政策調控趨向“一城多策”

　　

　　2018房地產(chǎn)迎來(lái)“長(cháng)效機制”關(guān)鍵年

　　

　　短期調控與長(cháng)效機制銜接將更為緊密

　　

　　2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調，地方以城市群為調控場(chǎng)，從傳統的需求端抑制向供給側增加進(jìn)行轉變，限購、限貸、限售疊加土拍收緊，供應結構優(yōu)化，調控效果逐步顯現。

　　

　　業(yè)內人士分析預測，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅持“房住不炒”定位，政策開(kāi)啟“一城多策”分類(lèi)調控方向。在此基礎上，短期調控與長(cháng)效機制的銜接將更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)，在控制房?jì)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的住房制度，推動(dòng)長(cháng)效機制的建立健全。

　　

　　

　　2018年，樓市分類(lèi)調控政策在地方得到落實(shí)，蘭州成為此輪調控來(lái)首個(gè)松綁限購城市。1月5日，蘭州市發(fā)文對部分區域取消限購，繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明。同時(shí)，進(jìn)一步強化價(jià)格備案制度，實(shí)行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實(shí)施。

　　

　　針對蘭州市的政策調整，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，蘭州政策調整的重點(diǎn)在于：松綁部分非核心區域限購，對限購的認定條件進(jìn)行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫存和防投機方面落實(shí)新政策的要求。

　　

　　嚴躍進(jìn)表示，從蘭州的去庫存周期數據來(lái)看，維持在17個(gè)月左右的水平。一般來(lái)說(shuō)，一些熱點(diǎn)城市若是市場(chǎng)不錯，去庫存周期或存銷(xiāo)比實(shí)際上是可以降低到12個(gè)月甚至8個(gè)月以下的水平。對于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)過(guò)熱過(guò)半是集中在市區，對于一些近郊區和遠郊區以及郊縣，實(shí)際上去庫存周期還是比較高的。

　　

　　“所以嚴格收緊限購政策意義不大。此次調整政策，也是考慮到郊區市場(chǎng)去庫存的導向，所以對于此類(lèi)區域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，具有積極意義”。嚴躍進(jìn)說(shuō)，預計后續對于一些省會(huì )城市來(lái)說(shuō)，郊區市場(chǎng)的購房政策會(huì )適當放松，而市區房源不多且房?jì)r(jià)容易炒作，所以政策松綁可能性相對不大。

　　

　　“2018年1月份以來(lái)，蘭州調整限購，南京松綁戶(hù)籍，房地產(chǎn)調控正式開(kāi)啟一城多策時(shí)代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，“2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控最成功的地方是：在熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)被抑制的情況下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持向前推動(dòng)的經(jīng)濟活力。因此，2018年政策調控的方向依然是維持這個(gè)方向的發(fā)展趨勢。”

　　

　　2017年12月底召開(kāi)的全國住房城鄉建設工作會(huì )議要求，2018年抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。針對各類(lèi)需求實(shí)行差別化調控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

　　

　　張大偉分析認為，從未來(lái)趨勢看，在房?jì)r(jià)出現波動(dòng)的情況下，調控政策過(guò)嚴的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不復存在。“以最典型的蘭州為例，庫存過(guò)多的區域松綁政策，庫存少的區域加碼調控，符合調控的大方向。”

　　

　　他預計，后續還會(huì )有更多城市會(huì )出現類(lèi)似政策調整，以往部分城市的“一刀切”限購并不利于市場(chǎng)平穩，未來(lái)更多的城市將執行一城多策，調控形勢趨向多樣化。

　　

　　

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2017年內，全國接近110個(gè)城市與部門(mén)(縣級以上)陸續發(fā)布的調控政策次數多達270次以上。其中北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，尤其是僅北京發(fā)布的各類(lèi)型房地產(chǎn)調控政策超過(guò)30次。

　　

　　中國指數研究院的統計數據也顯示，2017年全年，以城市群為調控主場(chǎng)，從中心城市向周邊三四線(xiàn)城市逐步擴圍。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”導向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調控。截至2017年12月底，90個(gè)地級以上城市(約200項政策)和35個(gè)縣市(約41項政策)出臺調控，海南、河北從省級層面全面調控。此輪調控總體上表現為持續時(shí)間更長(cháng)、涉及城市更多、政策強度更大。

　　

　　張大偉說(shuō)，從2017年的調控基調來(lái)看，堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位；從調控城市看，15個(gè)熱點(diǎn)城市是調控熱點(diǎn)；另外還從一二線(xiàn)城市開(kāi)始，逐漸向周?chē)鞘袛U圍。

　　

　　分區域來(lái)看，長(cháng)三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線(xiàn)城市聯(lián)動(dòng)中心城市出臺收緊政策；2017年下半年，三四線(xiàn)城市調控進(jìn)一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區重點(diǎn)城市周邊的三四線(xiàn)城市。

　　

　　中指院相關(guān)負責人分析認為，2018年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)是要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。未來(lái)樓市政策仍會(huì )延續“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確的主線(xiàn)，堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。

　　

　　該負責人表示，2018年針對各類(lèi)需求實(shí)行差別化調控政策，因城、因區施策將持續發(fā)酵，城市群各級城市間調控將繼續協(xié)作發(fā)力，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，庫存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續做好去庫存工作。此外，區域協(xié)調和城鄉統籌也將重點(diǎn)推進(jìn)，引導人口和住房需求合理分布。

　　

　　

　　中指院方面認為，2018年我國在落實(shí)“住有所居”目標上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐，長(cháng)效機制將是中長(cháng)期房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。其中，推進(jìn)住房制度改革將是首要工作。這方面包括：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　

　　在租賃市場(chǎng)方面，未來(lái)人口凈流入的大中城市將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，試點(diǎn)城市相關(guān)租賃政策也將進(jìn)一步落實(shí)和細化。推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，抓緊推進(jìn)住房租賃立法，加快建設政府主導的住房租賃管理服務(wù)平臺，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)更加規范化、專(zhuān)業(yè)化。此外，也將分層次多渠道解決群眾住房問(wèn)題，扎實(shí)推進(jìn)棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房。

　　

　　平安證券分析師楊侃分析指出，2018年預計調控政策大概率維持現狀，大幅加碼或放松可能性均不大。原因在于：首先，十九大報告進(jìn)一步強調堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，中央經(jīng)濟工作會(huì )議及住建部會(huì )議均強調調控政策的連續性和穩定性；其次，2017年九部委出臺《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，在長(cháng)效機制建設完成之前，仍需要以調控換取時(shí)間；此外，盡管經(jīng)濟下行壓力仍在，但短期工業(yè)增加值增長(cháng)相對平穩；最后，2017年各線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅明顯回落，熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格亦呈現不同程度降溫，調控已逐見(jiàn)成效。同時(shí)，住建部明確“滿(mǎn)足首套剛需，支持改善需求”。綜合來(lái)看，未來(lái)政策大幅加碼概率不大。

　　

　　針對房地產(chǎn)市場(chǎng)“長(cháng)效機制”建設，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析預測，首先，樓市調控長(cháng)效機制將加速建立，房產(chǎn)稅相關(guān)問(wèn)題作為長(cháng)效機制的核心將會(huì )更快解決和推進(jìn)；其次，現有的緊縮性調控政策會(huì )長(cháng)期持續，短期內基本不會(huì )放松；此外，一城一策、分城施策的差異化調控方式不會(huì )改變，未來(lái)我們將看到更多城市出臺收緊樓市新政，也能看到部分城市仍在積極去庫存。

　　

　　胡景暉表示，2018年“房地產(chǎn)長(cháng)效機制”將由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。對炒房的打擊還將持續，樓市交易，特別是收緊政策城市的樓市交易將基本由自住需求客戶(hù)完成。更多資源會(huì )傾斜到租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能將從投資增值向滿(mǎn)足人們的居住需求回歸。

　　

　　“歷史數據表明，政策對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)決定性的影響。加快建立市場(chǎng)調節長(cháng)效機制、減少短周期的市場(chǎng)調控十分必要。”胡景暉說(shuō)，“當然，長(cháng)效機制的建立是一項系統而長(cháng)期的工程，只有土地財政、稅收、立法等各方面都有大量變革后才能建立。長(cháng)遠來(lái)看，還需要合理配置資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，引導人口流動(dòng)。作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的標桿，尤其是北京，將會(huì )在長(cháng)效機制的建立中起到至關(guān)重要的作用”。(記者高偉)