5月1日，在第五屆中國西部（銀川）房車(chē)博覽會(huì )上，觀(guān)展者正在一處樓盤(pán)的沙盤(pán)前參觀(guān)咨詢(xún)。
當日，第五屆中國西部（銀川）房車(chē)博覽會(huì )也迎來(lái)了看房購房的高峰，本次博覽會(huì )共展出了區內外30家房地產(chǎn)企業(yè)的50多個(gè)項目，其中不少房企打出了低價(jià)、環(huán)保、防震等促銷(xiāo)牌，吸引了大批觀(guān)展者前往參觀(guān)咨詢(xún)，目前，博覽會(huì )開(kāi)展的前三天已經(jīng)達成房屋銷(xiāo)售287套左右。記者 彭昭之 攝
“‘國五條’出臺之后，確實(shí)使房地產(chǎn)市場(chǎng)平靜下來(lái)。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點(diǎn)政策多地并未真正落實(shí)，政策效應有待觀(guān)察。”原住建部政策研究中心副主任王玨林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述。
對此，多位專(zhuān)家認為，由于多地地方政府落實(shí)“國五條”有偏差，應警惕政策效應減弱后的報復性反彈風(fēng)險。因此，為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放，防止房?jì)r(jià)大幅反彈，應盡快擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，增加持有環(huán)節稅費。
樓市調控博弈升級多地細則僅“一句話(huà)”
“中央是政策的調控主體，地方是調控環(huán)節的執行主體。但由于兩級政府在調控中的不同政策訴求，出現了少數城市傾向在中央版的基礎上進(jìn)一步升級，進(jìn)一步體現行政調控色彩。另一方面弱化的表現則是，地方在中央原有要求的基礎上，不是平穩的傳遞，而是力度明顯減弱，產(chǎn)生了微博版、標題版細則。”中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松說(shuō)。
3月底，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產(chǎn)調控細則與調控目標集中落地。但值得注意的是，各地調控力度并不相同。除了北京細則較細、力度較強外，多個(gè)城市落實(shí)細則內容并不“實(shí)在”，甚至杭州、南京等多個(gè)地區出現“一句話(huà)”細則。
截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門(mén)等35個(gè)城市發(fā)布了各自的地方細則。其中，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地采取回避政策。僅提及將嚴格執行國辦發(fā)〔2013〕17號文（即“新國五條”），并沒(méi)有明確提出要執行房屋轉讓個(gè)人所得稅按“轉讓所得的20%計征”。由于多地沒(méi)有具體落實(shí)辦法，也使新政落地難度加大。
除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫(xiě)到：“對個(gè)人轉讓住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按照個(gè)人轉讓住房所得的20%計征。”但截至目前，除北京有實(shí)施實(shí)例外，其余地區并未開(kāi)始執行。
國家發(fā)展和改革委員會(huì )投資研究所研究員張漢亞認為，地方政府對于“國五條”落實(shí)并不積極，其原因在于地方政府對于當地房地產(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關(guān)稅收等依賴(lài)性較大。“房地產(chǎn)調控表面上是開(kāi)發(fā)商與購買(mǎi)者之間的價(jià)格矛盾、供需矛盾，實(shí)際是對土地財政的挑戰，調控更多表現出了中央地方政府的合力。”
的確，財政部日前公布的數據顯示，今年一季度，全國公共財政收入增長(cháng)6.9%，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長(cháng)13 .7%。出現這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財政收入增長(cháng)明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。
“這些年地方財政收入增長(cháng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加，相關(guān)地方稅收相應增加。”社科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬(wàn)億元，增幅高達十倍有余。
在房屋交易量大幅增加的同時(shí)，土地出讓收入也增幅明顯。財政部的數據顯示，一季度，國有土地使用權出 讓 收 入7 7 0 0億 元 ， 同 比 增 長(cháng)46 .6%，而去年一季度同比下降34.6%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2 .9萬(wàn)億，占地方財政收入83.3%。“全世界沒(méi)有一個(gè)國家說(shuō)賣(mài)地收入可以占到地方財政收入這么高的比重，土地財政必須轉型。”
房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾加深供需不平衡加劇
“國五條”出臺已滿(mǎn)月，經(jīng)過(guò)3月房地產(chǎn)交易的爆發(fā)式增長(cháng)的集中釋放，4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確顯得較為平靜。
以天津為例，4月天津市二手住宅共成交7907套，環(huán)比下降63.8%，成交面積66 .3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降64.6%，成交均價(jià)8850元/平方米，環(huán)比上漲3 .2%，與3月相比確有下降之勢。但從同比來(lái)看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%，成交面積同比上漲96.5%。市場(chǎng)仍處于較熱階段。
“從4月來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標多處于平靜、穩定，甚至下降。新政對穩定過(guò)熱區域發(fā)揮了較大作用。”王玨林同時(shí)指出，細則實(shí)施剛滿(mǎn)一月，買(mǎi)賣(mài)雙方仍處于觀(guān)望階段。但我們必須注意的是，由于政策落地情況較差，能落地的并不多，“因此，隨著(zhù)時(shí)間的推移，政策影響力不斷減弱，一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)又會(huì )出現新的波動(dòng)。”
趙松也認為，2012年年底樓市的快速反彈實(shí)際上給我們提醒，單靠行政措施來(lái)推進(jìn)短期內雖然能見(jiàn)效，但是長(cháng)期內的效果實(shí)際較難定論。
趙松表示，現階段房地產(chǎn)調控政策多為限價(jià)、限購，是抑制購買(mǎi)力。對需求起到的是一種積累的作用，并沒(méi)有疏導到其他方面。因此，一旦有些許變化，例如政策的放松，積累的需求便會(huì )肆機釋放。
事實(shí)上，上述專(zhuān)家擔憂(yōu)并不是沒(méi)有依據。在新政執行首月，由于各地對新房審批等加強限制，多地商品房供應大量減少，供需矛盾繼續加大。
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，北京4月新增商品住宅期房項目10個(gè)，總供應量3119套，較3月全月下降21 .4%，同比去年同期下降26 .3%。僅4月25至27日三天，集中供應5項目，占到全月供應的一半。4月新增項目中除了別墅項目紅杉溪谷嘉園、龍景灣與高端大戶(hù)型項目望京茂家園外，大部分項目?jì)r(jià)位集中在2萬(wàn)以下的剛需樓盤(pán)。截至目前，2013年，新增商品住宅期房項目34個(gè)，總供應9737套，比去年同期下降17.6%。
對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，受新政影響，北京4月商品住宅供應一反常態(tài)，出現大幅下滑。供應量達到2011年限購同期的最低值。一方面，是受價(jià)格管制的影響，部分樓盤(pán)無(wú)法按計劃入市。另一方面，當前房企的漲價(jià)意愿仍然較強，存在博弈心態(tài)。此外，庫存也在下降。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套，比去年底共減少超過(guò)1 .8萬(wàn)套，4月份消化庫存700余套。
張旭表示，供應一直處于低位，導致庫存不斷下降。商品住宅市場(chǎng)的供需矛盾較為突出。一方面，由于前兩年土地成交量大幅減少，供應上游受阻，另一方面，政策上應引導房企的加大推盤(pán)，而不是抑制項目的入市。
后期政策，應盡快推出長(cháng)效機制
對于房地產(chǎn)后期政策，接受采訪(fǎng)的業(yè)內人士均表示，應盡快推出長(cháng)效機制，落實(shí)持有環(huán)節稅費征收。
社科院此前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》指出，中國房地產(chǎn)稅費結構極不合理，而這種“開(kāi)發(fā)、流轉重，保有輕”的稅費結構抑制了交易環(huán)節而助長(cháng)多套房的持有現象。
數據顯示，2011年房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅占地方收入的5.7%，而僅土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅（按商品房銷(xiāo)售額估算）兩個(gè)開(kāi)發(fā)、流轉環(huán)節的稅種就占地方稅收收入的12.1%。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平認為，“開(kāi)發(fā)、流轉重，保有輕”的稅制模式，一方面增加房地產(chǎn)交易成本，抑制相對一部分二手住房的交易。另一方面助長(cháng)了持有多套房產(chǎn)坐收增值收益的投機投資行為，不利于閑置土地資源與房產(chǎn)資源的有效利用。
對于已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶，上海社科院房地產(chǎn)研究院中心教授顧建發(fā)指出，從上海和重慶兩地實(shí)施“房產(chǎn)稅”兩年的經(jīng)驗來(lái)看，對抑制房?jì)r(jià)上漲作用有限，建議開(kāi)征存量房“房產(chǎn)稅”和提高“房產(chǎn)稅”稅率雙管齊下。“盡早開(kāi)征存量房”房產(chǎn)稅“，對完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有非常積極的作用。
此外，李恩平還建議，應建立面向城市層面甚至項目層面的房地產(chǎn)風(fēng)險評估平臺，避免”鬼城“的出現。而對于官員的G D P政績(jì)考核，應剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的G D P貢獻。
在土地供給方面，因地制宜制定土地供給計劃，一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)城市、區域中心城市及其他房?jì)r(jià)上漲速度過(guò)快的城市應該增加新增土地供給，盤(pán)活存量土地利用，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，在庫存高、房?jì)r(jià)泡沫明顯的三四線(xiàn)城市，應該科學(xué)規劃土地供應，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的沖動(dòng)，又要保持市場(chǎng)供求的基本平衡和穩定。
(責任編輯：鑫報)
