元森廟灘子改造項目，萬(wàn)達公館、蘭州國際商貿中心、碧桂園、鴻運·金茂……翻開(kāi)蘭州各大媒體，一個(gè)個(gè)城市綜合體項目頻繁出現在字里行間。數據顯示，近兩年來(lái)，隨著(zhù)飛速的城市化進(jìn)程和不斷提升的消費能力，使得以萬(wàn)達、碧桂園、福建東百為代表的國內眾多房產(chǎn)大腕開(kāi)始向蘭州大舉進(jìn)發(fā)。僅2013年上半年，多個(gè)城市綜合體在蘭州陸續開(kāi)建，一大批城市綜合體項目在蘭州集中亮相，僅以安寧區為例，在4月舉辦的第30屆桃花會(huì )上，以商務(wù)辦公、高檔住宅于一體的海亮等多個(gè)城市綜合體項目也是閃耀登場(chǎng)。

 

　　“綜合體的大規模建設是城市發(fā)展的必然趨勢，是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。”蘭州城建部門(mén)相關(guān)專(zhuān)家表示，與全國其他城市相同，蘭州城市化進(jìn)程在加快，城市規模在擴張。城市人口的迅速聚集和收入層次的豐富，使得商業(yè)需求越來(lái)越大?？旃澴嗟纳?，使得人們需要專(zhuān)門(mén)的寫(xiě)字樓、酒店、咖啡廳等高層次的場(chǎng)所。而土地自然而然成為城市越來(lái)越稀缺的資源，因此，發(fā)展“城市綜合體”項目，已成為城市發(fā)展必然方向。“這是由于城市綜合體的本身特性決定的，集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì )議、文娛、交通等城市功能空間的多項功能設施于一體的城市綜合體，被人們形象地稱(chēng)之為城中城。我們不難發(fā)現，其實(shí)它是將過(guò)去城市規劃中非常分割和零散的建筑觀(guān)念以及建筑模式，以完全不同的構成形式和經(jīng)營(yíng)價(jià)值，重新在一個(gè)大綜合概念中進(jìn)行組合，是多功能、高效率、多種物業(yè)高度集中的復合空間，更進(jìn)一步講，是土地使用功能的綜合利用。過(guò)去的城市規劃理念，是單獨的居住區、單獨的文化區、單獨的商業(yè)區，不符合現代社會(huì )生活快速、高效、豐富的需求。”

 

　　事實(shí)上，我們可以從自身的角度解讀城市綜合體出現的必然。以西關(guān)商圈為例，在這里逛街后，如果想看場(chǎng)電影，就必須得乘車(chē)去和平飯店的東方紅影城或瑞德摩爾的紅星影院，抑或雁灘的華孚泰，無(wú)論去那座影院，乘車(chē)是必然的，無(wú)論出租還是公交，在不堵車(chē)的情況下，至少得耗費40分鐘的時(shí)間，如果逛街后還能看場(chǎng)電影，且其中的路程只需幾分鐘的時(shí)間，這種生活狀態(tài)無(wú)疑是人們所推崇的。因此，精明的開(kāi)發(fā)商發(fā)現，單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)越來(lái)越不能滿(mǎn)足人們的生活居住需求，習慣于快節奏的人們需要在方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高質(zhì)量的生活和工作，而這也恰恰是城市綜合體應運而生的先決條件。

 

　　“綜合體的大規模建設，標志著(zhù)蘭州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式發(fā)生了根本變化。10余年來(lái)，蘭州的城市開(kāi)發(fā)僅局限于零散單個(gè)樓盤(pán)、或一個(gè)小區單一性的開(kāi)發(fā)模式，如今，這種開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)一去不復返。”專(zhuān)家表示，隨著(zhù)綜合體時(shí)代的到來(lái)，以政府主導、開(kāi)發(fā)商參與、全社會(huì )支持，集商住、娛樂(lè )、餐飲等于一體的城市開(kāi)發(fā)模式，正成為城市一個(gè)區域之內的開(kāi)發(fā)，一個(gè)板塊的開(kāi)發(fā)，代表了城市開(kāi)發(fā)逐步成熟的過(guò)程，這其中我們從中看到更多的是城市功能的逐步完善。

 

　　一線(xiàn)名企紛紛登陸　蘭州已形成集群效應

 

　　“萬(wàn)達廣場(chǎng)”一度成為城市中心生活的代名詞。3月，隨著(zhù)蘭州萬(wàn)達公館的開(kāi)盤(pán)，人們似乎看到正在日漸走進(jìn)人們生活的萬(wàn)達廣場(chǎng)。“餐飲、超市、影院、酒店、娛樂(lè )……呵呵，購物、吃飯、品咖，均可一站式解決，真的好期待。”供職蘭醫二院的周曉雯說(shuō)，讓她沒(méi)想到的是，作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)達集團，也給蘭州人帶來(lái)全新的生活享受。

 

　　從簽約到摘牌，從建設到公館開(kāi)盤(pán)，在許多蘭州人的心目中，早已開(kāi)始構想萬(wàn)達廣場(chǎng)演繹的精彩生活。

 

　　“作為一種城市化發(fā)展中的高端形式，城市綜合體儼然成為中國各大城市主力引擎和城市形象標志。也正因如此，城市綜合體項目的前期工作，需要涉及完善的建筑設計、交通規劃、城市布局等。此外，由于城市綜合體體量巨大，后期的招商、運營(yíng)和管理相對復雜，這就要求開(kāi)發(fā)商有雄厚的資本實(shí)力和豐富的運營(yíng)經(jīng)驗，以及強大的抗風(fēng)險能力。”市城鄉規劃院表示。

 

　　數據顯示，一個(gè)城市70%左右的住宅都是由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成的，而政府主要是支持和引導。因此，開(kāi)發(fā)商的選擇無(wú)疑是最為重要的。引進(jìn)資金實(shí)力雄厚、具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的知名品牌開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行大規模的成片開(kāi)發(fā)不僅僅是值得借鑒的模式，似乎也是可行而必須的方式。

 

　　聚焦蘭州城市綜合體項目，我們不難發(fā)現，除鴻運·金茂項目為本土開(kāi)發(fā)商外，萬(wàn)達廣場(chǎng)、紅星美凱龍、福建東百蘭州國際商貿城、碧桂園、綠地集團等，均為外地知名房產(chǎn)大腕，他們不僅帶來(lái)了大量的資金，更帶來(lái)了先進(jìn)的理念。“事實(shí)上，這些國內著(zhù)名房企在綜合體項目的開(kāi)發(fā)上已經(jīng)有了相當成熟的經(jīng)驗，在全國更不乏精彩樓盤(pán)。以中國商業(yè)領(lǐng)軍品牌——萬(wàn)達集團為例，數十年間，其所到之處，無(wú)論是城市中心、副中心，還是城郊接合部，都一躍成為新的城市中心之一，萬(wàn)達雄厚的實(shí)力及強大的造”心“能力不僅深受業(yè)界認可，更成為全國各地政府競相邀約的對象”。

 

　　“在城市化迅速推進(jìn)的大背景下，城市建設尤其是城市綜合體開(kāi)發(fā)，代表著(zhù)城市新區的開(kāi)發(fā)和舊城品質(zhì)的提升改造。一個(gè)城市發(fā)展的好不好，政府起了主導作用。”有專(zhuān)家表示，大量綜合體進(jìn)入蘭州，是蘭州市委市政超前謀劃，更新思維，創(chuàng )新理念的一種戰略性目光。

 

　　“城市綜合體，對于提升城市品位、帶動(dòng)城市發(fā)展有著(zhù)舉足輕重的作用。這個(gè)項目將開(kāi)啟蘭州城區建設的新模式”。2010年“蘭洽會(huì )”上，城關(guān)區政府和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“大連萬(wàn)達”正式簽約時(shí)，蘭州市委副書(shū)記、市長(cháng)袁占亭在簽約儀式上做出如上評價(jià)。

 

　　政府主導，房產(chǎn)商參與，全社會(huì )支持

 

　　袁占亭將引進(jìn)城市綜合體的招商概括為“頂天立地”。“所謂‘頂天’，就是把高水平的商業(yè)地產(chǎn)引進(jìn)來(lái)，以提升高端消費層次；而‘立地’，就是從民生角度出發(fā)，讓普通市民也能從中獲得休閑、購物的享受。”

 

　　無(wú)論是碧桂園、抑或鴻運·金茂、萬(wàn)達廣場(chǎng)，蘭州國際商貿中心，蘭州城市綜合體發(fā)展中的每一步，都離不開(kāi)政府職能部門(mén)的鼎力支持，從日常工作到區域規劃，從督查項目開(kāi)發(fā)進(jìn)展，到解決項目發(fā)展難題，最大限度的政策支持，為項目的順利建設開(kāi)辟出一條綠色通道。

 

　　以蘭州市碧桂園項目為例，從項目引進(jìn)到修建性詳細規劃通過(guò)專(zhuān)家預審論證，再到成功摘牌，在蘭州的重點(diǎn)項目建設中，其受到了密集地熱切關(guān)注，從省市各級政府的領(lǐng)導，到街辦的工作人員，幾乎每天都注視著(zhù)它的成長(cháng)。

 

　　政府主導，房產(chǎn)商參與，全社會(huì )支持，成為蘭州綜合體迅速推進(jìn)的主要動(dòng)力。

 

　　蘭州房地產(chǎn)協(xié)會(huì )相關(guān)負責人表示，城市的活力來(lái)源于消費、稅收和就業(yè)。一個(gè)成功的綜合體，不僅能對周邊的區域價(jià)值起到很大的拉升作用，而且包括稅收，尤其是人們的消費。其次，具有專(zhuān)業(yè)、超前、個(gè)性化的業(yè)態(tài)規劃，這是城市綜合體一個(gè)很重要的元素。

 

　　“一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，無(wú)論是舊城改造建設，還是新區整體開(kāi)發(fā)，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)的組合開(kāi)發(fā)，給政府帶來(lái)的不僅僅是城市形象的提升，更重要的是持續的就業(yè)和良性需求。屬于政府引導下的區域綜合體開(kāi)發(fā)行為，在以經(jīng)濟效益最大化的同時(shí)也要兼顧到社會(huì )效益，項目在操作時(shí)要關(guān)注物業(yè)價(jià)值及社會(huì )價(jià)值的提升。因此，綜合體建設項目不僅要建筑品質(zhì)過(guò)硬，設計規劃過(guò)硬，更重要的是能夠有能力招攬到企業(yè)，能夠綜合提供住宅商業(yè)和服務(wù)的提供商，帶來(lái)就業(yè)、帶來(lái)稅收。”房產(chǎn)協(xié)會(huì )表示，目前，即使對于本地等成熟的商業(yè)開(kāi)發(fā)商而言，在蘭州運營(yíng)好一個(gè)城市綜合體也并非易事。因為商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種風(fēng)險鏈，如果其中一個(gè)業(yè)態(tài)失敗了，就可能影響其他的業(yè)態(tài)，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。

 

　　建設密度應與城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展相結合

 

　　“城市綜合體開(kāi)發(fā)已成為國內城市開(kāi)發(fā)建設的重要途徑，蘭州也不例外。需要指出的是，城市綜合體建設離不開(kāi)超前的規劃建設理念與有效的運營(yíng)管理。一個(gè)成功的城市綜合體，也存在著(zhù)很多系統性的條件和風(fēng)險。”蘭州市規劃局調研員，專(zhuān)家辦副主任李朝陽(yáng)表示，城市綜合體的建設應該要跟這個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)發(fā)展、人口、數量、素質(zhì)消費結合起來(lái)考慮。應與相關(guān)規劃相協(xié)調，通過(guò)總量、結構和布局調控，促進(jìn)城市建設的和諧發(fā)展。

 

　　在李朝陽(yáng)看來(lái)，有些商業(yè)綜合體建筑密度過(guò)大，不依據城市規劃，這樣的綜合體肯定會(huì )給城市帶來(lái)副作用，其在建設期間對經(jīng)濟肯定有一定的提升作用，但人們更應該看到長(cháng)遠利益。從城市規模和空間結構來(lái)說(shuō)，先要進(jìn)行城市總體布局研究，什么地方需要，什么地方適宜，要做到充分調查；地方定了，就要進(jìn)行城市綜合體的設計，謹慎做好綜合體功能分區，根據城市的經(jīng)濟容量來(lái)綜合運用土地和適當的區塊劃分。

 

　　“綜合體建設體量應該有所控制，不是越大越好，而且應有高效的交通網(wǎng)絡(luò )做基礎，大規模的交通系統為先導。有的城市綜合體達到幾十萬(wàn)平米甚至上百萬(wàn)平米，這樣大的集商業(yè)金融、文化娛樂(lè )、辦公住宅以及餐飲等于一體，對于城市的影響是很大的，一個(gè)需要有交通支撐，暨周邊的交通是不是能跟上，軌道交通能不能和綜合體之間實(shí)現零換乘，地鐵口和地下商業(yè)能否有效銜接。”李朝陽(yáng)說(shuō)，其次，產(chǎn)業(yè)能否支撐，周邊城市功能是否配套。城市綜合體，要求有發(fā)展程度相當的地區經(jīng)濟水平，產(chǎn)業(yè)結構和生產(chǎn)要素的集聚。一個(gè)超大規模的商業(yè)設施，如果沒(méi)有經(jīng)濟支撐，建成后，該怎么辦？

 

　　“以蘭州最早的工貿民百鐵路局商圈為例，原來(lái)運營(yíng)非常好，但有了亞歐商廈以后，對他們沖擊很大，有了國芳百貨以后，這個(gè)商圈基本就消失了。對于蘭州來(lái)說(shuō)，商業(yè)的量基本上是一定的，每年增加不多，隨著(zhù)各區塊的開(kāi)發(fā)改造，商業(yè)面積在大量增加。商場(chǎng)的量增多，商場(chǎng)的代謝也在加快。一些商場(chǎng)起來(lái)了，勢必會(huì )有一些商場(chǎng)倒閉，簡(jiǎn)單地說(shuō)，城市綜合體為城市增加多少就業(yè)崗位，但也要看到，一些倒閉的商場(chǎng)同時(shí)也會(huì )帶來(lái)失業(yè)。因為城市綜合體的檔次還是比較高，其運營(yíng)成本也相對較高。根據商業(yè)設施的更新升級換代建設一些適合本地區消費水平的商業(yè)酒店娛樂(lè )文化設施更為科學(xué)。”李朝陽(yáng)同時(shí)表示，近幾年，“城市綜合體”作為一個(gè)新事物漸入蘭州人的視野，但從其發(fā)展來(lái)看，溯及中心商務(wù)區已有近百年的歷史，以新的概念在甘肅蘭州提出來(lái)，會(huì )不會(huì )成為蘭州商業(yè)地產(chǎn)的主力軍，還有待于后期觀(guān)察。蘭州優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不多，規模又不大，外地的商品運來(lái)，全部依靠本地人區域消費是否能完全消化；商業(yè)資源或者是品牌資源的相對匱乏，也使得很多城市綜合體同質(zhì)化競爭非常嚴重。

 

　　與自然生態(tài)融合  我們所堅持的也是我們要拿來(lái)的

 

　　此外，綜合體不能按老樣子搞，要創(chuàng )新進(jìn)步：以保護生活環(huán)境，提升城市形象為目的，以人為中心，生活適宜，不擁堵，不降低效率為根本；從可持續發(fā)展角度，應發(fā)展綠色綜合體。從城市格局、周邊配套等考慮，綜合體應適應城市特色，延續城市歷史發(fā)展脈絡(luò )，蘭州是個(gè)內陸型城市，和南方海邊貿易城市不一樣；從城市經(jīng)濟結構，企業(yè)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，綜合體在一定程度上反映了區域經(jīng)濟的發(fā)展水平，是一個(gè)對外開(kāi)放的窗口，不能只是一個(gè)簡(jiǎn)單的地標。

 

　　事實(shí)上，一個(gè)城市中心片區建設一個(gè)城市綜合體就可以了。要少而精，吸取其他城市的建設經(jīng)驗，進(jìn)行用地平衡，縮小晝夜人口差別，減少交通流量；注重人性空間的塑造，相間宜人的公共綠地景觀(guān)，達到人與自然的貼近；立足生態(tài)優(yōu)先，四季綠樹(shù)和水體小品景觀(guān)，使現代商務(wù)與自然生態(tài)融合。這個(gè)目標較高，但是我們所堅持的，也是我們要拿來(lái)的?！∮浾?張小燕