利率高了放款慢了 樓市成交有所降溫
近期，杭州、廣州等多個(gè)城市主流銀行對房貸利率進(jìn)行了上調，房貸放款周期也從之前的1個(gè)月延長(cháng)至2個(gè)月左右。究其原因，今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)交投熱情較高，核心城市購房者對以學(xué)區房為代表的二手房需求集中釋放，二手房市場(chǎng)交易增長(cháng)較快，也帶動(dòng)信貸擴張。“房貸利率上調，放款周期變長(cháng)，個(gè)別銀行還出現停貸現象，主要和前期成交過(guò)熱，貸款額度被提前使用有關(guān)。”多位房產(chǎn)觀(guān)察人士指出。
貸款額度緊張
“主要是因為各個(gè)銀行的房貸額度已經(jīng)達到或者接近上限，額度一緊張，房貸利率自然也就會(huì )上調。”一位銀行信貸負責人對中國證券報記者解釋?zhuān)y行下半年的額度仍比較緊張，會(huì )優(yōu)先保證新房的貸款需求，二手房房貸仍需要排隊，貸款審核更加嚴格。
中國證券報記者了解到，2021年年初，杭州首套和二套房貸利率分別只有5.2%和5.4%,短短半年分別上調了70個(gè)和60個(gè)基點(diǎn)。這意味著(zhù)，若貸款300萬(wàn)元，等額本息30年還款，如果購房者買(mǎi)的是首套房，還款總額增加了48萬(wàn)元，每個(gè)月多還1321元。
房貸額度緊張的背后是杭州火爆的樓市現狀。中國指數研究院數據顯示，2021上半年，杭州市區（含富陽(yáng)、臨安）新房成交104696套，為近5年來(lái)同比新高。新房搖號的火爆程度令人意外，據統計，2021年1-6月共有426張預售證累計68906套房源上市，累計428112人次搖號登記。其中，濱江集團的濱融府最終官宣登記9820人，中簽率1.58%,再度刷新今年以來(lái)的最低中簽率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，收緊貸款的原因是因為房貸需求量太大。杭州等地上半年樓市成交火爆，所以貸款額度不夠用。
實(shí)施精準額度控制
機構報告指出，2021年1月1日起，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實(shí)施，要求銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監會(huì )設定的相應上限，超過(guò)的銀行限期進(jìn)行壓降，目的是防止房地產(chǎn)占用過(guò)多的社會(huì )信貸資源。在此政策之下，今年銀行對房地產(chǎn)貸款采取了精準額度控制。
今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，二手房市場(chǎng)交易增長(cháng)較快，也帶動(dòng)信貸擴張。央行公布的金融數據顯示，一季度居民部門(mén)新增中長(cháng)期貸款達到1.98萬(wàn)億元，規模創(chuàng )近10年同期歷史新高。
由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時(shí)期，部分銀行主動(dòng)調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現了額度緊張的情況，市場(chǎng)端出現房貸利率提升、放款周期拉長(cháng)等情況。
6月，72個(gè)重點(diǎn)城市主流的首套房貸利率為5.52%,二套房貸利率為5.77%,比5月分別上浮5個(gè)和4個(gè)基點(diǎn)；6月平均放款周期延長(cháng)至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)。合肥、杭州、成都等前期市場(chǎng)較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款。
放款周期拉長(cháng)
“一季度，銀行放款時(shí)間一般都在1個(gè)月以?xún)?，二季度開(kāi)始放款時(shí)間普遍超過(guò)兩個(gè)月。”德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀公司中介小吳對中國證券報記者表示。張大偉指出，二手房貸款放款難可能成為常態(tài)，貸款利率上漲也可能成為趨勢。
招商證券研報認為，6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售景氣度有所回落，或因二季度部分城市信貸額度緊張，放款周期拉長(cháng)，導致銷(xiāo)售在季度末出現類(lèi)“斷層”回落，這一趨勢是否具備持續性還有待觀(guān)察。
中指研究院指出，當前一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控政策逐漸顯效，深圳、廣州等城市市場(chǎng)已有所降溫，部分三四線(xiàn)城市調控政策亦在跟進(jìn)，預計政策效果進(jìn)一步顯現。隨著(zhù)房地產(chǎn)金融監管的持續強化，下半年新增貸款額度或受限，且部分城市房貸利率上行，整體信貸環(huán)境的收緊對購房者置業(yè)節奏或產(chǎn)生一定影響。2020年下半年，全國商品房銷(xiāo)售面積首次突破10億平方米，高基數下，今年下半年預計難有新突破，整體將高位回落，但今年全年商品房銷(xiāo)售面積仍有望創(chuàng )歷史新高。
