以房養老騙局高發(fā)，背后套路何在？

    

    

    此類(lèi)公司的伎倆是利用小恩小惠把老人忽悠過(guò)去，然后步步為營(yíng)，套路老人的房產(chǎn)。非法集資機構瞄準老人房產(chǎn)，主要是因為房屋價(jià)值高，通過(guò)抵押等方式套取資金比較便捷，而且金額較大。

    

    

    近年來(lái)，伴隨著(zhù)老齡化社會(huì )的來(lái)臨，傳統的養老方式亟待創(chuàng )新，從而產(chǎn)生了“以房養老”等新需求，而一些不法人員也聞風(fēng)而至，瞄上了老人們安身立命的房產(chǎn)，讓“以房養老”的美好愿景，變成了攬財的借口。

    

    

    2月24日，最高人民法院發(fā)布了人民法院老年人權益保護十大典型案例，其中就包括“以房養老”、打擊“套路貸”的案例，現實(shí)生活中類(lèi)似案例也屢見(jiàn)不鮮。“以房養老”騙局高發(fā)的背后，有著(zhù)怎樣的套路，老人們該如何防范？誰(shuí)又該為這類(lèi)騙局埋單？

    

    

    “這套房子是我們幾十年工齡換來(lái)的，全家人僅有的一套住房，不能被人‘騙走'.”近日，年近六旬的趙紅（化名）等多位老人向新京報記者反映稱(chēng)，他們所委托的以房產(chǎn)進(jìn)行“理財”的公司疑似爆雷，目前該公司已經(jīng)關(guān)門(mén)“跑路”,自己的房子很可能因此被收走。

    

    

    是怎樣的騙局，讓上述老人陷入或將房財兩空的境地？事實(shí)真相究竟如何，老人們接下來(lái)又該何去何從？

    

    

    當事人：理財后收息僅仨月，房子或“易主”

    

    

    “我們除了這套房子，就沒(méi)有多少現金可用了，為了讓家人過(guò)得更好一些，才想進(jìn)行所謂的’以房養老‘理財。”2月25日，趙紅向新京報記者反映稱(chēng)，2018年11月，她突然接到一家名為和諧眾生（中國）投資控股集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“和諧眾生公司”）的電話(huà)，對方稱(chēng)有“以房養老”類(lèi)的理財產(chǎn)品，不用出租房子也能賺錢(qián)，還能生出一部分錢(qián)借給小微企業(yè)。

    

    

    趙紅表示，上述和諧眾生公司推廣人員進(jìn)一步向她介紹稱(chēng)，“操作模式特別安全，客戶(hù)全程參與。你不用出錢(qián)，只要把房子拿出來(lái)，做個(gè)擔保即可，不影響住，也不影響出租，每月還能按時(shí)拿到一些零花錢(qián)，公司不會(huì )觸碰房主資金，只賺中間的差額利息。”

    

    

    “本來(lái)我不想參與這個(gè)理財的，可和諧眾生公司的工作人員每周每月都會(huì )給我發(fā)一些材料，勸說(shuō)我參與。”趙紅告訴記者，一年后的2019年11月，她才正式與該公司簽訂理財合同（具體名稱(chēng)為“投資咨詢(xún)服務(wù)協(xié)議”）。

    

    

    另一位年近七旬的老人李廣益（化名）告訴新京報記者，“當初，和諧眾生公司服務(wù)人員給我打電話(huà)時(shí)，聲稱(chēng)這叫’無(wú)本金理財‘,我們獲得的收益，是房子評估價(jià)百分之五的年息，讓房子生錢(qián)。”

    

    

    “2019年11月，和諧眾生公司的人上門(mén)通知，我家的房子評估價(jià)為340余萬(wàn)元，下一步需要去不動(dòng)產(chǎn)交易中心等部門(mén)走程序。”李廣益回憶稱(chēng)，“走完程序”沒(méi)多久，他就收到了第一筆利息，“當時(shí)，全家都很高興，一萬(wàn)多元的利息就這么到賬了，房子還照常住著(zhù)，我們頓時(shí)對這家公司信任感倍增。”

    

    

    “可是，好景不長(cháng)，簽訂完合同第三個(gè)月，本應該到賬的利息遲遲未到。該公司人員稱(chēng)，受疫情影響，要晚到賬一段時(shí)間。”李廣益告訴記者，隨后在2020年6月，該公司工作人員又稱(chēng)，由于二次疫情，再次延期打款。

    

    

    “接下來(lái)不久，讓人意想不到的事情發(fā)生了，和諧眾生公司董事長(cháng)失聯(lián)。然后，我們就接到了仲裁方面的通知，如果不按期還款，就會(huì )將我們的房子強制收走。眼看著(zhù)我們的房子很可能就這樣成為別人的了。”李廣益如是稱(chēng)。

    

    

    得知此消息后，2020年9月20日，李廣益與類(lèi)似遭遇的當事人來(lái)到和諧眾生公司討要說(shuō)法，但是該公司已經(jīng)人去樓空。

    

    

    騙局起底：房子被抵押貸款，負債由誰(shuí)來(lái)背？

    

    

    對于趙紅、李廣益等人的不幸遭遇，令人疑惑的是，和諧眾生公司開(kāi)展的所謂“以房養老”,究竟是如何操作的？這背后有著(zhù)怎樣的套路，當事人的房子為何就已“危在旦夕”?

    

    

    趙紅向新京報記者介紹稱(chēng)，“收到仲裁申請書(shū)后，我們仔細查看才明白，和諧眾生公司將我們的房產(chǎn)抵押后，從第三方獲取了借款，現在無(wú)法還款了，第三方就向仲裁委提起申請執行我們的房產(chǎn)。”

    

    

    事實(shí)上，房產(chǎn)抵押一事在辦理手續的過(guò)程中就可見(jiàn)端倪。“當時(shí)，和諧眾生公司的工作人員讓我去不動(dòng)產(chǎn)交易中心等部門(mén)，囑咐我’到時(shí)候讓簽字就簽字，就是走個(gè)程序‘.最終，我也是稀里糊涂就把程序走完了。”李廣益告訴記者，“現在回想起來(lái)，和諧眾生公司那時(shí)就將我們的房子進(jìn)行了抵押貸款。”

    

    

    但是，從合同約定層面來(lái)看，將房子進(jìn)行抵押的“貸款人”,并非是和諧眾生公司，而是趙紅、李廣益等當事人。新京報記者在趙紅提供的一份與和諧眾生公司簽訂的合同中看到，雙方約定，甲方（即趙紅一方），通過(guò)乙方（和諧眾生公司一方）的評估、推薦，與出借人達成“借款協(xié)議”,趙紅一方向出借人借取資金。同時(shí)，趙紅一方在獲得借款后，再將該筆借款存入和諧眾生指定的銀行賬戶(hù)，委托和諧眾生公司為其提供理財服務(wù)，和諧眾生公司按照預期年化5%（即0.416%月收益）向趙紅一方支付理財收益。

    

    

    據趙紅介紹，她的房產(chǎn)70多平方米，評估價(jià)約為600萬(wàn)元，按照評估價(jià)七成放款420萬(wàn)元，按照約定，和諧眾生每月支付給她的理財收益約為17000元。

    

    

    而值得注意的是，對于違約責任，協(xié)議中有一項對應條款，“借款人不能如期按約定償還借款本息時(shí)，以抵押物優(yōu)先受償”.這也為后來(lái)當事人的房子面臨“易主”危機埋下了伏筆。

    

    

    “復盤(pán)來(lái)看，和諧眾生公司操作的整個(gè)過(guò)程，其實(shí)就是一個(gè)閉環(huán)。”當事人王芳（化名）稱(chēng)，“我們聽(tīng)從和諧眾生的安排，將自己的房子抵押給第三方出借人，從而獲取出借人的借款。然后按照和諧眾生的操作，我們將這筆借款交由和諧眾生去處置，隨后和諧眾生按約定給我們打’息‘”.

    

    

    王芳進(jìn)一步介紹稱(chēng)，“如今，我們與所謂的出借人約定的還款時(shí)間已到，但和諧眾生公司已沒(méi)有支付能力，不可能把本金還給我們，我們自己也根本拿不出錢(qián)還款。其實(shí)，我們并不是真正的借款人，但所謂的出借人卻拿著(zhù)理財合同去申請仲裁，要實(shí)現抵押權，也就是要收走我們的房子。”

    

    

    新京報記者通過(guò)天眼查獲悉，和諧眾生公司成立時(shí)間為2013年6月4日，目前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為“存續”,經(jīng)營(yíng)范圍包括項目投資、資產(chǎn)管理等方面，在經(jīng)營(yíng)范圍一欄中特別規定，不得向投資者承諾投資本金不受損失或者承諾最低收益等。2021年1月，該公司個(gè)別人員已經(jīng)被限制消費。

    

    

    另?yè)鲜龆辔划斒氯朔Q(chēng)，部分出借人與和諧眾生公司有“串通”嫌疑，其中一些出借人是和諧眾生公司的工作人員或公司負責人的親屬。3月2日，新京報記者針對此事試圖與多名出借人取得聯(lián)系，但均未獲得回應。

    

    

    律師：警惕“以房養老”演變成詐騙套路

    

    

    事實(shí)上，上述趙紅、李廣益等人遭遇的“抵押房產(chǎn)理財”騙局并非個(gè)案。新京報記者注意到，2月19日，北京市打擊非法集資工作領(lǐng)導小組辦公室就曾發(fā)文，對“以房養老”為名的非法集資騙局與陷阱進(jìn)行了揭底，多起類(lèi)似案例浮出水面。

    

    

    北京市民盧女士被熟識的朋友帶到一家名為“北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司”的宣講會(huì )，被告知只需簽訂協(xié)議，允許將名下的房產(chǎn)抵押給小貸公司，就可以每月領(lǐng)取高額養老金作為回報。同意后，盧女士被對方安排簽署了各種協(xié)議，也確實(shí)收到了“養老金”.但不料幾個(gè)月后，貸款公司開(kāi)始上門(mén)催債，她被逼賣(mài)房還高利貸。

    

    

    盧女士被騙的套路與趙紅、李廣益等人如出一轍，此外也還有其他不同方式的騙局，比如，北京的徐女士將抵押房產(chǎn)的錢(qián)款交給位于朝陽(yáng)區的某理財公司進(jìn)行投資，其業(yè)務(wù)員曹某、孟某帶著(zhù)徐女士簽署了各種文件材料。然而，在徐女士不知情的情況下，曹某、孟某將大筆貸款轉入自己和同伙的個(gè)人賬戶(hù)。

    

    

    對于種種亂象，北京秦兵律師團隊負責人秦兵稱(chēng)，真正意義上的“以房養老”,是由老年人將擁有產(chǎn)權的住房抵押給銀行或特定的金融機構，并獲取收益用于養老。但在“以房養老”發(fā)展初期，許多不法分子利用老年人普遍存在的“養老恐慌”心理和金融風(fēng)險防范意識薄弱的問(wèn)題，將“以房養老”演變成詐騙套路，成為了非法集資重災區。

    

    

    秦兵認為，上述趙紅、李廣益等人的遭遇，疑似是一起典型的以房養老詐騙案件，這些老年人為投資“以房養老”理財項目，將自有房產(chǎn)進(jìn)行抵押，背負巨額債務(wù)，又在不法分子的惡意串通之下失去自有房產(chǎn)，導致房財兩失，建議相關(guān)當事人及時(shí)向公安部門(mén)報案。在秦兵看來(lái)，如果部分出借人涉嫌與和諧眾生串通“設套”故意損害第三人權益，那么此類(lèi)合同屬于無(wú)效合同，應當撤銷(xiāo)，建議仲裁委慎重裁決。

    

    

    ■ 防騙貼士

    

    

    該如何防范“房財兩空”的以房養老騙局？

    

    

    當前，我國養老市場(chǎng)方興未艾，打著(zhù)“高收益”旗號的詐騙陷阱也層出不窮。在業(yè)務(wù)員的推銷(xiāo)洗腦、高利息的利誘和不法分子的惡意串通之下，不少老人防不勝防，最后甚至房財兩空。

    

    

    那么，對于打著(zhù)“以房養老”幌子的各種騙局，作為弱勢群體的老人們，該如何防騙？

    

    

    避免被高利息等忽悠，提高風(fēng)險和法律意識

    

    

    2月19日，北京市打擊非法集資工作領(lǐng)導小組辦公室（簡(jiǎn)稱(chēng)“北京打非辦”）對“以房養老”為名的非法集資騙局與陷阱揭底，其將“以房養老”非法集資的作案形式歸結為三大特點(diǎn)：一是假借國家“以房養老”政策名義，詐騙手段具有誘惑性；二是詐騙過(guò)程復雜，呈現出分工化、鏈條化的特點(diǎn)；三是以公證的方式規避法律，以合法形式掩蓋非法目的。

    

    

    對于騙局模式，北京打非辦介紹稱(chēng)，“此類(lèi)公司和團伙通常以某理財公司代理人或業(yè)務(wù)員的身份向老年人介紹理財產(chǎn)品，說(shuō)服老人通過(guò)抵押房產(chǎn)獲得抵押款進(jìn)而投資所謂的理財產(chǎn)品，承諾老人4%-6%的年化收益；而另一面，此類(lèi)公司和團伙又會(huì )將老人的房產(chǎn)抵押給第三方，并許給第三方12%-24%的高額利息，最后在收取足夠抵押款后攜款跑路。”

    

    

    據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，一些機構用“以房養老”“養老公寓”等名目設置的陷阱，讓很多老年人單純地以為將房產(chǎn)抵押，就可以獲得不錯的養老收入，于是被套入了陷阱，須對此進(jìn)行提防。

    

    

    事實(shí)上，“以房養老”騙局，折射出老人們風(fēng)險意識和法律意識的匱乏。老年人須徹底打消“天上掉餡餅”的幻想，正如北京打非辦提示，“應謹記高回報伴隨高風(fēng)險，切勿為了追求高收益輕信各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)。”

    

    

    慎選投、融資渠道，警惕“請君入甕”套路

    

    

    “一些老人被騙后，因為對方做的手續很完整，而且本身就是設計好的一個(gè)騙局，打官司都很難贏(yíng)。有不少人最后都拿不回被騙的房錢(qián)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師如是表示。

    

    

    對于已成事實(shí)的受騙人，王玉臣律師認為，最好的方法就是報案，交由司法機關(guān)去處理。

    

    

    李宇嘉也表示，除了第一時(shí)間向公安機關(guān)及時(shí)報案外，還要到社區居委會(huì )反映情況，看社區內的老人是否也有類(lèi)似的經(jīng)歷，找一些線(xiàn)索來(lái)追溯不法機構。不過(guò)，李宇嘉認為，最關(guān)鍵的是預防，因為詐騙事實(shí)一旦形成，追溯確實(shí)很難。

    

    

    對于老年群體，北京打非辦提示，如有投資需求，請及時(shí)同家人或其他專(zhuān)業(yè)人士商量請教，尤其是面對大額投資，切不可一意孤行進(jìn)了圈套。對于所投資的項目要謹慎挑選，選擇正規的投資渠道，并竭盡所能對項目進(jìn)行調查。

    

    

    最高人民法院也提醒老年人，還需時(shí)刻保持理性和冷靜，審慎選擇投、融資渠道，以免落入“請君入甕”的“套路”之中。

    

    

    ■ 行業(yè)建議

    

    

    業(yè)內：加速推進(jìn)保險版“以房養老”

    

    

    值得注意的是，在以房養老理財騙局事件頻頻發(fā)生的同時(shí)，真正的以房養老保險產(chǎn)品卻籍籍無(wú)名。

    

    

    作為“以房養老”創(chuàng )新型金融產(chǎn)品的“住房反向抵押養老保險”,與靠出租房屋拿租金、或賣(mài)掉房子拿房款養老不同，老人將自己的產(chǎn)權房屋抵押給保險公司，可以繼續住在房子里。在世時(shí)，定期領(lǐng)取一定數額的養老金；去世后，房子歸保險公司處置。這給“名下有房產(chǎn)、手中無(wú)現金”的老年人的養老，提供了一種全新思路。

    

    

    2014年，老年人住房反向抵押養老保險開(kāi)始試點(diǎn)。2015年3月份，全國首款“以房養老保險”產(chǎn)品由幸福人壽推出。然而，截至2020年底，參保保險版以房養老的老人未超過(guò)200位，而參與試點(diǎn)、推出產(chǎn)品的保險公司，只有幸福人壽、中保人壽等。

    

    

    事實(shí)上，在政策層面，國家在積極推動(dòng)相關(guān)制度的落地。2020年1月23日，中國銀保監會(huì )等13部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)社會(huì )服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)保險發(fā)展的意見(jiàn)》指出，優(yōu)化老年人住房反向抵押養老保險支持政策；建立完善支持老年人住房反向抵押養老保險業(yè)務(wù)發(fā)展的合同賦予強制執行效力、房產(chǎn)差異化處置等制度，促進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)規范發(fā)展。

    

    

    在業(yè)內看來(lái)，保險版“以房養老”如果想要快速推進(jìn)，須盡快完善頂層制度設計，以減少參與主體的擔憂(yōu)與風(fēng)險。此外，相關(guān)部門(mén)此前對“以房養老”的宣傳力度不夠，導致大家對其認識不足，現在也應加快這方面的工作。

    

    

    匯力基金董事長(cháng)孟曉蘇曾任幸福人壽董事長(cháng)，在他看來(lái)，“保險行業(yè)對住房反向抵押養老保險業(yè)務(wù)成果宣傳不夠，應在適當的時(shí)候將幸福人壽的試點(diǎn)經(jīng)驗，包括近期收益平穩與遠期潛在價(jià)值巨大的情況，向其他保險公司介紹，讓這個(gè)成功產(chǎn)品能得到快速推廣，以適應中央要求’規范發(fā)展第三支柱養老保險‘的需要。”