9月7日，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行等陸續發(fā)布有關(guān)存量首套住房貸款利率調整和操作事項的公告，對調整范圍、調整規則、申請方式、調整時(shí)間等關(guān)鍵細節作出明確指引。

 

　　按照公告，9月25日起，上述銀行將與存量個(gè)人住房貸款客戶(hù)就貸款執行利率進(jìn)行協(xié)商調整。符合條件的存量首套住房貸款客戶(hù)無(wú)需申請，銀行將于當日統一批量調整，且調整后的利率當日生效。

 

　　三個(gè)時(shí)間段貸款執行不同細則

 

　　根據公告，可進(jìn)行調整的存量貸款范圍包括：2023年8月31日（含當日）前已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，且貸款發(fā)放時(shí)套數性質(zhì)為首套住房貸款或套數性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

 

　　對于LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率的存量房貸，按照2019年10月7日（含當日）之前、2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）、2022年5月15日（含當日）之后的時(shí)間段，分為三種情形分別作出調整細則，且遵循“一城一策”原則，最低可調整至原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限。

 

　　上述三個(gè)時(shí)間段的劃分依據來(lái)自于監管層面當時(shí)的政策調整。2019年8月，人民銀行發(fā)布公告，自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為L(cháng)PR。2022年5月，人民銀行、原銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調整為L(cháng)PR減20個(gè)基點(diǎn)。

 

　　對于第一時(shí)間段的貸款，如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為當地下限；如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調整為0，如貸款利率低于LPR則不調整。

 

　　對于第二時(shí)間段的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為當地下限；如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為全國下限（即LPR+0基點(diǎn)），如貸款利率低于全國下限則不調整。

 

　　對于第三時(shí)間段的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為當地下限；如貸款利率高于全國下限，將貸款加點(diǎn)幅度調整為全國下限（即LPR-20基點(diǎn)），如貸款利率低于全國下限則不調整。

 

　　對于固定利率或基準利率定價(jià)的存量房貸，需由客戶(hù)主動(dòng)申請利率調整，先按相關(guān)要求轉換為L(cháng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按相關(guān)調整規則調整貸款利率。

 

　　銀行主動(dòng)批量下調

 

　　根據銀行公告，客戶(hù)可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，兩種方式調整的結果一致。從操作的便利性來(lái)看，后者所需的流程較多，所花的時(shí)間較長(cháng)，為方便客戶(hù)，各銀行主要采取變更貸款利率方式，并將于9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調，無(wú)需客戶(hù)申請，利率調整后于當日起按新的利率水平執行。

 

　　此次存量房貸利率調整，銀行將主要調整貸款加點(diǎn)值形式，其它合同要素如貸款余額、剩余期限、重定價(jià)日、重定價(jià)周期等則不變?？蛻?hù)無(wú)需重簽貸款合同及補充協(xié)議。如果客戶(hù)選擇需新發(fā)放貸款置換的，一般則需要向貸款經(jīng)辦行提出申請。

 

　　多家銀行表示，“二套轉首套”、固定利率或基準利率定價(jià)且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶(hù)可通過(guò)線(xiàn)上、線(xiàn)下渠道提交申請，但需要通過(guò)線(xiàn)下貸款經(jīng)辦機構渠道提交相關(guān)證明材料。上述客戶(hù)可于9月25日起提出申請，10月22日（含當日）前完成申請的，銀行將于10月25日對審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統一利率調整。同時(shí)，多家銀行也提及，集中調整后仍可受理存量房貸利率調整申請，客戶(hù)可赴貸款經(jīng)辦機構進(jìn)行辦理。

 

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，按照此次規則，部分年份購房的可以享受到“LPR+0基點(diǎn)”，部分年份購房者可以享受到“LPR-20基點(diǎn)”。這個(gè)政策實(shí)施后，多數城市降低房貸壓力的效果會(huì )比較明顯，尤其是一二線(xiàn)重點(diǎn)城市的購房者可以很快感受到“減負”的積極效果。

 

　　業(yè)內人士建議，銀行在發(fā)布此類(lèi)政策方面，應盡量出臺具體例子的版本，用具體數據等形式幫助客戶(hù)理解。否則，會(huì )加大客戶(hù)咨詢(xún)量，增加銀行的客戶(hù)管理成本。