新華網(wǎng)上海７月１７日電７月以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。４日和５日兩個(gè)交易日，一則房企融資將開(kāi)閘的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊的強勁反彈。

    在樓市宏觀(guān)調控的大背景下，已有將近４年時(shí)間沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股ＩＰＯ或增發(fā)，此時(shí)放開(kāi)再融資政策傳遞出哪些信號？其將對股市和樓市影響幾何？

    暫停４年重啟時(shí)機已到

    ２０１０年初，監管層正式宣布暫停批準房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。事實(shí)上，從２００９年１１月南國置業(yè)成為最后一只登陸Ａ股的房地產(chǎn)企業(yè)至今，已有將近４年時(shí)間沒(méi)有房企ＩＰＯ。從２００９年９月８日世榮兆業(yè)的定向增發(fā)方案獲批后，幾無(wú)房企再融資計劃獲批。

    “當時(shí)主要是為了配合宏觀(guān)調控政策，擔心房企上市、再融資后會(huì )因為‘不差錢(qián)’而推高地價(jià)、房?jì)r(jià)。”中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱(chēng)，隨后有若干家上市房企增發(fā)計劃泡湯，而一些房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股上市的計劃也因此擱淺。

    業(yè)內人士指出，由于Ａ股直接融資渠道受阻，近年來(lái)內地房企或海外上市，或發(fā)債，或通過(guò)私募、信托等平臺融資，融資成本大幅攀升，某些企業(yè)融資成本甚至高達１５％以上。而如此高的融資成本不僅轉嫁到房?jì)r(jià)之中，最后讓購房人承擔，還對實(shí)體經(jīng)濟其他私人部門(mén)產(chǎn)生了“擠出效應”。

    交通銀行研究顯示，今年一季度，實(shí)際社會(huì )融資總額同比多增的１．８３萬(wàn)億元中，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺；二季度，這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個(gè)部門(mén)的資金需求也抬高了整個(gè)社會(huì )的融資成本，導致國內流動(dòng)性雖相對寬松、但經(jīng)濟增長(cháng)并沒(méi)有受益。“直接向資本市場(chǎng)融資，相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多。”綠地集團董事長(cháng)張玉良認為，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后，對企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現在房企再融資應該放開(kāi)，而且時(shí)機已到”。

    再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復

    市場(chǎng)普遍認為，房地產(chǎn)企業(yè)再融資一旦重啟，地產(chǎn)板塊將迎來(lái)持續反彈行情。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示，放開(kāi)房企再融資應是針對大量房企借道海外上市及調控市場(chǎng)化所作的政策調整，這將有利于板塊業(yè)績(jì)的釋放和反彈的持續。

    ４日和５日兩個(gè)交易日，一則再融資將放開(kāi)的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊強勁反彈。申銀萬(wàn)國數據顯示，２天內，地產(chǎn)板塊相對滬深３００指數的收益率高達４．０％。

    多家機構認為，放開(kāi)再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好。長(cháng)期來(lái)看，再融資放開(kāi)有利于優(yōu)勢企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長(cháng)企業(yè)的估值有望得到修復。

    申銀萬(wàn)國也發(fā)布報告稱(chēng)，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復。在７、８月份銷(xiāo)售缺乏亮點(diǎn)、而龍頭公司估值僅有７倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價(jià)表現的主要催化劑。前期擴張快、負債率較高的成長(cháng)型公司，以及已經(jīng)上報過(guò)股權／債權融資預案、股東資源豐富的公司，有保障房或一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司可能將更早受益。

    房企融資開(kāi)閘與房地產(chǎn)調控并不相悖

    在“國五條”實(shí)施已過(guò)百日，房地產(chǎn)市場(chǎng)初顯平穩，而房?jì)r(jià)始終堅挺，土地市場(chǎng)“地王”頻出，樓市調控壓力依然較大的大背景下，市場(chǎng)對房企再融資開(kāi)閘最大的擔心是將釋放出樓市調控的“拐點(diǎn)”信號，使近幾年的調控成效前功盡棄。

    張玉良認為，短期內，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會(huì )推高地價(jià)、房?jì)r(jià)；但長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)最終是由供需關(guān)系決定。放開(kāi)融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴大供給，進(jìn)而平抑房?jì)r(jià)。不僅如此，開(kāi)發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)供應外，還會(huì )開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設施配套服務(wù)的地產(chǎn)項目，對經(jīng)濟發(fā)展有積極推動(dòng)作用。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭也認為，房企融資開(kāi)閘與房地產(chǎn)繼續進(jìn)行調控并不相悖。“近年來(lái)，業(yè)內一直呼吁，未來(lái)房地產(chǎn)調控應在加強落實(shí)現有短期政策的基礎上，著(zhù)重進(jìn)行中長(cháng)期政策制定，建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，更多地用市場(chǎng)化手段而不是行政手段來(lái)調控。有條件地放開(kāi)房企融資政策，就是弱化行政干預，通過(guò)市場(chǎng)規律的傳導，達到調整市場(chǎng)結構的目的。”

    “該放的權力堅決放開(kāi)放到位，該管的事必須管住管好。”專(zhuān)家認為，樓市調控應當有進(jìn)有退，行政化的調控手段應逐步退出，在房地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節應盡量減少行政干預，實(shí)現市場(chǎng)化運作。同時(shí)，住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等長(cháng)效機制也應適時(shí)啟動(dòng)，從土地、金融、財稅等方面繼續進(jìn)行靈活調控。在完善的機制保障下，逐步增強市場(chǎng)的調控作用，從“堵”變“疏”，從注重行政手段，到更加市場(chǎng)化，注重供給。