房貸放款提速，房企融資開(kāi)閘，樓市調控有新動(dòng)向
作為樓市調控的“錢(qián)袋子”,銀行涉房貸款的每個(gè)變化都格外引發(fā)關(guān)注。
經(jīng)歷了上半年“勒緊褲腰帶”的日子后，下半年以來(lái)，央行、銀保監會(huì )等部門(mén)頻頻發(fā)聲，對外釋放積極信號，引導金融機構滿(mǎn)足房企、個(gè)人購房者的合理信貸需求。
6日，央行更是宣布降準，決定于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），共計釋放長(cháng)期資金約1.2萬(wàn)億元。
房地產(chǎn)行業(yè)將告別“緊日子”了？
居民房貸放款回暖，重點(diǎn)支持首套房
“我是北京工作天津買(mǎi)房，上周五面簽，這周一中午就審批通過(guò)，下午就放款了，是不是年底放寬了？”
“我在杭州買(mǎi)房，最近放貸怎么那么快，網(wǎng)簽的時(shí)候經(jīng)理還說(shuō)至少得明年，我就豪氣出手了，沒(méi)想到這么快就要開(kāi)始吃土了。”
“成都買(mǎi)房，11月24日面簽，12月5日放款成功，朋友同事都說(shuō)我這放款太快了。”
中新網(wǎng)從多位貸款購房者處獲悉，最近銀行對房貸放款明顯提速。某國有銀行北京支行業(yè)務(wù)人員也對中新網(wǎng)表示：“目前銀行正在努力消化前期排隊的申請，但整體的審批速度確有加快。9月份我們預計的審批時(shí)間在3-6個(gè)月左右，現在一切順利的話(huà)時(shí)間大概能縮短到1個(gè)月。”
這在數據上也有所體現。央行11月10日發(fā)布的最新數據顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元，金融機構房地產(chǎn)投放明顯提速。
但上述銀行工作人員向中新網(wǎng)強調，額度雖然寬松，但審批流程依然嚴格，對于銀行流水、首付款來(lái)源渠道、合理收入證明等的核準只嚴不松；目前銀行個(gè)人按揭住房貸款主要支持的是首套房的剛性需求，對于二手房市場(chǎng)增量資金的支持還是非常有限。
有在成都買(mǎi)二手房的購房者表示：“二手房貸三個(gè)月還沒(méi)放，中介一直說(shuō)銀行沒(méi)額度。”
“10月13日銀行面簽，11月10日批貸。銀行說(shuō)之前到年底放款會(huì )很慢，但好像是上個(gè)月下了通知，年底放款不受影響了。”一位在青島的二手房購房者向中新網(wǎng)表示，“不過(guò)二手房還是比新房慢很多，中介說(shuō)新房的批貸周期基本不到一周。”
銀保監會(huì )11月19日發(fā)布的數據也佐證了這一現象：10月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)8.2%,整體保持穩定，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。
12月3日，銀保監會(huì )新聞發(fā)言人也表示：現階段，要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
“這是今年金融系統首次提及對改善性住房的信貸支持，具有非常強的信號意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，改善性的購房需求接下來(lái)將面臨較好的市場(chǎng)機會(huì )。
“不排除二套購房和大戶(hù)型購房的首付比例等會(huì )有所下調，包括部分城市會(huì )微調認房又認貸政策，比如調整為’認房不認貸‘等，使得購房者購房方面的信貸約束減少。”
房企融資解凍，釋放穩定預期
近期，房地產(chǎn)企業(yè)貸款持續收緊的趨勢也迎來(lái)變化。
此前，在“三線(xiàn)四檔”的調控硬指標所限及個(gè)別房企風(fēng)險暴露的壓力下，國有大行、股份行和中小銀行都紛紛將自己的撥備覆蓋率大大提高。但隨著(zhù)“穩樓市”政策頻發(fā)，房企融資也加速回暖，近期以民營(yíng)房企為主的房企發(fā)債已經(jīng)明顯有“閘門(mén)打開(kāi)”的跡象。
12月5日，碧桂園集團宣布擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品；同日，金地集團公布一筆ABS獲準發(fā)行，擬于2022年初發(fā)行。更早之前的3日，龍光集團子公司2021年面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行4年期公司債券的申請，獲得證監會(huì )及上交所審核批準。
有媒體報道，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎上，繼續保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，初步預計同比多增約2000億元。
“結合10月及11月數據來(lái)看，房地產(chǎn)貸款逐步回升，能夠更好地滿(mǎn)足剛需等合理需求。”民生銀行首席研究員溫彬表示，這不僅有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，同時(shí)對銀行防范自身信貸風(fēng)險也非常有必要。
但需要特別注意的是，信貸政策的修復性邊際向暖，并不意味著(zhù)政策的根本性改變。
“信貸政策出現的變化，是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)維持穩定，而不是說(shuō)要鼓勵炒房。”嚴躍進(jìn)強調，各地的政策放松主要是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)平穩的發(fā)展狀態(tài)，尤其是防范金融配套政策的不跟進(jìn)導致樓市過(guò)于冷清。
他表示，總體上看，當前政策面對于信貸政策的放松有望持續到明年上半年。而對于地方政府來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)信貸政策放寬，要警惕有可能引發(fā)的炒房行為。
“從后續各城市信貸政策的調整來(lái)看，預計不會(huì )進(jìn)行全面放松，更大可能是階段性、區域性、有針對性的調整。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波同樣認為，結合當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境看，各地房貸層面微調的空間依然存在。而對于各城市來(lái)說(shuō)，樓市分化趨勢將持續。（左宇坤）
