米。
 

　　但中房信分析師薛建雄說(shuō)，上述新開(kāi)工的數據，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的銷(xiāo)售量來(lái)看，新增供應確實(shí)比較大。
 

　　只是過(guò)量的新增供應存在種種不確定性。上海同策咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司研究總監張宏偉說(shuō)，市場(chǎng)成交的低迷，會(huì )令開(kāi)發(fā)商放慢施工速度。而薛建雄則認為，當銀根放松，或者樓市調控政策放松時(shí)，暫時(shí)大于目前銷(xiāo)售的實(shí)際供應會(huì )被市場(chǎng)釋放的巨大需求所吸納，重新產(chǎn)生供不應求的現象。
 

　　瑞銀的研究也指出，在2008年調控政策放松后，廣州、深圳和北京均出現大幅月銷(xiāo)量反彈的現象。其中廣州的成交量反彈一度甚至同比超過(guò)145%。
 

　　信托“爆倉”可能性小
 

　　為了避免樓市調控帶來(lái)的不利影響，開(kāi)發(fā)商作出棄宅轉商的調整。
 

　　瑞銀統計顯示，2011年寫(xiě)字樓的新開(kāi)工量甚至較2010年同比增加了近50%，而零售類(lèi)地產(chǎn)的新開(kāi)工量同比增加超過(guò)了20%。
 

　　但李智穎說(shuō)，她并不看好開(kāi)發(fā)商的上述轉型。因為內地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多用于銷(xiāo)售，而非持有。在開(kāi)發(fā)量增大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售競爭也會(huì )變得更加激烈，進(jìn)而放慢銷(xiāo)售速度。
 

　　事實(shí)上，瑞銀統計的十多家內地房企中，側重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國和人和商業(yè)等的銷(xiāo)售情況并不佳。截至去年9月底，SOHO中國的銷(xiāo)售目標實(shí)現率僅為45%，而人和商業(yè)的銷(xiāo)售目標實(shí)現率也只有62%。
 

　　在銷(xiāo)售放慢的背景下，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性有可能進(jìn)一步趨緊。瑞銀認為，如果2012年的銷(xiāo)售同比下降30%，大部分公司都會(huì )遇到現金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會(huì )加快。因此，瑞銀并不看好內地房地產(chǎn)股今年的盈利，稱(chēng)整體估值將創(chuàng )新低。
 

　　不過(guò)，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年也不全是壞消息。在答復關(guān)于今年上半年是否會(huì )出現大規模的信托“爆倉”時(shí)，李智穎說(shuō)，至少在香港上市的房地產(chǎn)公司將很少遇到這類(lèi)問(wèn)題。截至去年3季度末，房地產(chǎn)業(yè)未償信托貸款已同比減少6%，較二季度下跌46%。而在他們接觸的房地產(chǎn)公司中，大多數選擇以銀行貸款來(lái)償還到期信托貸款，而不是借新的信托借款。
 

　　另外，由于存款準備金率的下調，按揭貸款的發(fā)放期將由現在至少3~6個(gè)月縮減下來(lái)，而大多數公司的負債率也將會(huì )較去年有所改善。(