二手房參考價(jià)再添一城，樓市能否真正降溫？

 

 

    繼深圳今年2月份之后，成都日前出臺二手房成交參考價(jià)機制，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合理發(fā)布掛牌價(jià)格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。這一機制落實(shí)的關(guān)鍵點(diǎn)在哪？目前效果如何？能否熄滅樓市“虛火”?

 

 

      深圳、成都發(fā)布二手房參考價(jià)

 

 

      近年來(lái)，深圳、成都等地出現了熱門(mén)區域二手房快速上漲的現象，甚至還有業(yè)主抱團漲價(jià)、虛報掛牌價(jià)等抬價(jià)亂象。一二手房?jì)r(jià)格倒掛的加劇，進(jìn)一步影響了新房市場(chǎng)秩序，催生了眾籌、代持等“打新”亂象。

 

 

      深圳早已進(jìn)入以二手房為主的存量房交易時(shí)代。今年1至5月，成都中心城區二手房成交量占比過(guò)半，達52.3%.這意味著(zhù)，二手房成為一些城市樓市交易的主力軍，也成為樓市定價(jià)的主導者。如何引導二手房回歸合理定價(jià)，成為一些城市樓市調控必須面對的課題。

 

 

      在深圳對3595個(gè)住宅小區實(shí)行參考價(jià)發(fā)布機制3個(gè)月后，5月28日，成都公布了首批201個(gè)樓盤(pán)的二手住房成交參考價(jià)，其中最低的13110元/平方米，最高的39300元/平方米。

 

 

      市場(chǎng)普遍認為，商業(yè)銀行參照參考價(jià)放貸是二手房參考價(jià)機制發(fā)揮作用的關(guān)鍵所在。

 

 

      在成都首次發(fā)布二手房成交參考價(jià)當天，成都住房公積金管理中心就發(fā)布公告稱(chēng)“購買(mǎi)二手住房辦理住房公積金貸款的，住房?jì)r(jià)值按住建部門(mén)確認的網(wǎng)簽備案合同價(jià)款、房屋評估價(jià)以及住建部門(mén)公布的成交參考價(jià)格三者中的最低值認定并計算可貸額度。”中國銀行四川分行、中國農業(yè)銀行成都分行、中國工商銀行成都分行、成都農商銀行表示，將成都市二手住房成交參考價(jià)作為辦理二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)房屋價(jià)值的重要參考。

 

 

      貝殼研究院成都分院院長(cháng)付躍華認為，二手房?jì)r(jià)格的快速上漲呈現出從一線(xiàn)城市逐漸傳導至二三線(xiàn)城市的態(tài)勢。深圳、成都先后發(fā)布二手房參考價(jià)機制，會(huì )對更多的城市形成示范傳導效應。

 

 

      高價(jià)房源一夜消失 成交量應聲下跌

 

 

      “這個(gè)片區的房子供不應求，這兩年交易價(jià)格每平方米漲了10000元。”5月31日，成都高新區金融城片區的房產(chǎn)經(jīng)紀人楊越告訴記者，“二手房參考價(jià)出來(lái)后，超過(guò)參考價(jià)的房源在網(wǎng)上全部下架了，現在只能在門(mén)店看到房源。政策剛執行，目前還沒(méi)有業(yè)主下調價(jià)格。”

 

 

      已經(jīng)執行參考價(jià)機制的深圳，則經(jīng)歷了一夜之間全部“暫無(wú)價(jià)格”、賣(mài)家撤盤(pán)惜售、掛盤(pán)房源止跌回升、成交量持續低迷等一系列市場(chǎng)反應。

 

 

      當前，深圳二手房市場(chǎng)正處于“橫盤(pán)”狀態(tài)，5月成交量?jì)H3027套，27.61萬(wàn)平方米，同比下降61%.這一“剛性約束”取得一定成效，除了買(mǎi)方預期發(fā)生變化外，業(yè)主也一改此前一邊倒的“強硬”態(tài)度，部分熱點(diǎn)區域的二手房?jì)r(jià)格出現略微松動(dòng)，哄抬價(jià)格現象得到一定遏制。

 

 

      付躍華認為，參照深圳的市場(chǎng)反應，預計成都發(fā)布參考價(jià)樓盤(pán)的交易量會(huì )受到市場(chǎng)情緒的影響，成交周期可能被拉長(cháng)，業(yè)主報價(jià)將趨于平穩和理性。

 

 

      成都市民方先生從今年3月份起一直在看二手房，對于成都出臺二手房參考價(jià)，他認為這有利于穩定市場(chǎng)預期，對買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)是好事。但短期來(lái)看，對于一些急切想在熱點(diǎn)區域購房的人來(lái)說(shuō)，成交價(jià)高于參考價(jià)是大概率事件，首付比例將提高。

 

 

      瘋漲的二手房?jì)r(jià)格能否回歸理性

 

 

      “之前業(yè)主三天兩頭上調報價(jià)，搞得人很緊張，生怕晚下手幾天，就要多承擔巨額成本。參考價(jià)政策出臺后，市場(chǎng)冷靜了不少，我能更從容地看房了。”準備在深圳買(mǎi)房的吳女士說(shuō)。

 

 

      西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉璐認為，從統計學(xué)角度來(lái)看，“極值”的出現不僅拉高均價(jià)，而且在市場(chǎng)本就較熱的環(huán)境下容易讓供求雙方產(chǎn)生焦慮情緒。因此，出臺二手房參考價(jià)可以避免一些高掛牌價(jià)房源對市場(chǎng)的不利心理影響。

 

 

      冷清的成交量讓中介慌了神。在深圳，不僅不少房產(chǎn)經(jīng)紀人在朋友圈“偷偷”發(fā)布房源和業(yè)主報價(jià)信息，甚至有中介門(mén)店用水果作為價(jià)格“暗語(yǔ)”,用一個(gè)榴蓮代表1000萬(wàn)元，一根香蕉代表100萬(wàn)元。深圳相關(guān)部門(mén)火速對這種行為進(jìn)行了處理。

 

 

      但這也折射出深圳部分熱點(diǎn)區域房屋市場(chǎng)價(jià)遠高于參考價(jià)、市場(chǎng)“炒房”情緒未得到根本扭轉的嚴峻現實(shí)。參考價(jià)本意是提示購房者注意“追漲入市”的風(fēng)險。“但水果’暗語(yǔ)‘反映出市場(chǎng)對于真實(shí)價(jià)格信息的需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

 

 

      隨著(zhù)市場(chǎng)新現象新問(wèn)題不斷冒出，調控政策不斷“打補丁”.二手房參考價(jià)是樓市調控的又一個(gè)“補丁”政策。但樓市調控要取得長(cháng)效，關(guān)鍵在于穩預期。在“打補丁”的同時(shí)，還要注重對各類(lèi)政策可能引發(fā)的市場(chǎng)行為進(jìn)行長(cháng)遠預判，盡量避免政策存在漏洞。持續且穩定執行的長(cháng)效調控政策，有利于讓購房者對房?jì)r(jià)走勢、購房時(shí)點(diǎn)有更穩定預期，緩解“著(zhù)急上車(chē)、生怕掉隊”的焦慮心態(tài)。