原標題：近兩成房企未達目標2020年更趨謹慎

 

　　大西北網(wǎng)訊  作為檢驗企業(yè)綜合運營(yíng)能力的一大重要指標，房企銷(xiāo)售目標的制定與完成情況向來(lái)為業(yè)界所聚焦。根據第三方機構以及房企已披露數據，在已公布2019年銷(xiāo)售目標的50家房企中，有超八成房企完成年度計劃，另有近兩成房企未能達成業(yè)績(jì)預期。此外，盡管千億元房企整體表現優(yōu)于行業(yè)，但包括保利發(fā)展、泰禾集團、遠洋集團等眾多頭部企業(yè)的身影，卻出現在了2019年度“房企業(yè)績(jì)未達預期榜單”之中。業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jì)增速繼續放緩，基于行業(yè)調控持續以及資金端仍處嚴監管，預計房企在制定2020年業(yè)績(jì)目標時(shí)或更趨謹慎。

 

　　超八成完成計劃

 

　　據不完全統計，于2019年內或更早時(shí)間，有50家房企曾對外披露過(guò)2019年銷(xiāo)售目標。中國指數研究院發(fā)布的《2019年中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額百億企業(yè)排行榜》數據測算，共有42家房企完成了2019年全年的銷(xiāo)售任務(wù)，約占已公布銷(xiāo)售目標的房企的84%。

 

　　在順利完成2019年度銷(xiāo)售目標的房企之中，部分企業(yè)是“踩線(xiàn)“過(guò)關(guān)。

 

　　據梳理，包括華潤置地、當代置業(yè)、花樣年控股、融信中國、首創(chuàng )置業(yè)、融創(chuàng )中國等11家房企目標完成率在100%-102%之間。

 

　　其中，龍頭房企總體增速普遍放緩，這與企業(yè)規模大、基數大不無(wú)關(guān)系。

 

　　千億元規模量級的中型房企中，融信中國2019年累計實(shí)現合約銷(xiāo)售金額1413.16億元，“壓線(xiàn)”完成此前定下的1400億元年度銷(xiāo)售目標，目標完成率約100.94%；美的置業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司2019年實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約1012.3億元，同比增長(cháng)約28.1%，按照1000億元的銷(xiāo)售目標計算，目標完成率約101.23%。

 

　　在已公布銷(xiāo)售目標的50家房企中，近兩成企業(yè)未達業(yè)績(jì)預期，具體包括保利發(fā)展、藍光發(fā)展、泰禾集團、遠洋集團、祥生地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、福晟集團等。

 

　　其中，保利發(fā)展（目標：5000億元）、藍光發(fā)展（目標：1200億元）、遠洋集團（目標：1400億元）、祥生地產(chǎn)（目標：1300億元）、北辰實(shí)業(yè)（目標：253億元）等房企銷(xiāo)售目標完成率超過(guò)九成，對應的目標完成率分別為92.37%、94.17%、92.88%、94.23%、93.36%；泰禾集團（目標：1500億元）目標完成率未滿(mǎn)七成，僅為62.68%。

 

　　同策研究院首席分析師張宏偉分析認為，2019年下半年以來(lái)，市場(chǎng)之中房企降價(jià)動(dòng)作較為明顯，房企普遍通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的方式回籠資金、加快銷(xiāo)售，以更快更好地完成銷(xiāo)售目標。當前外界看到的超七成或八成比例房企年度銷(xiāo)售達標，背后是以失去“價(jià)格能力”為代價(jià)的。張宏偉直言，如果把房企業(yè)績(jì)中的水分擠一擠，還有很多企業(yè)面臨很大的銷(xiāo)售壓力。

 

　　“近幾年機構及媒體測算的房企銷(xiāo)售目標完成率情況，大多以企業(yè)全口徑銷(xiāo)售作為數據參考，其中包括了小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)抑或是代建模式產(chǎn)生的業(yè)績(jì)，當前機構公布榜單中眾多企業(yè)完成年度銷(xiāo)售目標，實(shí)際上兌了很多‘水’。所謂近兩成房企業(yè)績(jì)目標未達成，可能真實(shí)情況是近三成或者更大比例的企業(yè)沒(méi)有達標。當然，確實(shí)也有一些房企實(shí)際完成情況較好。”張宏偉如是分析道。

 

　　轉型的AB面

 

　　值得關(guān)注的是，盡管千億元房企的整體業(yè)績(jì)表現繼續優(yōu)于行業(yè)平均水平，但包括保利發(fā)展、遠洋集團等眾多頭部企業(yè)，上榜2019年度“房企業(yè)績(jì)未達預期榜單”。

 

　　在合碩機構首席分析師郭毅看來(lái)，2019年內多家頭部房企未能達到預期業(yè)績(jì)，是行業(yè)中比較少見(jiàn)和值得關(guān)注的情況。其認為，上述頭部房企業(yè)績(jì)完成度欠佳，背后影響因素可能有三個(gè)方面。一是房企的市場(chǎng)區域布局。在相對來(lái)說(shuō)的調控“重災區”，做了更多的產(chǎn)品布局；而在2019年市場(chǎng)相對樂(lè )觀(guān)的二線(xiàn)及新一線(xiàn)城市，市場(chǎng)布局并不是那么深入和扎實(shí)。

 

　　二是房企自身的產(chǎn)品定位。在當前市場(chǎng)環(huán)境下，房企層面針對目標客群所推出的定位中低端或高端的產(chǎn)品，也在一定程度上導致了個(gè)別房企業(yè)績(jì)目標的“踏空”。

 

　　“當前所處的這輪房地產(chǎn)調控，對于剛需和剛改客群相對友好，但對高端客群的調控壓力較大。像泰禾集團這樣主要瞄準高端市場(chǎng)的房企，現階段限購政策的制約以及二套首付比例的更高門(mén)檻等兩方面因素，都對其高端改善客群消費需求的釋放形成了較大影響。”郭毅說(shuō)。

 

　　三是房企對于市場(chǎng)的趨勢判斷?；诋斍胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)，房企一旦對于新的市場(chǎng)環(huán)境的預判出現了一些誤差，如對調控深入程度、拿地周期及節奏與業(yè)績(jì)實(shí)現之間的關(guān)系理解欠佳，并由此導致其在投資決策上作出了相應的調整，也會(huì )最終影響到企業(yè)的業(yè)績(jì)達成。

 

　　除了地產(chǎn)調控政策持續高壓之外，來(lái)自資金端的嚴控，也被業(yè)內視為影響房企2019年業(yè)績(jì)規模發(fā)展水平的一大因素。億翰智庫方面分析指出，2019年整體貨幣環(huán)境穩健偏松，降準降息釋放了一定的流動(dòng)性。但而于地產(chǎn)而言，資金端的封堵力度持續加大，特別是“23號文”出臺后，信托、公司債、海外債、銀行等幾乎全渠道封鎖，加之嚴格的多方式監管，地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境惡化，融資難融資貴成為掣肘房企發(fā)展的最大不確定因素。

 

　　就“2019年業(yè)績(jì)緣何未達預期”的問(wèn)題，北京商報記者向上文提到的多家房企發(fā)去采訪(fǎng)函。截至記者發(fā)稿，保利發(fā)展、藍光發(fā)展等多家企業(yè)未予明確回復原因。

 

　　泰禾集團方面回應北京商報記者稱(chēng)，“2019年對于地產(chǎn)行業(yè)或者各行各業(yè)都是比較難的一年，對于泰禾來(lái)說(shuō)，應該是一個(gè)轉型之年。2019年我們的重點(diǎn)可能不再是繼續突擊規模，而是夯實(shí)成果，最大的業(yè)績(jì)應該是集團把戰略重心從外部擴張轉向內部治理，引入合作、人才內生、管理升級，這些提升內功的重拳逐漸打出來(lái)”。

 

　　在遠洋集團的回復中，其概括2019年公司的整體業(yè)績(jì)表現為“基本完成全年銷(xiāo)售任務(wù)”，并指出地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境越發(fā)嚴峻。據其回復，“2019年遠洋集團銷(xiāo)售額再創(chuàng )歷史新高，達1300.3億元，基本完成全年銷(xiāo)售任務(wù)。2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境比往年更加嚴峻，行業(yè)增速放緩顯著(zhù)，在此嚴峻的市場(chǎng)環(huán)境下，集團全年銷(xiāo)售額繼續保持穩健增長(cháng)”。

 

　　2020年新目標制定或趨謹慎

 

　　克而瑞、中國指數研究院、億翰智庫、觀(guān)點(diǎn)指數研究院等多家地產(chǎn)研究機構發(fā)布的房企2019年銷(xiāo)售專(zhuān)題報告顯示，2019年房企銷(xiāo)售增速普遍放緩。以克而瑞數據為例，2019年TOP 100房企累計權益銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)6.5%，盡管實(shí)現正增長(cháng)，但增幅遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

 

　　業(yè)內有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，雖然企業(yè)的規模能夠為企業(yè)帶來(lái)多方利好，如資源的集聚、資金的獲取，更易形成良性發(fā)展閉環(huán)。但是對于規模的追逐需堅守一定底線(xiàn)，不可唯規模論?；谛袠I(yè)調控持續以及資金端仍處嚴監管，預計房企在制定2020年業(yè)績(jì)目標時(shí)或更趨謹慎。

 

　　“基于當前市場(chǎng)環(huán)境，房企新年度仍將面臨來(lái)自持續的樓市調控，以及融資環(huán)境嚴苛導致的資金鏈趨緊等多方面的壓力，這會(huì )影響整個(gè)行業(yè)的周期表現以及企業(yè)的業(yè)績(jì)規模表現，同樣也會(huì )影響到企業(yè)制定新年度銷(xiāo)售目標的程度。”張宏偉說(shuō)道。

 

　　億翰智庫方面也表示，倘若僅為規模而動(dòng)，忽視了企業(yè)自身的現金流管理、債務(wù)結構管理、產(chǎn)品品質(zhì)管控等，當企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)出現嚴重問(wèn)題時(shí)，那么企業(yè)多年的品牌沉淀或將付之一炬，企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險，屆時(shí)再想重塑企業(yè)品牌或難上加難。

 

　　事實(shí)上，早在2019年的業(yè)績(jì)目標制定中，房企的謹慎態(tài)度已經(jīng)顯現。機構數據顯示，相較于2018年30%-50%的業(yè)績(jì)目標增長(cháng)率而言，規模房企2019年銷(xiāo)售目標的增長(cháng)幅度普遍在20%左右。

 

　　就2020新年度銷(xiāo)售目標，遠洋集團方面表示，在當前的行業(yè)及市場(chǎng)環(huán)境下，房企的發(fā)展模式也在悄然發(fā)生變化，比起高速規模增長(cháng)，遠洋集團更注重高質(zhì)量、可持續的穩健發(fā)展。

 

　　藍光發(fā)展方面則表示，2020年，公司將堅持“中而強，穩健前行，利潤與規模并重，實(shí)現高質(zhì)量增長(cháng)”的戰略方針，高度聚焦住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，高度聚焦現代服務(wù)業(yè)，資本運作與實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)相結合，打造生態(tài)、文商旅、材料設備、生命科技等成長(cháng)性新興產(chǎn)業(yè)，按協(xié)同化、市場(chǎng)化、資本化、科技化路徑運作。

 

　　對于2020年的房地產(chǎn)形勢，張宏偉認為“還是值得去關(guān)注和期待的”。從市場(chǎng)預期角度來(lái)看，未來(lái)在政策面及市場(chǎng)面上應該會(huì )有一些定向寬松的機會(huì )，但是也不會(huì )特別快到來(lái)。

 

　　郭毅則補充指出，2019年內，一些區域及部分城市出現了“限購定向放松”，對區域市場(chǎng)形成了相對利好的拉動(dòng)。但由于出現定向放松的區域及城市有限，2020年將更加考驗房企對于未來(lái)行業(yè)趨勢的前瞻性預測能力以及投資判斷力。“畢竟，不是所有企業(yè)都能分享到部分區域及城市發(fā)展的利好。”