李東是在廣州工作了四年的白領(lǐng)，打拼了四年，明年打算與女朋友喜結連理，最近他們正在為買(mǎi)房犯愁。不少銀行都收緊了首套房貸，不僅利率上浮了，甚至連申請、放款都難。“我們兩個(gè)工資都不是很高，兩家人湊齊首付，打算買(mǎi)一套140萬(wàn)元左右的房子，貸款需要100萬(wàn)元，但算下來(lái)每月還款要近7000元，利率再上浮壓力更大了。

事實(shí)上，即便過(guò)了6月末的“中考”，銀行不僅沒(méi)有放寬貸款發(fā)放，近期反而逐步上浮個(gè)人住房貸款利率，多家銀行不僅將原來(lái)有的首套房貸利率折扣取消，甚至有銀行表示已經(jīng)基本上不怎么發(fā)放首套房貸。

南方日報記者黃倩蔚實(shí)習生魏可非

調查：銀行繼續收窄房貸利率

近日，“錢(qián)荒”余波未了，廣州地區多家銀行紛紛取消首套房貸利率優(yōu)惠，而且審批時(shí)間加長(cháng)，申請難度加大。記者近日以購房者的身份咨詢(xún)了廣州市各大銀行，進(jìn)一步了解目前廣州各大銀行的房貸情況。

其中，廣發(fā)銀行市內某銀行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸利率將從最初的9折轉變?yōu)?.5折，并于今日開(kāi)始執行。此外，農業(yè)銀行[-0.79% 資金 研報]也將首套房貸利率由9折升至9.3折，工商銀行[-0.51% 資金 研報]也在短時(shí)間內從8.5折收窄到9折、9.3折，繼而在上周正式取消優(yōu)惠折扣，實(shí)行基準利率。其他十多家銀行首套房貸利率也均維持基準利率水平。

記者了解到，目前廣州市二套房首付均為六成，建設銀行[-0.68% 資金 研報]二套房貸款利率上浮基準利率的10%，其消費貸款的貸款利率則要上浮25%。興業(yè)銀行[-0.58% 資金 研報]根據客戶(hù)資產(chǎn)的質(zhì)量和數量，將優(yōu)質(zhì)客戶(hù)與普通客戶(hù)的二套房貸款利率上浮比例分別設定為10%和20%。除上述銀行外，其余多家銀行的二套房貸款利率均上浮基準利率的10%。

由于目前市場(chǎng)資金緊張，除了利率上浮之外，多數銀行放款額度受限，個(gè)別銀行甚至暫停了貸款業(yè)務(wù)。平安銀行[-1.71% 資金 研報]一客戶(hù)經(jīng)理表示：“首套房沒(méi)有利率優(yōu)惠的，而且現在我們支行的房貸業(yè)務(wù)基本都停掉了。”不少銀行的客戶(hù)經(jīng)理都暗示，資金緊張情況不知何時(shí)才能緩解，預計未來(lái)一段時(shí)間內將會(huì )趨于惜貸。

另外，多家銀行也對二套房換房的貸款需求抓得更嚴。有銀行客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，如果夫妻雙方都有過(guò)一次貸款買(mǎi)房記錄，在當前“既認房，又認貸”的政策背景下，即便賣(mài)一套房子來(lái)?yè)Q房，個(gè)人商業(yè)貸款也無(wú)法審核通過(guò)。不過(guò)，客戶(hù)經(jīng)理表示，公積金是不要求呈現購房者個(gè)人貸款記錄的，因此在該夫妻二人賣(mài)出一套房后，可以根據“認房”再次通過(guò)住房公積金貸款來(lái)實(shí)現購房計劃。

不難發(fā)現，銀行對當前個(gè)人住房貸款額度均有所收緊，放款速度也實(shí)行“拖”字訣。民生銀行[-0.87% 資金 研報]營(yíng)業(yè)部個(gè)人住房貸款一位負責人稱(chēng)：“申請房貸的流程，尤其是與銀行合作的樓盤(pán)辦理相關(guān)證件，大都需要1個(gè)月左右的時(shí)間。目前，各家銀行都放緩了速度，銀行放款基本上得1個(gè)半月以上。如果是在月末、季末或者以住房公積金申請房貸，可能排隊的時(shí)間還要更長(cháng)。”

進(jìn)入7月份后由于貸款額度日趨緊張，中信銀行[-1.28% 資金 研報]的個(gè)貸部一客戶(hù)經(jīng)理表示，正常情況下，1個(gè)月內就可以放款。而現在部分接單員4、5月的單子還沒(méi)有放出來(lái)，整個(gè)周期在近期內沒(méi)有辦法縮短。”

探因：銀行貸款額度受限

自今年初“國五條”頒布以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資遂被迫收緊。但6月份的“錢(qián)荒”直接加速了房貸從寬松到收窄的腳步。受銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性以及房貸額度緊張的影響，銀行流動(dòng)性困局似乎仍未突圍，銀行依然在繼續收緊個(gè)人住房貸款額度，并逐步調整其貸款業(yè)務(wù)。

某國有大型銀行廣州分行一客戶(hù)經(jīng)理指出，從銀行自身來(lái)看，上半年的貸款額度基本已經(jīng)滿(mǎn)了，以往出現這種貸款資金缺口的時(shí)候，央行會(huì )釋放出一些額度出來(lái)，但今年央行卻改變了以往的做法，沒(méi)有松口，導致各家商業(yè)銀行出現貸款額度緊張的局面。

業(yè)內人士分析指出，這次央行不肯釋放更多的流動(dòng)性，已經(jīng)表明貨幣政策轉向穩中趨緊，銀行提高個(gè)人住房貸款的要求也在情理之中。不過(guò)，這并不僅僅是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)遇到問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)同樣如此。“在5月中旬，各地對房地產(chǎn)貸款的審批已經(jīng)收緊。只不過(guò)大家的注意力都集中在房?jì)r(jià)行情，忽略了房地產(chǎn)資金狀況的變化。”國內某地產(chǎn)中介代理公司市場(chǎng)總監表示。

日前，有業(yè)內銀行理財專(zhuān)家為此算過(guò)一筆賬，假設銀行有100萬(wàn)元，如果貸給個(gè)人客戶(hù)買(mǎi)房，即便是二套房貸，也只能上浮基準利率的10%。按照5年期貸款利率，100萬(wàn)元最終約可獲得19.37萬(wàn)元的利息。如果是個(gè)人首套房貸款，還需在利率上給客戶(hù)一定折扣。而一般住房貸款的還款周期都達20—30年之久，資金很難迅速返還給銀行。

倘若貸給小微企業(yè)客戶(hù)，貸款利率則普遍上浮30%—40%，1年至少可獲得約4.67萬(wàn)元利息，如果維持利率不變的情況下，5年累計利息可獲23.35萬(wàn)元，比住房貸款多掙3.98萬(wàn)元。

而對于有置業(yè)剛需的貸款人來(lái)說(shuō)，銀行收緊首套房貸意味著(zhù)一筆更大的開(kāi)支。記者算了一筆帳，對于首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，若商業(yè)貸款100萬(wàn)元，20年等額本息還款，兩個(gè)月前按照基準利率8.5折來(lái)算，每月還款6917元，但取消了8.5折后，月還款需要7485元，每月多還568元，20年下來(lái)要多還利息13.63萬(wàn)元。

置業(yè)：“錢(qián)荒”對樓市影響有限

“錢(qián)荒”會(huì )否蔓延到樓市？若持續下去，這將對備受投資者關(guān)注的未來(lái)房?jì)r(jià)走勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有何影響？

日前，恒德投資董事長(cháng)王瑜接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前市場(chǎng)上整體流動(dòng)性是過(guò)剩的，央行手上仍有很多存款準備金，因此“錢(qián)荒”只是短期現象，但它會(huì )持續一段時(shí)間。銀行和其他金融機構對目前存貸期限結構的調整客觀(guān)上也會(huì )延長(cháng)其持續的時(shí)間。“錢(qián)荒”之后有可能導致銀行主動(dòng)收縮資產(chǎn)負債表和降低杠桿，從而影響企業(yè)貸款總量和利率水平。

據21世紀不動(dòng)產(chǎn)一位分析師表示，“錢(qián)荒”并未蔓延到樓市，2013年上半年，各大房企的銷(xiāo)售情況普遍較好，從去年下半年以來(lái)商品房持續暢銷(xiāo)，使得很多房企迫切需要補倉土地，而5月以來(lái)，各地優(yōu)質(zhì)土地接連出讓?zhuān)^而“地王”頻出。

該分析師進(jìn)一步指出，近期一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)異?；钴S，這也在一定程度上反映了房地產(chǎn)行業(yè)的資金目前為止尚處于充裕狀態(tài)，與當前的“錢(qián)荒”形成了鮮明的對比。此外，在廣州二手房市場(chǎng)，從今年2月份到5月份，二手住宅市場(chǎng)成交量已連續四個(gè)月出現明顯超越一手的現象，絲毫看不出“錢(qián)荒”的跡象。

有業(yè)內人士指出，在銀行個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，個(gè)別銀行甚至從年前開(kāi)始就在壓縮個(gè)人房貸，房貸業(yè)務(wù)的占比總體上在下降，而經(jīng)營(yíng)性貸款在上升。這跟銀行利潤的增長(cháng)有較為密切的關(guān)系。就房貸業(yè)務(wù)利率水平而言，其對銀行來(lái)說(shuō)利潤并不高，因此銀行需要壓縮房貸業(yè)務(wù)，延后對個(gè)人住房貸款的審核放款。7月份過(guò)后，銀行個(gè)人住房貸款額度會(huì )逐步寬松，彼時(shí)居民家庭首套自住購房貸款需求將會(huì )得到進(jìn)一步滿(mǎn)足。因此，目前這輪貸款利率上浮并非始于6月下旬銀行間流動(dòng)性緊張之后，而是在年初甚至去年底就出現的現象。

值得投資者注意的是，目前來(lái)看，今年下半年，一線(xiàn)城市供需不會(huì )發(fā)生激烈變化，樓市總體將保持平穩，期望房?jì)r(jià)下跌是不現實(shí)的，但大漲的理由也不充分。消費者完全沒(méi)有必要因為“錢(qián)荒”的傳聞，就影響自己的買(mǎi)房決定。