大西北網(wǎng)訊  合肥、廣州等地日前接連發(fā)布樓市調控新政。4月以來(lái)，多地加碼房地產(chǎn)調控力度，延續前期房地產(chǎn)調控密集趨勢。從調控內容看，近期發(fā)布樓市新政的城市調控趨于精細化，不僅調控范圍有所擴大，還針對“經(jīng)營(yíng)貸”“學(xué)區房”等熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行特別說(shuō)明。熱點(diǎn)地區調控全方位發(fā)力，足見(jiàn)調控之決心。

 

　　涵蓋范圍明顯增多

 

　　近期，發(fā)布樓市調控新政的城市調控內容涵蓋范圍明顯增多，調控內容趨于精細化。

 

　　以合肥市為例，4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)披露《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）?！锻ㄖ分饕獌热萦?條：穩定增加居住用地供應、實(shí)行市區學(xué)區內成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購措施、實(shí)行市區熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房?jì)r(jià)格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度、嚴厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

 

　　二手住房限購政策方面，《通知》指出，為精準打擊部分區域二手住房和學(xué)區房炒作行為，在嚴格執行《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》（合政辦〔2016〕43號）的基礎上，進(jìn)一步收緊合肥市部分區域二手住房限購政策，即暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭在濱湖新區、政務(wù)文化新區、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區和其他區域指定學(xué)校的學(xué)區范圍內購買(mǎi)二手住房。其中，學(xué)區范圍以2020年教育主管部門(mén)學(xué)區劃分方案為準，后期學(xué)區劃分若有調整，則限購范圍對應調整。根據房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監測情況，對出現異常交易的區域適時(shí)調整二手住房限購范圍。調整范圍由市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作聯(lián)席會(huì )議辦公室對外公布。

 

　　《通知》指出，在執行合肥市現行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎上，自2021年新入學(xué)起，實(shí)行同一套住房，6年內只能享有學(xué)區內小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內只能享有學(xué)區內初中1個(gè)學(xué)位，多胞胎、二孩等符合法律法規規定情形的除外。

 

　　此外，為規范新建商品住房銷(xiāo)售行為，杜絕炒賣(mài)房號行為，保障購房者的合法權益，《通知》明確，加強房源信息公開(kāi)監督，自2021年4月6日起，登記購房人數與可售房源數之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤(pán)，均應實(shí)行搖號銷(xiāo)售，由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托公證機構予以公證。公證搖號銷(xiāo)售商品住房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動(dòng)產(chǎn)權證之日起3年內不得上市交易。

 

　　業(yè)內人士指出，國家統計局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》數據顯示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數連續6個(gè)月保持上漲，價(jià)格快速上漲引發(fā)調控壓力。此次調控全方位發(fā)力，足見(jiàn)調控之決心。

 

　　聚焦經(jīng)營(yíng)貸

 

　　中國證券報記者觀(guān)察到，近期發(fā)布樓市新政的城市基本都提到加強經(jīng)營(yíng)貸管控力度，且針對經(jīng)營(yíng)貸的調控也呈現精細化特征，不僅提出了針對新增貸款的調控措施，還提出化解前期已積累風(fēng)險的措施。

 

　　為了加強經(jīng)營(yíng)用途貸款合規管理，合肥市要求，加強個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴肅查處經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。嚴格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。注冊地在合肥的地方法人銀行業(yè)金融機構實(shí)行分檔管理，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比不得超過(guò)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》規定的各檔上限。已超上限的金融機構，分別制定調整方案，在過(guò)渡期內逐步向管理要求邊際收斂（后期若有具體實(shí)施細則出臺的，從其規定）。

 

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，一季度房地產(chǎn)調控政策井噴，住建部約談、整頓中介、經(jīng)營(yíng)貸、土地供應模式變更成為繞不開(kāi)的話(huà)題。其中，經(jīng)營(yíng)貸作為導致多地樓市明顯上漲的重要原因，成為熱點(diǎn)城市調控的“重災區”。在2019年之前，購房是不太可能用經(jīng)營(yíng)貸的，主要是因為經(jīng)營(yíng)貸利率遠遠高于按揭貸款，且貸款期限只有1-2年。2020年，因為特殊政策，經(jīng)營(yíng)貸周期越來(lái)越長(cháng)，利率遠遠低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸入樓的心思。

 

　　張大偉指出，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時(shí)與銀行在放貸過(guò)程中既當運動(dòng)員又當裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險相對而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營(yíng)貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執行層面就出現了動(dòng)作走形，變相鼓勵了經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市。針對一些短期內用新房本以及新企業(yè)注冊套取經(jīng)營(yíng)貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場(chǎng)過(guò)熱，讓經(jīng)營(yíng)貸回歸到它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，能夠在一定程度上抑制樓市非理性、不健康發(fā)展。