城關(guān)區老舊樓院地下管網(wǎng)、樓體屋蓋等基礎設施老化、破損嚴重，然而由于維修資金不到位——
物業(yè)管理全覆蓋”正在整個(gè)蘭州市推廣開(kāi)來(lái)，城關(guān)區8個(gè)街道對“三不管”樓院的整改也卓有成效。然而，城關(guān)區物管辦在針對老舊樓院的改造過(guò)程中，老舊樓院基礎設施維修卻成了眼前面臨的最大難題?，F實(shí)遇到的問(wèn)題中，一種情況是很多老舊樓院沒(méi)有繳納維修基金，出現公用設施需維修、搶修時(shí)無(wú)資金來(lái)源，按物業(yè)相關(guān)法律法規要業(yè)主分攤費用卻又很難做到，往往導致問(wèn)題擱置或政府包辦解決；另一種情況是雖繳納了維修基金，但使用該基金按規定需要由業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )且有三分之二業(yè)主同意后才能動(dòng)用，而目前大多數小區未成立業(yè)主委員會(huì )，資金使用困難。
靜安小區管道年久失修導致停暖
就在去年底進(jìn)入供暖期一個(gè)月的時(shí)候，酒泉路街道小溝頭靜安小區仍然處于停暖狀態(tài)。經(jīng)城關(guān)區物管辦調查發(fā)現，小溝頭靜安小區96號共9層，1-4樓為公司辦公，5-6樓屬五泉房管所，7-9樓有13戶(hù)居民。自2013年11月1日供暖以來(lái)，地溝暖氣管道多次爆裂，雖多次搶修還是爆裂，導致不能正常供暖。而主要原因則是由于上下水主管、暖氣管道年久老化銹蝕嚴重。為了保障住戶(hù)的正常使用，只能考慮徹底更換新的網(wǎng)管。
然而，靜安物業(yè)于1999年接手此小區，根本沒(méi)有維修基金，如今每平方米收取0.4元的物業(yè)費，要支付值班人員的工資、檢修電、水、燈泡、鎖等維護費、衛生清理費、垃圾處理費及公共照明等費用后已所剩無(wú)幾。更換上下水管道工程預算需39788.75元，更換暖氣管道工程預算51312.66元，二項共計91101.41元。而這筆費用要由1-9層所有住戶(hù)分擔，卻成了最大的難事。一方面由于住戶(hù)事先沒(méi)有繳納房屋維修基金，直接導致諸如管道破裂等維修費用沒(méi)有來(lái)源；另一方面，大多數住戶(hù)認為維修管道的資金應該由政府或小區物業(yè)承擔，因此而不愿意分擔費用，導致供暖出現問(wèn)題。
維修資金由業(yè)主交存屬業(yè)主所有
其實(shí)，依照相關(guān)規定，房屋維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有，業(yè)主應當在辦理房屋權屬登記手續前繳納首次住宅專(zhuān)項維修資金，2009年12月31日前竣工、已出售并辦理了房屋所有權證，沒(méi)有歸集維修資金的住宅、住宅小區內或住宅相連的非住宅，由購房人按照房款2-3%的比例向售房單位交存首期專(zhuān)項維修資金；共有住房（即房改房）維修資金按照多層住宅從售房單位收房款中提取20%，個(gè)人繳納2%；高層住宅從收房款中提取30%，個(gè)人繳納2%。2009年12月31日后竣工的住宅、住宅小區內的非住宅或住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，專(zhuān)項維修資金的交存標準為：多層住宅（不帶電梯）為每平方米50元；高層住宅（含帶電梯多層住宅）為每平方米70元，由業(yè)主交存到指定的專(zhuān)戶(hù)管理銀行。
維修資金主要用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造。一般經(jīng)由業(yè)主大會(huì )通過(guò)，并經(jīng)市級房地產(chǎn)主管部門(mén)審批后，方可使用；未成立業(yè)主大會(huì )的，應當由物業(yè)企業(yè)提出申請，并經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過(guò)后，方可向市級房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請。
政府應出臺政策規范維修資金使用
盡管靜安小區的問(wèn)題最終經(jīng)多方協(xié)商而得以解決，但仍有很多諸如此類(lèi)因房屋維修基金不到位而導致的老舊樓院基礎設施難維修問(wèn)題普遍存在；另外，已繳納了房屋維修基金的小區，由于未成立業(yè)主大會(huì )而無(wú)法向房地產(chǎn)管理部門(mén)提請動(dòng)用維修基金，從而導致這部分維修基金越滾越大，同時(shí)卻面臨著(zhù)使用難題。
目前，城關(guān)區老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(cháng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區長(cháng)期無(wú)法正常開(kāi)展。特別是“三不管”樓院，收費標準低，收費難度大，物業(yè)公司不愿接管，小區樓院衛生保潔、上下水、屋面地面圍墻等公用設施和部位維修存在十分突出的問(wèn)題。
尤其是老舊樓院地下管網(wǎng)、樓體屋蓋等基礎設施老化、破損現象十分突出，嚴重影響居民日常生活質(zhì)量，急需維修解決。相關(guān)專(zhuān)家建議城關(guān)區政府，一方面加大“三不管”樓院整治力度，采取政府補貼、社會(huì )募集等方式籌集資金，對城關(guān)地區老舊樓院的管網(wǎng)等基礎功能設施按照建設年代或劃分片區分批逐步進(jìn)行改造。同時(shí)，建議財政列一定物管、供暖應急搶修和維修專(zhuān)項資金，以應對突發(fā)事件。一些社會(huì )人士也呼吁政府針對老舊樓院維修資金難到位和使用難的問(wèn)題，出臺相應的政策措施；并積極督促各小區建立業(yè)主委員會(huì )。
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