存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準轉換今年3月啟動(dòng)

 

　　房貸利率變化 對你有何影響

 

　　核心閱讀

 

　　近日，央行發(fā)布公告推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準平穩轉換，轉換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變，轉換方式包括以貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準和固定利率兩種。

 

　　轉換工作將于今年3—8月進(jìn)行，將有助于更好地發(fā)揮LPR在貸款定價(jià)中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。

 

　　房貸利率將有變化！

 

　　去年8月，央行決定改革完善貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）形成機制，隨后新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準也從貸款基準利率轉換為L(cháng)PR。簡(jiǎn)單地說(shuō)，過(guò)去個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或下浮多少；調整后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準是LPR，即在LPR基礎上加點(diǎn)來(lái)確定貸款利率。近日，為進(jìn)一步深化LPR改革，央行發(fā)布公告推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準平穩轉換，轉換工作將于今年3—8月進(jìn)行。

 

　　公告所稱(chēng)存量浮動(dòng)利率貸款，是指今年1月1日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，不包括公積金個(gè)人住房貸款。自今年起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

 

　　以L(fǎng)PR為定價(jià)基準或固定利率有何區別？貸款人應該怎么選？房貸利率算法有何變化？客戶(hù)和銀行如何操作進(jìn)行轉換？記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。

 

　　當前利率會(huì )不會(huì )變？未來(lái)怎么選？

 

　　公告規定，轉換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變，也就是說(shuō)在今年轉換的時(shí)候，貸款人的房貸利率水平算下來(lái)和以前是一樣的，沒(méi)有變化。

 

　　民生銀行首席研究員溫彬認為，對存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉換時(shí)點(diǎn)的利率水平保持不變，有利于穩定市場(chǎng)預期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩定。

 

　　根據公告，存量房貸定價(jià)轉換有兩種方式：一是轉換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準，則加點(diǎn)數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值（可為負值），其中從轉換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日的利率水平等于原來(lái)利率水平；二是轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。

 

　　那么這兩種方式該怎么選呢？

 

　　溫彬認為，盡管銀行會(huì )提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報價(jià)，但在預期LPR下降背景下，客戶(hù)通常會(huì )選擇浮動(dòng)利率報價(jià)，因為加點(diǎn)數值已經(jīng)固定。不過(guò)，如果LPR處于上升周期，房貸利率也會(huì )隨之走升，而若此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

 

　　選擇浮動(dòng)利率后，房貸怎么算？

 

　　如果選擇轉換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準，未來(lái)房貸利率怎么調整？加點(diǎn)數值怎么算？

 

　　舉例來(lái)說(shuō)，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限為20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價(jià)基準，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)數值應為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規則，執行的利率將調整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

 

　　若之前享受的是優(yōu)惠利率呢？公告明確加點(diǎn)數值可為負值。假設此前房貸享受4.41%的優(yōu)惠利率，加點(diǎn)數值應等于4.41%與2019年12月LPR4.8%的差值，即-0.39%（4.41%-4.8%）。今年轉換時(shí)依然維持4.41%，此后不管LPR如何變動(dòng)，實(shí)際住房利率為L(cháng)PR-0.39%。即如果2020年12月5年期以上LPR降為4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價(jià)為4.31%（4.7%-0.39%）。

 

　　需要注意的是，根據公告，定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉換。

 

　　3至8月間任意時(shí)點(diǎn)轉換

 

　　國家金融與發(fā)展實(shí)驗室特聘研究員董希淼認為，實(shí)施存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準轉換，加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，使LPR全面成為貸款定價(jià)的基準，有助于更好地發(fā)揮LPR在貸款定價(jià)中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。

 

　　據了解，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在今年3—8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點(diǎn)數值，加點(diǎn)數值不受轉換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶(hù)可合理分散辦理。轉換工作自今年3月1日開(kāi)始，原則上應于今年8月31日前完成。

 

　　如果對如何轉換還是有疑問(wèn)也不用擔心。央行表示，自公告發(fā)布之日起，銀行應盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時(shí)通過(guò)多種渠道包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機銀行和電話(huà)通知等告知客戶(hù)，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。

 

　　招商銀行總行資產(chǎn)負債管理部總經(jīng)理彭家文告訴記者，招商銀行已提前做好了存量貸款定價(jià)基準轉換的應對準備。信貸系統定價(jià)基準批量轉換改造工作積極推進(jìn)，存量貸款合同文本利率條款已作了系統梳理，在新版合同中增加對定價(jià)基準轉換的提前約定。

 

　　建設銀行有關(guān)部門(mén)負責人表示，將按照“充分協(xié)商、保障客戶(hù)權益、簡(jiǎn)便易行”的原則，做好轉換計劃制定、合同條款變更、系統配套改造等工作，按照公告要求的時(shí)間表穩妥推進(jìn)。（記者 王 觀(guān)）