房屋交付后出現質(zhì)量問(wèn)題該如何維權
大西北網(wǎng)9月21日訊 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付新建商品房屋時(shí)，須提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，但在現實(shí)生活中，常常會(huì )出現有些房子在驗房時(shí)沒(méi)有發(fā)現問(wèn)題，交房后又出現了質(zhì)量問(wèn)題等情況。如果業(yè)主遇到這樣的問(wèn)題，還能維權索賠嗎，具體又該如何處理？
案例一
交房后發(fā)現滲水 業(yè)主維權路漫漫
今年8月，山東德州的張先生反映，自己在銀河城小區購買(mǎi)了一套頂樓房屋，但交房后發(fā)現房屋存在滲水、裂縫等質(zhì)量問(wèn)題。張先生曾試圖聯(lián)系住建局、開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，卻始終沒(méi)能徹底解決。張先生的房子購買(mǎi)有三四年了，開(kāi)發(fā)商是慶云縣銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。遭遇房屋漏水的業(yè)主不止張先生一人，據他了解，目前已有十多個(gè)業(yè)主準備聯(lián)合維權，解決漏水問(wèn)題。對此，房產(chǎn)消費公益法律服務(wù)團律師孫崇和分析認為，業(yè)主們可以直接找開(kāi)發(fā)商，或寫(xiě)個(gè)訴狀起訴到當地法院。
案例二
收房后發(fā)現裂紋 想退房已“不可能”
2014年1月收房時(shí)，就發(fā)現客廳入口處的屋頂大面積漏水，地面也有裂紋。?？谑忻窳合壬f(shuō)，他想退房，卻被告知基本不可能。為此，梁先生多次與物業(yè)交涉，物業(yè)說(shuō)可以免一年物業(yè)費，但如果房子存在質(zhì)量問(wèn)題，就算免十年物業(yè)費，也不敢貿然入住??！對此，小區物業(yè)部負責人稱(chēng)，漏水情況屬實(shí)，已進(jìn)行了修補，如果業(yè)主還有其他要求，可形成一個(gè)書(shū)面材料，由他們向上級反映，爭取一次性解決。房子經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)驗收，質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，業(yè)主不放心的話(huà)，可以請第三方鑒定機構進(jìn)行鑒定。
主持人：本報記者 李升
嘉 賓：甘肅光明律師事務(wù)所律師 孫智俊
甘肅光明律師事務(wù)所律師 李曉萍
主持人：新購買(mǎi)的房屋交付后出現質(zhì)量問(wèn)題該如何維權？
孫智?。簹w納起來(lái)，房屋質(zhì)量問(wèn)題分為三種：第一，房屋主體結構質(zhì)量不合格。從技術(shù)角度看，主體結構必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。第二，嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。這是指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴重影響買(mǎi)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供電等。第三，其他質(zhì)量問(wèn)題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。
對上述三種質(zhì)量問(wèn)題，法律規定了不同的處理方式，分別賦予購房人和開(kāi)發(fā)商不同的權利和義務(wù)。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內，出賣(mài)人應當承擔修復責任；出賣(mài)人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買(mǎi)受人可自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔。
李曉萍：不同質(zhì)量問(wèn)題的正確處理方式概括如下：（一）因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人可請求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結構質(zhì)量問(wèn)題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復不可能或成本甚巨，買(mǎi)受人一般可解除合同并要求賠償損失。（二）對房屋存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題，嚴重影響正常居住使用的情形，法律容許買(mǎi)受人可解除合同并要求賠償損失。當然如果買(mǎi)受人認為要求賣(mài)房人進(jìn)行修復，并承擔由于修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失，更為合算時(shí)，也可選擇要求修復。（三）對于其他質(zhì)量問(wèn)題，由于未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣(mài)房人進(jìn)行修復并賠償損失，不能要求退房。當然對于不需要修復的質(zhì)量缺陷，購房人可要求開(kāi)發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價(jià)值的貶值損失。
主持人：房屋過(guò)了保修期出現質(zhì)量問(wèn)題該怎么辦呢？
孫智?。涸谶^(guò)了保修期的情況下，則是根據物業(yè)的產(chǎn)權性質(zhì)來(lái)判斷。若發(fā)生在單個(gè)業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分，業(yè)主可自行聘請維修人員或要求物管方提供特約服務(wù)來(lái)維修。如發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對其進(jìn)行維修，費用由相應業(yè)主按各自擁有的權屬份額共同承擔，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專(zhuān)項維修資金。如涉及到主體結構一類(lèi)，危及業(yè)主人身安全的問(wèn)題，則屬于終身保修范疇，經(jīng)過(guò)工程質(zhì)量檢測機構核驗，并做出定論后，可要求退房，如因此而造成人員和財產(chǎn)損失，可要求相應賠償，包括裝修費用等損失，都可一并由開(kāi)發(fā)商支付。
李曉萍：此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付新建商品房屋時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。這兩書(shū)可以作為商品房購銷(xiāo)合同的補充約定，其中具體的保修期限也可由雙方協(xié)商約定，購房者可根據情況，向開(kāi)發(fā)商要求加長(cháng)某些部位的保修時(shí)間。
主持人：住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定內容是什么，收房時(shí)需要注意哪些？
孫智?。鹤≌|(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開(kāi)發(fā)商應按住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔保修責任，商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年等。
房屋在保修期內出現質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質(zhì)量不合格給購買(mǎi)人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應承擔賠償責任。購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可向住宅質(zhì)量保證書(shū)中注明的工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買(mǎi)人有權退房。
李曉萍：需要注意的是，收房時(shí)“兩書(shū)一表”很重要。兩書(shū)是指住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，一表是指建筑工程竣工驗收備案表或商品房竣工驗收證。這三份材料是樓盤(pán)通過(guò)驗收的標志，只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已具備交付條件。除此之外，還有各種相關(guān)驗收表格，如住戶(hù)驗房交接表和驗收意見(jiàn)表（如樓宇驗收記錄表）等。
主持人：購房者在收房時(shí)需要注意哪些細節問(wèn)題以便維護自己的權益？
孫智?。合闰灧亢罄U費再簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數開(kāi)發(fā)商采取先繳錢(qián)填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動(dòng)狀態(tài)。為防止這種不利于購房者的局面出現，如當初購房合同未有約定時(shí)在收房文件中注明“房?jì)惹闆r未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時(shí)如出現什么情況，也可向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，增加自我保護力度。同時(shí)，驗房的過(guò)程是最重要的，收房時(shí)哪些地方會(huì )是容易出現問(wèn)題的部位，業(yè)主們可得看仔細：房屋室內空間尺寸；地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量；門(mén)窗、護欄安裝質(zhì)量；室內防水工程質(zhì)量；給排水及采暖系統安裝質(zhì)量；室內電氣工程安裝質(zhì)量等。
在簽訂合同之前應充分研究開(kāi)發(fā)商提供的合同內容，注意房產(chǎn)變更的免責條款，并要求開(kāi)發(fā)商作出說(shuō)明；在合同中一定要注意房屋的質(zhì)保期，應將先驗房再收房作為附加條款寫(xiě)在合同里，不驗房不收房；還需注意避免交房后，開(kāi)發(fā)商無(wú)故變更房產(chǎn)相關(guān)情況或不進(jìn)行維修等違約問(wèn)題。
李曉萍：正是由于屢見(jiàn)不鮮的商品房交房問(wèn)題及質(zhì)量問(wèn)題，住建部和國家工商總局2015年新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》從保護買(mǎi)受人的角度增加“第四章 商品房交付條件與交付手續”，在這一章中明確：辦理交付手續前，買(mǎi)受人有權對該商品房進(jìn)行查驗，出賣(mài)人不得以繳納相關(guān)稅費或簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗和辦理交付手續的前提條件。這實(shí)際上是保護商品房買(mǎi)受人的一個(gè)很好的條款。建議買(mǎi)受人在買(mǎi)商品房時(shí)盡量使用2015年版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。該版示范合同中“第七章 商品房質(zhì)量及保修責任”中“第十六條 商品房質(zhì)量 第十七條 保修責任”。對于（1）屋面、墻面、地面滲漏或開(kāi)裂等；（2）管道堵塞；（3）門(mén)窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設備不能正常使用。買(mǎi)受人查驗的該商品房存在上述除地基基礎和主體結構外的其他質(zhì)量問(wèn)題的，由出賣(mài)人按有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規范、標準自查驗次日起一定時(shí)間內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。這一條款也很好地保護了商品房買(mǎi)受人的合法權益。
