本報記者張玉潔董添

　　

　　截至1月6日中國證券報記者發(fā)稿時(shí)，22家內地及港股上市房企公布了2019年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，合計實(shí)現銷(xiāo)售額4.53萬(wàn)億元，同比增長(cháng)19.5%，銷(xiāo)售規模刷新歷史紀錄。展望2020年，多家房企人士及專(zhuān)家表示，銷(xiāo)售增速或進(jìn)一步放緩。

　　

　　

　　

　　

　　增速放緩

　　

　　整體來(lái)看，房企2019年業(yè)績(jì)分化明顯，較2018年業(yè)績(jì)增速超過(guò)50%頻現的局面已經(jīng)有很大不同。

　　

　　從目前情況看，碧桂園、萬(wàn)科和中國恒大仍穩居房企銷(xiāo)售第一梯隊。其中，萬(wàn)科2019年全年累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額6308.4億元，同比增長(cháng)3.94%，創(chuàng )萬(wàn)科單年銷(xiāo)售額新高；中國恒大2019年全年累計實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約6010.6億元，同比增長(cháng)9%，全年合約銷(xiāo)售面積約5846.3萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)為10281元/平方米。

　　

　　碧桂園自2018年下半年以來(lái)僅公布權益銷(xiāo)售數據。1月6日晚間，碧桂園披露了公司2019年12月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。按照此前公司公布數據，可計算出2019年全年碧桂園權益銷(xiāo)售金額為5522億元，同比增長(cháng)10%。第三方研究機構此前預計，碧桂園2019年全口徑銷(xiāo)售金額超過(guò)7000億元。從第一梯隊房企的銷(xiāo)售數據看，龍頭房企已經(jīng)進(jìn)入年銷(xiāo)售規模超過(guò)6000億元的時(shí)代。

　　

　　盡管銷(xiāo)售額創(chuàng )歷史紀錄，但萬(wàn)科和中國恒大的銷(xiāo)售額同比增速已下降至個(gè)位數，碧桂園表現好于前述兩家，達到10%。龍頭房企整體銷(xiāo)售額增速放緩明顯。

　　

　　中等規模的房企2019年表現較為突出，多家房企銷(xiāo)售增速在20%以上。融創(chuàng )中國公告，2019年累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約5562.1億元，同比增長(cháng)21%。世茂房地產(chǎn)披露，全年實(shí)現銷(xiāo)售收入2600.7億元，同比增長(cháng)48%。此外，在千億規模的房企中，中梁地產(chǎn)、中南建設、旭輝以及濱江集團2019年銷(xiāo)售收入同比增幅均超過(guò)30%。

　　

　　從2019年度銷(xiāo)售目標完成情況看，不少中型房企超額完成銷(xiāo)售目標，佳兆業(yè)、世茂等企業(yè)完成率均在110%以上。

　　

　　一些房企沒(méi)有完成年度銷(xiāo)售目標。原計劃2019年進(jìn)入千億俱樂(lè )部的龍光地產(chǎn)，2019年銷(xiāo)售金額為992億元；同樣希望在2019年實(shí)現千億銷(xiāo)售目標的首創(chuàng )，當年僅完成808.1億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

　　

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，就銷(xiāo)售業(yè)績(jì)而言，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然刷新歷史紀錄，但取得這一成績(jì)的背后是房企普遍加大了供應量，不少房企銷(xiāo)售單價(jià)下降。部分企業(yè)采取價(jià)格調整等促銷(xiāo)策略做大規模。整體看，2019年大部分房企業(yè)績(jì)持平。

　　

　　后市謹慎

　　

　　細看2019年的銷(xiāo)售數據，已經(jīng)出現明顯放緩跡象。

　　

　　以融創(chuàng )中國為例，公司公布的2019年全口徑合同銷(xiāo)售收入為5562.1億元，同比增長(cháng)21%；其中，歸屬于公司的權益合同銷(xiāo)售金額約3839.2億元，同比增長(cháng)17.67%。這意味著(zhù)公司銷(xiāo)售金額中約6成屬于融創(chuàng )中國，剩余近4成來(lái)自合作伙伴。從目前情況看，房企聯(lián)合拿地成為普遍現象。有房企人士指出，不排除相當部分的銷(xiāo)售金額被重復計算，整體銷(xiāo)售金額可能存在水分。

　　

　　展望2020年，多家機構對房地產(chǎn)市場(chǎng)全年增速預測較為謹慎，部分機構的預測比較悲觀(guān)。

　　

　　貝殼研究院預計，2020年新房銷(xiāo)售額增速將向下。新房市場(chǎng)的支撐力度減弱，尤其是占據新房市場(chǎng)規模超過(guò)50%的三四線(xiàn)城市，整體交易量將下滑。

　　

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認為，樓市高位平臺期可能已經(jīng)形成。樓市將進(jìn)入呈微弱個(gè)位數的年增長(cháng)平臺期。

　　

　　同時(shí)，市場(chǎng)份額將加速向龍頭企業(yè)集中。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，新房一年銷(xiāo)售額將維持在15萬(wàn)億元左右，向上不會(huì )有太大突破，下滑也會(huì )有12萬(wàn)億、13萬(wàn)億元左右。

　　

　　夏海鈞認為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“大餅理論”，而新房銷(xiāo)售市場(chǎng)大餅已定，未來(lái)的市場(chǎng)空間不是由房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的擴張帶來(lái)，而是中小企業(yè)被兼并收購，從而實(shí)現大企業(yè)的擴張。預計五年后中國前十大的地產(chǎn)商大概占到全部銷(xiāo)售額的40%。前三大地產(chǎn)商大概占20%左右，即3萬(wàn)億元。

　　

　　提質(zhì)增效

　　

　　2020年，房企將面臨外部市場(chǎng)增速放緩和內部?jì)攤鶋毫υ龃蟮碾p重挑戰。數據顯示，2020年房企包括海外債券在內的債券償還總規模為7493.9億元，企業(yè)將面臨一定的現金流考驗。

　　

　　事實(shí)上，房企設置2020年銷(xiāo)售增長(cháng)目標趨于謹慎，同時(shí)更加強調提質(zhì)增效和高質(zhì)量發(fā)展。

　　

　　中國恒大2020年定下的銷(xiāo)售目標為6500億元，以2019年合約銷(xiāo)售金額約為6010.6億元計算，同比增幅為8.14%。

　　

　　一些中型房企選擇相對求穩。中國奧園集團董事會(huì )主席郭梓文在2020年新年致辭中表示，2020年要繼續保持高質(zhì)量可持續穩健發(fā)展，實(shí)現不低于20%的業(yè)績(jì)增長(cháng)。2019年，中國奧園業(yè)績(jì)增速目標在25%左右。

　　

　　金科股份目前尚未公告2019年全年銷(xiāo)售規模。第三方研究機構認為，其2019年銷(xiāo)售收入在1800億元左右，同比增長(cháng)約5成。公司設定的2020年銷(xiāo)售目標為2000億元。若以此推算，公司2020年銷(xiāo)售同比增速目標在11%左右，降幅明顯。

　　

　　碧桂園、龍湖等多家龍頭房企在2020年展望中并未公布具體銷(xiāo)售目標，但是紛紛強調精細化管理和提質(zhì)增效。碧桂園提出，2020年將推行全面預算管理和現金流管理，同時(shí)持續提升全周期綜合競爭力，做到產(chǎn)品力、服務(wù)力和成本力的均衡發(fā)展。龍湖集團則表示，2020年龍湖集團將繼續在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，將商業(yè)運營(yíng)、長(cháng)租公寓、智慧服務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)，在穩健增長(cháng)之下保持多維航道的均衡發(fā)展。同時(shí)，將繼續均衡地域，聚焦熱點(diǎn)城市，堅持深耕城市群，在長(cháng)三角、西部、環(huán)渤海、華中、華南五大區域保持均衡布局。秉承穩健策略，繼續積極但又謹慎、精準地投資，在保持健康資產(chǎn)負債表的同時(shí)，保持適當的、相對較快的速度增長(cháng)。

　　

　　諸葛找房分析師王小嬙認為，房企調低銷(xiāo)售增速目標，從側面反映出房企對2020年市場(chǎng)的預期不完全樂(lè )觀(guān)。調低增速目標，一方面可以減輕企業(yè)為沖刺業(yè)績(jì)的壓力，另一方面會(huì )有更多精力管控運營(yíng)公司，不盲目沖刺業(yè)績(jì)。