大西北網(wǎng)訊 從備受資本追捧到頻頻爆雷，長(cháng)租公寓一直受到社會(huì )廣泛關(guān)注。我國長(cháng)租房市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段，伴隨著(zhù)“租金貸”“高收低出”等突出問(wèn)題和行業(yè)亂象。一方面應統籌考慮，加大房源供給，向低收入群體和新市民群體傾斜；另一方面，應著(zhù)力完善行業(yè)信用評價(jià)機制，健全長(cháng)租公寓企業(yè)資金監管機制，在保障相關(guān)租房者權益的同時(shí)，防范系統性金融風(fēng)險。

 

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　　行業(yè)頑疾待整治

 

　　“租金貸”是長(cháng)租公寓企業(yè)以租客租金穩定性作為籌碼，從第三方貸款平臺獲取貸款，保證平臺的現金流來(lái)源。這種高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為在行業(yè)內普遍存在。2019年底，長(cháng)租公寓品牌青客公寓和蛋殼公寓先后赴美上市，根據兩家企業(yè)的招股書(shū)，“租金貸”是這兩家企業(yè)的最大現金流來(lái)源。

 

　　在這一模式下，租客是貸款人，租客支付租金實(shí)際相當于還貸。一旦長(cháng)租公寓平臺運營(yíng)出現問(wèn)題，將產(chǎn)生連鎖反應，從貸款平臺到租戶(hù)到房東都會(huì )受到牽連。

 

　　長(cháng)租公寓行業(yè)另一大隱患是“高收低出”運營(yíng)模式，以高價(jià)從房東手中收得房屋，再以相對較低的價(jià)格出租給房客。58同城首席執行官姚勁波說(shuō)，一些長(cháng)租公寓運營(yíng)方采取“高進(jìn)低出”等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)模式搶占市場(chǎng)，資金鏈斷裂現象時(shí)有發(fā)生，租房者被無(wú)故驅逐等情況屢見(jiàn)不鮮。部分租賃企業(yè)大量囤積房源，哄抬租金，擾亂市場(chǎng)秩序。

 

　　共青團中央維護青少年權益部部長(cháng)王鋒說(shuō)，對租賃企業(yè)“長(cháng)收短付”“租金貸”等交易要求，租房青年缺乏應對經(jīng)驗。一旦出現糾紛，青年租戶(hù)可能面臨無(wú)家可歸、經(jīng)濟損失和征信受損等多重難題。他建議，從房源供需保障、規范中介平臺市場(chǎng)行為、加強行業(yè)監管等方面，切實(shí)解決租房青年安居痛點(diǎn)。

 

　　立信會(huì )計師事務(wù)所首席合伙人朱建弟認為，“租金貸”應及時(shí)納入金融風(fēng)險監管體系，明確監管主體，同時(shí)強化貸后資金使用管控。應強制要求運營(yíng)方將資金托管給相關(guān)金融機構，防止長(cháng)租公寓企業(yè)利用“租金貸”無(wú)序擴張，遏制金融風(fēng)險，細化各方的監管職能，形成監管合力。

 

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　　落實(shí)“租購同權”引導行業(yè)健康發(fā)展

 

　　實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內容。2020年中央經(jīng)濟工作會(huì )議進(jìn)一步明確，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，強調土地供應要向租賃住房建設傾斜，同時(shí)提出要降低租賃住房稅費負擔。

 

　　姚勁波認為，租房者在享受公共資源特別是子女教育權利、社會(huì )福利等方面，仍與購房者存在顯著(zhù)差異。短期內，地方政府應重點(diǎn)保護租房者基本權益，強化治理“隨意漲房租、突然被驅逐”等亂象；在中長(cháng)期，各地可根據公共設施完備情況，逐步將公共服務(wù)與房產(chǎn)所有權松綁，推進(jìn)其直接與人綁定，進(jìn)而縮小租購之間權益差，促進(jìn)落戶(hù)及教育、醫療等重點(diǎn)公共服務(wù)均衡化，實(shí)現以人為本的公共服務(wù)資源配置。

 

　　復旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)系教授駱品亮認為，長(cháng)租公寓作為連接房源與租客的平臺，不管采取何種運營(yíng)模式，其價(jià)值都不應局限于解決信息不對稱(chēng)或單純提供房源，而應通過(guò)強大的資源整合能力，充分利用平臺的網(wǎng)絡(luò )效應、平臺效應和鎖定效應，在提供基礎服務(wù)的同時(shí)，滿(mǎn)足用戶(hù)的多元需求，與用戶(hù)建立穩定的租賃合作關(guān)系。

 

　　在監管層面，駱品亮建議，強化準入管理，完善長(cháng)租公寓準入門(mén)檻設置，從源頭上防范風(fēng)險。長(cháng)租公寓的運營(yíng)主體多元，既包括傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店集團，又包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等新入局者。目前行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低，許多經(jīng)營(yíng)企業(yè)缺乏一定的資質(zhì)和經(jīng)驗，導致問(wèn)題頻發(fā)。對于運營(yíng)風(fēng)險的控制，要從提高準入門(mén)檻入手。

 

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　　大城市需要有“小確幸”

 

　　在增加供給方面，部分省市動(dòng)作頻頻，一些國企入局進(jìn)場(chǎng)。上海城投開(kāi)發(fā)建設的4000余套長(cháng)租公寓已接近尾聲，此外還有包括上海地產(chǎn)、上海張江、越秀地產(chǎn)在內的眾多地方國企進(jìn)軍長(cháng)租公寓行業(yè)。國企開(kāi)發(fā)的長(cháng)租公寓項目普遍規模大、標準高，這將成為住房租賃市場(chǎng)的穩定器和壓艙石。

 

　　許多是上海市長(cháng)寧區一家博物館的講解員，在入住晨飛公寓前，她租住在寶山區，每天通勤約需兩個(gè)小時(shí)。“2015年，我聽(tīng)說(shuō)可以申請人才公寓，就申請了這里，經(jīng)過(guò)一年等待，2016年入住。”許多現在每天步行十幾分鐘就能到工作單位，生活質(zhì)量大大提升。

 

　　晨飛公寓位于上海市長(cháng)寧區昭化路，這一項目原為飛樂(lè )音響廠(chǎng)房，2012年開(kāi)始改造，2014年完成。目前，這一長(cháng)租房項目共有229套房源。其中，面積30平方米的小戶(hù)型公租房占60%左右，40平方米和50平方米戶(hù)型各占兩成左右。長(cháng)寧公共租賃住房運營(yíng)有限公司辦公室主任吳悅慧介紹，晨飛公寓租金約為周邊同類(lèi)型房屋租金的一半到2/3。

 

　　在上海，類(lèi)似的優(yōu)質(zhì)長(cháng)租房面臨供給不足的問(wèn)題。晨飛公寓229套房源中，已出租93%左右，房源緊張，新租戶(hù)要租住，普遍要輪候半年到一年。吳悅慧說(shuō)，晨飛公寓是長(cháng)寧區開(kāi)發(fā)的第一個(gè)公租房項目，但開(kāi)發(fā)之初，對于年輕人需求預估不足。“比如沒(méi)有配備足夠的健身設施和公共活動(dòng)空間。以后開(kāi)發(fā)的項目應該就會(huì )考慮到這些因素。”（《半月談內部版》2021年第5期記者：楊有宗）