一二線(xiàn)城市樓市平淡地市火暴 高溢價(jià)地塊頻出存隱患
對于剛過(guò)去的金九銀十來(lái)說(shuō)，樓市可謂疲態(tài)初顯。而與樓市成交平淡形成鮮明對比的是土地市場(chǎng)火暴，尤其一二線(xiàn)城市高溢價(jià)地塊頻出。業(yè)內人士分析指出，高地價(jià)將刺激一二線(xiàn)樓市的漲價(jià)預期，但同時(shí)或給房企發(fā)展埋下巨大隱患。
“地王”頻出，一二線(xiàn)城市土地交易額和溢價(jià)率屢創(chuàng )新高
中國指數研究院日前發(fā)布百城房?jì)r(jià)數據，１０月，全國１００個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米１０８４９元，環(huán)比微漲０．３％。據中原地產(chǎn)數據顯示，全國主要的５４個(gè)城市在九十月份銷(xiāo)售５１．７０萬(wàn)套，環(huán)比七八月份多賣(mài)了１３５５套，微漲０．２６％。領(lǐng)漲全國數月的深圳樓市，在“金九銀十”銷(xiāo)售旺季呈現出了年內“小低谷”，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率大幅走低。
不過(guò)，相比平淡的樓市，土地市場(chǎng)表現火暴，尤其一二線(xiàn)市場(chǎng)尤為明顯。記者梳理發(fā)現，近段時(shí)間來(lái)，一二線(xiàn)城市頻出區域地王，北京、上海、福州、蘇州等城市，均出現住宅用地樓面地價(jià)溢價(jià)超過(guò)５０％的土地出讓。
今年１０月３０日，北京豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村地塊，以８５．９５億元成交，成為北京史上成交總價(jià)第二高的地塊，僅次于今年１月７日以８６．２５億元成交的豐臺白盆窯地塊。
在杭州舉行的１０月收場(chǎng)土地出讓會(huì )上，金茂歷經(jīng)５６輪惡戰奪下寰宇天下南地塊，折合樓面價(jià)２１５１２元／平方米，溢價(jià)率６６％，身兼２０１５年杭州總價(jià)地王和濱江區單價(jià)地王。
?。乖?，融僑集團以２３．６億元競得原福州師專(zhuān)地塊，樓面價(jià)每平方米１９２２４元；１０月，福州中鼎投資有限公司以３３．４億元競得一舊屋改造地塊，樓面價(jià)達每平方米２２５８４元，成為福州新地王。
據南京國土部門(mén)發(fā)布的數據顯示，今年前１０個(gè)月，南京市區共賣(mài)出４９幅經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)際成交面積達２４９．５５萬(wàn)平方米，總成交金額達５５９．７億元，平均地價(jià)由去年的每平方米９０５６元上升至１８８９５元。
中原地產(chǎn)統計數據顯示，截至９月底，一線(xiàn)城市９月土地成交額達５８９億元，創(chuàng )年內新高，環(huán)比上漲１８０％，平均溢價(jià)率３０．３％，創(chuàng )年內新高。在納入統計的３６個(gè)二線(xiàn)城市中，９月土地成交額達到１０２３億，環(huán)比上漲１８．９％，也是年內最高。
“虹吸效應”顯現，土地市場(chǎng)分化或繼續擴大
業(yè)內人士分析認為，目前土地市場(chǎng)上已顯現出“虹吸效應”。由于一線(xiàn)城市保值增值屬性明顯，一些房企為規避三四線(xiàn)城市庫存過(guò)剩風(fēng)險，紛紛到一二線(xiàn)城市拿地，導致三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步蕭條。
“原先公司多布局于福建本土，目前公司已把更多精力放在長(cháng)三角地帶，一二線(xiàn)城市已是企業(yè)投資重點(diǎn)。”閩系房企正榮集團銷(xiāo)售部郭經(jīng)理告訴記者。
今年４月，廣州富力地產(chǎn)在北京高調推出富力運河十號項目。這被視為富力地產(chǎn)２０１５年回歸一二線(xiàn)城市的最新動(dòng)態(tài)。富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉表示：“集團未來(lái)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線(xiàn)和二線(xiàn)城市。土地收購機會(huì )只限于考慮北京和廣州等一線(xiàn)城市。”
進(jìn)入９月，碧桂園、萬(wàn)科、陽(yáng)光城、保利等公司在土地市場(chǎng)均斬獲頗豐。記者統計發(fā)現，９月萬(wàn)科在杭州、沈陽(yáng)、上海等一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)頻繁落槌；而陽(yáng)光城不僅在福建晉江、上海等深耕城市強勢拿地，更在杭州、蘇州等城市開(kāi)辟新戰場(chǎng)；保利也在佛山、太原、上海、武漢等一二線(xiàn)城市頻繁出擊。
“從庫存的角度來(lái)看，一二線(xiàn)城市已迎來(lái)補倉時(shí)機。”克而瑞研究中心分析師黃彬認為，隨著(zhù)重點(diǎn)城市的去庫存化周期降低，開(kāi)發(fā)商競相進(jìn)入土地市場(chǎng)“補倉”。
多名專(zhuān)家預測，一二線(xiàn)城市的本輪土地熱潮還將持續。“按規律，下半年是各地集中推地的時(shí)間。‘前松后緊’的供地節奏，也往往決定了四季度會(huì )有一批優(yōu)質(zhì)地塊入市。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說(shuō)。
在黃彬看來(lái)，與一二線(xiàn)城市的土地供不應求不同，三四線(xiàn)城市普遍存在供大于求現象。
高地價(jià)或是“雙刃劍”，成本上升房企存隱患
業(yè)內分析，雖然土地市場(chǎng)火熱短時(shí)間內不會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)明顯上升，但土地回暖往往是樓市走強的“先聲”。一些專(zhuān)家認為，隨著(zhù)高地價(jià)項目入市，開(kāi)發(fā)成本加大，拿地房企會(huì )通過(guò)后續的經(jīng)營(yíng)逐步抬價(jià)。
“高地價(jià)項目入市，也會(huì )影響周邊項目，從長(cháng)遠來(lái)看，將導致片區整體房?jì)r(jià)走高。”福州一地產(chǎn)公司高姓銷(xiāo)售總監說(shuō)。
事實(shí)上，高價(jià)地持續涌現已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地推高了部分樓盤(pán)的售價(jià)。福州９月份原福州師專(zhuān)地塊拍出樓面價(jià)每平方米１９２２４元后，盡管福州住宅市場(chǎng)的庫存量依然處在高位，但記者采訪(fǎng)發(fā)現，該地塊周邊仍有多個(gè)樓盤(pán)相繼以“未來(lái)房?jì)r(jià)要漲”為由每平方米提價(jià)３００元到５００元左右。
在黃彬看來(lái)，多年積累的高地價(jià)風(fēng)險正逐步顯現，一個(gè)直接的后遺癥是產(chǎn)品結構和市場(chǎng)需求不相符合。“因為地價(jià)高，只能做改善型需求這部分，新盤(pán)多呈現高端化的特點(diǎn)，去庫存化難度或進(jìn)一步加大。”
此外，土地價(jià)格過(guò)高還將帶來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益偏低的風(fēng)險。“一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過(guò)高周轉的方式對沖前期的融資風(fēng)險。但因為未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)不確定性，一旦市場(chǎng)風(fēng)向轉變，公司資金鏈會(huì )受到極大挑戰。”王阿忠說(shuō)，“如果拿地前沒(méi)有對市場(chǎng)的準確判斷，高地價(jià)將為房企的發(fā)展埋下巨大隱患。”
