首輪集中供地告一段落 房企分化料進(jìn)一步加劇
在首批宣布開(kāi)展“兩集中”土地出讓的22個(gè)城市中，20個(gè)城市已發(fā)布首輪地塊出讓結果。在“限地價(jià)、競自持、限房?jì)r(jià)”的政策引導下，多數城市實(shí)現了“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的政策目標。從房企的角度看，資金實(shí)力強的企業(yè)獲得更多拿地機會(huì )，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。
穩定樓市預期
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至目前，全國第一階段集中供地基本告一段落，22個(gè)城市中已有20個(gè)城市成交了第一批土地，包括北京、天津、沈陽(yáng)、長(cháng)春、無(wú)錫、杭州、福州、廈門(mén)、廣州、深圳、重慶、青島、南京等城市。第一批地塊合計成交額達8700億元。
在首輪集中供地的城市中，多數地區對出讓地塊設置了商品住宅銷(xiāo)售限價(jià)，對穩定房?jì)r(jià)起到重要作用。作為土地市場(chǎng)的一項重大改革，“兩集中”制度有助于穩定樓市預期。從目前情況看，部分熱點(diǎn)地區出現高溢價(jià)率成交地塊，同時(shí)部分城市出現地塊流拍情況?？傮w而言，多數城市實(shí)現了“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標。其中，濟南共有6宗地塊流拍，集中在高新、章丘和萊蕪，主要在于出讓條件嚴苛，且位置較為偏遠。
據克而瑞研究中心監測，截至目前，22個(gè)城市首輪集中供地公告均已發(fā)布，第二、第三批地塊供應多集中在7月份。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體看，資金實(shí)力較強的企業(yè)將獲得更多拿地機會(huì )，而資金壓力較大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。
中信建投證券指出，從實(shí)際拍地結果看，房企參拍熱情高，熱點(diǎn)城市不少地塊達到限價(jià)，規模房企在競爭優(yōu)質(zhì)地塊和大型綜合體地塊中優(yōu)勢較為明顯。隨著(zhù)未來(lái)對開(kāi)發(fā)商的綜合開(kāi)發(fā)及運營(yíng)能力要求越來(lái)越高，具備相關(guān)優(yōu)勢的房企將持續勝出。
查處資金違規入市
近期，針對“涉房”類(lèi)融資產(chǎn)品的審核較為嚴格。
天風(fēng)證券研報顯示，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，不少房地產(chǎn)企業(yè)的ABS（資產(chǎn)支持證券）產(chǎn)品終止審核。5月25日，上交所債券項目信息平臺披露，26只ABS產(chǎn)品為“終止”審核狀態(tài)。這批ABS合計擬發(fā)行金額超過(guò)1500億元，規模創(chuàng )今年以來(lái)新高。其中，房地產(chǎn)公司、城投集團、文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等企業(yè)是上述ABS的融資主體。
同時(shí)，監管部門(mén)針對銀行資金違規進(jìn)入樓市的查處力度和范圍進(jìn)一步加大。6月8日，北京銀保監局網(wǎng)站顯示，4家銀行因涉及個(gè)人消費貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款嚴重違反審慎經(jīng)營(yíng)規則等問(wèn)題被罰，其中涉及廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行及郵儲銀行的在京分支機構。上述機構已被責令整改并嚴肅問(wèn)責有關(guān)責任人員。
業(yè)內人士指出，近年來(lái)，監管部門(mén)高度重視“房住不炒”政策貫徹執行情況，持續開(kāi)展信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管檢查工作。有關(guān)部門(mén)將進(jìn)一步加強信息共享和聯(lián)合懲戒。
豐富調控方法
部分城市持續強化樓市調控力度，豐富調控方法。供應端將以規范市場(chǎng)秩序為主，需求端持續控制炒房，對剛需購房則維持優(yōu)惠力度。
據天風(fēng)證券監測，繼5月上旬中國建設銀行深圳市分行上調房貸利率后，其他四大行相繼跟進(jìn)，宣布上調房貸利率。安居型商品房貸款利率則維持不變。另外，成都市住建局為提高二手住房市場(chǎng)信息透明度，促進(jìn)市場(chǎng)理性交易，建立了二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，并發(fā)布部分住宅小區二手住房成交參考價(jià)格，成為繼深圳之后第二個(gè)發(fā)布二手房參考價(jià)的城市。
“除了發(fā)布調控政策城市自身房地產(chǎn)市場(chǎng)，周?chē)貐^樓市也會(huì )受到影響。”環(huán)京某地產(chǎn)公司相關(guān)負責人對中國證券報記者表示，“熱點(diǎn)地區嚴控房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作，周邊地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)也難炒作。比如，環(huán)京地區的樓市熱度基本跟著(zhù)北京地區的節奏走。”
從房企的角度看，“三道紅線(xiàn)”將深刻改變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。不少企業(yè)加速推出“降檔”舉措，過(guò)去以高預期、毛利率為主的投資風(fēng)格將發(fā)生改變，行業(yè)風(fēng)險溢價(jià)率將下降。融資端收緊或令企業(yè)間分化加劇。
