集中供地政策相繼“赴約” 房企多元化投資謀穩健增長(cháng)
集中供地政策相繼“赴約”,“缺貨”已久的廣州率先打響四個(gè)一線(xiàn)城市“第一槍”.22個(gè)重點(diǎn)城市中，青島、天津等地之前已相繼公布。
中國證券報記者梳理發(fā)現，審慎成房企主要態(tài)度，不少房企管理層表示將注重多元化拿地方式，在降檔等相關(guān)新政要求下，尋求穩健發(fā)展。
政策陸續出臺
3月26日，廣州市規劃和自然資源局公布出讓48宗國有建設用地，全部為涉宅地，供地總面積約393萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)超901億元，計劃于4月26日至27日分批限時(shí)競價(jià)出讓。
廣州是四個(gè)一線(xiàn)城市中率先集中供地的城市。從出讓的區域來(lái)看，這次供地主要集中在外圍區域，其中增城區18宗，是供地最多的區域，白云區有8宗。
今年2月底，有消息稱(chēng)四個(gè)一線(xiàn)城市及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線(xiàn)城市開(kāi)始實(shí)施“兩集中”供地政策。
所謂的“兩集中”,即“集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)”,全年將分3批次集中統一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。
青島是第一個(gè)公布集中供地的城市。青島市自然資源和規劃局2月24日發(fā)布消息稱(chēng)，2021年嚴格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)陮⒎?批次集中統一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導市場(chǎng)理性競爭。2月25日晚間，濟南跟進(jìn)。
市場(chǎng)普遍認為，該政策有利于“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標的實(shí)現。某TOP20房企投資總監稱(chēng)：“集中供地會(huì )讓房企拿地更加謹慎，前期做好準備工作，有針對性地去爭取自己最擅長(cháng)的地塊，畢竟在某一時(shí)段可以用于投資的資金量有限。”
多元投資成重點(diǎn)
供地風(fēng)格生變下，房企應如何應對？融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌稱(chēng)，不調控，地價(jià)比房?jì)r(jià)漲得快，開(kāi)發(fā)商賺不了錢(qián)，老百姓也買(mǎi)不起房。不調控，對誰(shuí)都沒(méi)好處。
應對，成了行業(yè)內普遍思考的問(wèn)題。融創(chuàng )中國在2020年年報中的表述是：公司將密切關(guān)注集中供地政策的推行和帶來(lái)的影響，審慎把握公開(kāi)市場(chǎng)的機會(huì )。未來(lái)，公司將繼續堅持以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心主業(yè)，保持地產(chǎn)主業(yè)的均衡高質(zhì)量發(fā)展，加速提升“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢。
“當前土地獲取方式已經(jīng)發(fā)生變化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地紅利、金融紅利轉向管理紅利，有專(zhuān)業(yè)能力的服務(wù)型公司的價(jià)值將凸顯。”在綠城管理控股行政總裁李軍看來(lái)，輕資產(chǎn)模式不受“三道紅線(xiàn)”和集中供地等調控政策的影響，可以全周期獲取代建項目并采取主動(dòng)開(kāi)發(fā)節奏。
時(shí)代中國董事會(huì )主席岑釗雄在2020年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，公司繼續看好中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，將確保住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更有質(zhì)量地增長(cháng)，進(jìn)一步加大城市更新業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢，協(xié)同發(fā)展商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)務(wù)。
“繞道”招拍掛后，越來(lái)越多的房企將目光投向收并購、城市更新。“舊改之王”佳兆業(yè)集團披露，公司2020年成功轉化9個(gè)城市更新項目，轉化貨值為640億元；通過(guò)收并購、城市更新等渠道獲取項目25個(gè)，預計貨值為1326億元。
“未來(lái)三年，公司計劃至少有50個(gè)城市更新項目完成轉化，將促進(jìn)公司毛利率和凈利率的提升。”佳兆業(yè)集團管理層在3月25日下午舉行的業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示。
變局中尋增長(cháng)
在“房住不炒”的總基調下，行業(yè)的調控正不斷加碼。
湖州3月27日發(fā)布通知稱(chēng)，除明確實(shí)行集中供地外，還提出強化住房金融監管，具體為：建立住宅用地購地資金來(lái)源審查機制，對購地資金來(lái)源進(jìn)行穿透式審查，嚴禁非自有資金購地。嚴格住房信貸政策，強化借款人資格和購房首付資金來(lái)源審查，嚴防消費貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等違規用于購房。
之前，北京、上海、廣東等地均針對經(jīng)營(yíng)貸、消費貸流入樓市表態(tài)，呈現“全面圍堵經(jīng)營(yíng)貸”局面。3月26日，銀保監會(huì )、住房和城鄉建設部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》明確，堅決打擊經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規行為。
中國海外發(fā)展管理層認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭發(fā)展是一個(gè)長(cháng)跑，下半場(chǎng)競賽剛剛開(kāi)始，而分化將是下半場(chǎng)的最重要特征。具體表現為：市場(chǎng)分化，一二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市將是主戰場(chǎng)；企業(yè)分化，“三道紅線(xiàn)”和“兩條紅線(xiàn)”將阻斷高杠桿房企擴張路徑，中小型房企規?？焖偕仙耐ǖ辣魂P(guān)閉，優(yōu)勝劣汰的行業(yè)整合將進(jìn)一步加速；投資分化，土地日益稀缺，單項目投資額越來(lái)越大，財務(wù)穩健、資金實(shí)力強勁者擁有更多機會(huì )，具備商業(yè)資產(chǎn)投資運營(yíng)、舊改、城市更新等城市運營(yíng)能力的企業(yè)擁有更多機會(huì )；精細化、數字化管理能力強的企業(yè)才能在競爭中勝出；好產(chǎn)品、好服務(wù)永遠是贏(yíng)得客戶(hù)的關(guān)鍵。
對房企而言，多措應對求發(fā)展是不二選擇。佳兆業(yè)集團董事會(huì )副主席、行政總裁麥帆表示，公司要提高資本資產(chǎn)運營(yíng)水平，優(yōu)化新事業(yè)投資，整合旗下多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，地產(chǎn)主業(yè)為新事業(yè)發(fā)展賦能，新事業(yè)為主業(yè)發(fā)展助力，不斷提升“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”的市場(chǎng)競爭力。
世茂股份董事許世壇在2020年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，面對監管政策調控的新局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增速放緩，未來(lái)的高速增長(cháng)點(diǎn)是多元化業(yè)務(wù)。新趨勢對于開(kāi)發(fā)商的綜合運營(yíng)能力、財務(wù)管理能力提出了更高的要求，而世茂股份的優(yōu)勢恰恰在于多元產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，以及長(cháng)期以來(lái)穩健的財務(wù)結構。
