住房供需矛盾突出租賃市場(chǎng)問(wèn)題頻現
大城市住房短板該如何補齊
● 房屋設備損壞沒(méi)人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時(shí)常見(jiàn)的痛點(diǎn)
● 住房問(wèn)題在大城市最為突出，住房租賃市場(chǎng)如今已經(jīng)進(jìn)入以存量房為主的階段，突出的問(wèn)題是如何實(shí)現租售并舉與促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展
● 租賃市場(chǎng)的規范和未來(lái)發(fā)展，既需要發(fā)揮市場(chǎng)機制在資源配置上的決定性作用，又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場(chǎng)監管方面的重要作用，建構多級多樣、分類(lèi)分層、規范穩定的租賃市場(chǎng)供給體系和合法合規的租賃市場(chǎng)
“大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。”在近日召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上，這成為2021年住房和城鄉建設工作的8個(gè)重點(diǎn)之一。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》稱(chēng)，目前住房租賃市場(chǎng)的問(wèn)題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生。
在接受《法治日報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家看來(lái)，住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題背后，根源是租房需求量大而供應不足，這種情況在大城市尤甚。
專(zhuān)家建議，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以存量房源為主的階段，規范住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，既需要重視保障性租賃住房建設，也需要盡快出臺住房租賃條例，為住房租賃市場(chǎng)提供完善的制度保障。
租房問(wèn)題層出不窮
源自供需矛盾突出
張先生是安徽人，畢業(yè)后到北京闖蕩，如今工作剛滿(mǎn)一年，但他已經(jīng)感受到了在大城市租房的不易。
張先生對《法治日報》記者說(shuō)，他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一間，面積不到10平方米，每月租金3000元，幾乎占到他工資的一半，“生活毫無(wú)幸福感可言”.
畢業(yè)不到一年，搬了3次家，這是柳先生的租房經(jīng)歷。柳先生在北京一家事業(yè)單位工作，通過(guò)一家中介租房。
據柳先生介紹，簽約時(shí)，中介口頭說(shuō)租金支付方式是押一付三，但在合同里又把第二季度的租金設置為提前一個(gè)月交納，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)押二付三的租房合同。“當中介找我要第二個(gè)季度房租時(shí)，我和他們協(xié)商能否將租期縮短到一個(gè)季度，我以一個(gè)月的押金作為賠償。中介堅決不同意，并且說(shuō)如果我不履行合同就得立即搬離。”
為了不被克扣押金，柳先生嘗試通過(guò)向法院起訴、舉報隔斷違規、撥打12345熱線(xiàn)請求調解等方式解決問(wèn)題。最后，中介公司作出妥協(xié)，稱(chēng)愿意將租期縮短為一個(gè)季度。
“但是，在最后退費的過(guò)程中，中介公司又變卦了，讓我負擔拆除隔斷的費用。”柳先生說(shuō)。
不只是租客，出租房屋的房東也會(huì )遇到困擾。
家住北京的張女士和丈夫都已退休，他們有3套房子，一套房用來(lái)居住，另外兩套房子都租了出去。有時(shí)候找不到合適的租客，他們的房子一空就是大半年。
2020年9月，《2020中國青年租住生活藍皮書(shū)》發(fā)布，其中稱(chēng)，城市租住生活已成為超2億人的選擇。
2020年12月下旬，58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《2020年中國住房租賃市場(chǎng)總結報告》稱(chēng)，一線(xiàn)城市中，北京的租房需求量為全國第一，其次為上海、深圳、廣州。房屋設備損壞沒(méi)人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時(shí)常見(jiàn)的痛點(diǎn)。
2020年12月下旬，中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》稱(chēng)，目前住房租賃市場(chǎng)的問(wèn)題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生。
中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在提供給《法治日報》記者的報告文本中稱(chēng)，大城市住房供需矛盾依然比較突出。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受《法治日報》記者采訪(fǎng)時(shí)也提出，住房租賃市場(chǎng)問(wèn)題的存在，實(shí)際上反映了租房市場(chǎng)上供不應求的問(wèn)題。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池告訴《法治日報》記者，住房問(wèn)題在大城市最為突出。如今，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以存量房為主的階段，突出的問(wèn)題是如何實(shí)現租售并舉與促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
健全完善法規制度
規范租賃市場(chǎng)秩序
“大城市住房突出問(wèn)題”已經(jīng)進(jìn)入國家議事日程。
2020年12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議舉行，其中強調要解決好大城市住房突出問(wèn)題。
具體措施之一是，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。
其他措施還包括：降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控等。
2020年12月21日，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議召開(kāi)。會(huì )議提出2021年住房和城鄉建設工作的8個(gè)重點(diǎn)之一是，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。
“加強住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。”會(huì )議稱(chēng)。
住房和城鄉建設部還要求，加快構建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專(zhuān)業(yè)化、規?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為。
值得注意的是，2020年12月29日，在北京市“回顧‘十三五’、展望‘十四五’”系列主題新聞發(fā)布會(huì )上，北京市住建委副主任張國偉提出，計劃于2021年向市場(chǎng)供應集租房5000套左右，重點(diǎn)解決新市民等群體過(guò)渡性居住需求。
同一天，上海市政府常務(wù)會(huì )議原則同意《關(guān)于進(jìn)一步整頓規范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》，就整頓規范上海市住房租賃市場(chǎng)秩序進(jìn)行部署。
規范住房租賃市場(chǎng)秩序已然成為監管機構的共識。
對于住房租賃市場(chǎng)，倪鵬飛給出的建議是：?jiǎn)?dòng)實(shí)施“租售結合”的“新市民安居工程”,建立“租售結合”的住房體系；實(shí)施“322”新市民安居工程，即挖掘空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力，著(zhù)眼于大都市周邊和城市主城區內兩大空間，采取購買(mǎi)和租賃兩種形式。
在倪鵬飛看來(lái)，解決住房租賃市場(chǎng)問(wèn)題的重點(diǎn)是健全新市民租賃住房體系，與此同時(shí)，要完善保障性租購住房的保障機制。
華東政法大學(xué)法律學(xué)院副院長(cháng)陳越峰在接受《法治日報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，租賃市場(chǎng)的規范和未來(lái)發(fā)展，既需要發(fā)揮市場(chǎng)機制在資源配置上的決定性作用，又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場(chǎng)監管方面的重要作用，建構多級多樣、分類(lèi)分層、規范穩定的租賃市場(chǎng)供給體系和合法合規的租賃市場(chǎng)。
陳越峰對《法治日報》記者提出建議：對于通過(guò)市場(chǎng)機制難以解決的信息不對稱(chēng)、保障性居住需求、權益保障等問(wèn)題，可以通過(guò)科學(xué)立法完善規則、嚴格執法加強事中事后監管等舉措加以解決。
在樓建波看來(lái)，住房和城鄉建設部已經(jīng)就《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》征求過(guò)公眾意見(jiàn)，“我們一定能通過(guò)法規制度的完善，讓租賃市場(chǎng)變得更好”.
租購住房同等權利
切實(shí)保障居住權益
在中央經(jīng)濟會(huì )議上，“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利”被擺上重要的位置。
其中，“公共服務(wù)”包括戶(hù)籍、教育、社保、養老、醫療等多個(gè)方面。
趙秀池認為，買(mǎi)房得到的是產(chǎn)權，租房得到的是使用權，二者本身享有的權益不同，但如果兩者享有的公共服務(wù)相同，則會(huì )極大促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
2020年12月22日，江蘇省蘇州市公布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)的實(shí)施意見(jiàn)》，其中提到，落實(shí)租賃房屋常住人口在社區公共戶(hù)落戶(hù)政策，經(jīng)房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶(hù)，也可以在房屋所在地的社區落戶(hù)，破除隱形門(mén)。
實(shí)際上，早在蘇州之前，江蘇省無(wú)錫市、山東省濟南市等數十座城市已經(jīng)出臺租房可落戶(hù)的相關(guān)規定。
趙秀池表示，在租購并舉的背景下，“租房即落戶(hù)”降低了人口入駐的成本，有利于吸引人才，是租購同權實(shí)現的重要一步。
針對部分城市推出租房也能落戶(hù)政策及其背后的租購同權問(wèn)題，陳越峰認為，城市政府購房落戶(hù)、人才落戶(hù)乃至租房落戶(hù)的政策值得肯定。在基本民生層面，更重要的是采取各種有效措施切實(shí)保障城市實(shí)有人口的居住權益，實(shí)現“居者有其屋”.
在樓建波看來(lái)，要實(shí)現租購同權，涉及多方面的公共服務(wù)政策，包括戶(hù)籍制度、就醫、入學(xué)等，其實(shí)是一個(gè)非常復雜的問(wèn)題，應該把租賃的問(wèn)題簡(jiǎn)單化，比如更關(guān)鍵的是，能不能把承租人的承租權好好落實(shí)下來(lái)。
在租購同權之下，租賃企業(yè)應該如何應對？
樓建波認為，我國現在有兩種租賃企業(yè)，一種是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng )新做租賃企業(yè)，另一種是通過(guò)改造廢棄廠(chǎng)房等增加供應的租賃企業(yè)。
樓建波稱(chēng)，我們現在有很大一部分從中介轉過(guò)來(lái)的租賃企業(yè)，通過(guò)把社會(huì )上的閑散房源收下來(lái)，進(jìn)行裝修后再出租。對于這種“二房東式”的租賃方式，一定要設置自有資金門(mén)檻，這樣才能讓無(wú)序和壟斷問(wèn)題得到解決。“總的來(lái)說(shuō)，我們要鼓勵那些真正增加租賃住房供應的租賃企業(yè)發(fā)展，而不是‘二房東式’的租賃企業(yè)。”
趙秀池同樣認為，不應該鼓勵通過(guò)收購個(gè)人住房賺取差價(jià)的輕資產(chǎn)機構租賃大行其道，而應該鼓勵個(gè)人房東直接在住房租賃平臺上發(fā)布房源，減少中介環(huán)節。（記者 陳 磊 見(jiàn)習記者 孫天驕）
