靠農民工購房去庫存 月收入至少得夠5000元

　　大西北網(wǎng)訊  【宏觀(guān)·政策】農民工購房去庫存要邁三道坎： 工資低、貸款難、房?jì)r(jià)高

　　河南補貼農民購房，每平米補貼100元-300元不等

　　一石激起千層浪。

　　2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出通過(guò)加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。此消息一出，即引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　目前，樓市高企的庫存已經(jīng)成為阻礙房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要原因，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又與經(jīng)濟走勢高度正相關(guān)?；夥康禺a(chǎn)庫存已被中央經(jīng)濟工作會(huì )議列為2016年經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的五大任務(wù)之一。

　　在各界眾說(shuō)紛紜的觀(guān)點(diǎn)中，“讓農民購房來(lái)消化庫存是緣木求魚(yú)，是要將農民套牢”的說(shuō)法影響力頗大。

　　通過(guò)加快農民工市民化來(lái)化解房地產(chǎn)庫存，會(huì )否將農民工套牢？中國社會(huì )科學(xué)院農村發(fā)展研究所宏觀(guān)室主任黨國英告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“套牢肯定不會(huì )。如果房?jì)r(jià)高，農民工自然不會(huì )去購買(mǎi)。當務(wù)之急是如何讓農民工買(mǎi)得起房，真正起到化解房地產(chǎn)庫存的作用。”

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議為房地產(chǎn)去庫存開(kāi)藥方

　　2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議認為，2016年經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展特別是結構性改革任務(wù)十分繁重，戰略上要堅持穩中求進(jìn)、把握好節奏和力度，戰術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。

　　而五大任務(wù)之一的“去庫存”，就是要化解房地產(chǎn)庫存。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存到底有多高，以至于要拿到中央經(jīng)濟工作會(huì )議上討論？

　　國家統計局日前公布的數據顯示，2015年1—11月，全國商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米，再創(chuàng )歷史新高。

　　同海咨詢(xún)近日發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報告顯示，重點(diǎn)監測的35個(gè)城市中，超過(guò)80%的城市住宅供應在未來(lái)3年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

　　連以“力挺”樓市著(zhù)稱(chēng)的華遠集團原董事長(cháng)任志強都感覺(jué)到“去庫存”的難度較大。他表示，以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。

　　黨國英更將我國整體需求不足的癥結歸于房地產(chǎn)庫存積壓。“目前房地產(chǎn)積壓很多，導致整體需求不足。如果房地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)，需求空間很大。”

　　在此背景下，2015年中央經(jīng)濟工作會(huì )議以相當篇幅對房地產(chǎn)去庫存進(jìn)行論述，并提出了通過(guò)加快農民工市民化消化庫存的路徑。會(huì )議提出，要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(cháng)期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶(hù)籍人口。

　　國家發(fā)改委城市與小城鎮中心總規劃師、規劃院院長(cháng)沈遲對此給予積極評價(jià)，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“讓農民來(lái)化解庫存，這是簡(jiǎn)單的說(shuō)法。實(shí)際上是釋放一些非市場(chǎng)經(jīng)濟的因素，讓它更加市場(chǎng)化。”

　　但業(yè)內擔憂(yōu)也紛至沓來(lái)，以農民家庭的購買(mǎi)力，依靠農民工去房地產(chǎn)庫存，能否實(shí)現？又面臨哪些現實(shí)的障礙？

　　專(zhuān)家：農民工到三四線(xiàn)城市買(mǎi)房，月工資得達5000元

　　在自己辛苦勞作的城市安家，是不少農民工的夢(mèng)想。

　　楊一民，河南許昌人，在北京打工已有10多個(gè)年頭。跟其他外來(lái)務(wù)工者不同，他自己做老板，在朝陽(yáng)區的一個(gè)社區租了一間平房專(zhuān)賣(mài)蔬菜。每個(gè)月除去房租，有5000多元的收入。他常常夢(mèng)想在北京城里擁有一套屬于自己的房子。

　　“我們這些外出打工的農民，沒(méi)有不想在北京城里安家的，都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福。”楊一民說(shuō)，“這是我們的動(dòng)力！”

　　但是，北京每平方米幾萬(wàn)元的房?jì)r(jià)讓楊一民望而卻步。“我們在北京打拼這么多年，在老家買(mǎi)一套房還是買(mǎi)得起的。”當楊一民談起在老家買(mǎi)房的事，禁不住開(kāi)心地大笑起來(lái)，2015年6月他剛在許昌市買(mǎi)了一套三居室，有110平方米。

　　跟許多在城市打工的農民兄弟相比，楊一民真是幸運多了。國家統計局公布的數據顯示，2014年全國農民工人均月收入2864元。楊一民每月的收入則接近全國農民工平均收入的一倍。

　　農民工憑2864元的人均收入，在北京等一線(xiàn)城市，甚至在包括省會(huì )在內的二線(xiàn)城市都很難負擔起一套商品房。而以這樣的收入能否在三四線(xiàn)城市買(mǎi)得起房呢？

　　我們不妨算筆賬，看看身在許昌、平均收入為2864元的農民工，想要付一套房子的首付需要工作多長(cháng)時(shí)間？

　　統計顯示，許昌2015年11月新房均價(jià)為每平方米4704元，這樣算下來(lái)一套100平方米普通住宅的總價(jià)為47.4萬(wàn)元。按照目前市場(chǎng)上大部分住宅25%的首付比例計算，首付金額為11.76萬(wàn)元。

　　假設一個(gè)農民工不吃不喝，工資全部用來(lái)支付購房首付，需要41個(gè)月，也就是3年半的時(shí)間。

　　但如果算上衣食住行、養家糊口的開(kāi)銷(xiāo)，農民工以2864元的月工資負擔三四線(xiàn)城市普通住宅還是有些困難。“如果農民工一個(gè)月工資達到5000塊錢(qián)，到三四線(xiàn)城市買(mǎi)房就沒(méi)有問(wèn)題。”黨國英說(shuō)。

　　農民工購房仍缺金融手段支持

　　農民工即便能過(guò)首付關(guān)，可能也難過(guò)貸款關(guān)?，F實(shí)中，那些收入不穩定、沒(méi)繳納過(guò)社保的農民工，往往因還貸信譽(yù)低，去銀行辦理房貸時(shí)困難重重。

　　獲取房貸需要有長(cháng)期穩定的收入來(lái)源，所以在辦理房貸時(shí)，需要單位開(kāi)證明證實(shí)申請人的收入來(lái)源以及有能力償還貸款。但是，由于農民工沒(méi)有穩定工作與收入來(lái)源，辦理房貸的可能性比較小。

　　銀行在農民工購房貸款方面放貸謹慎，這在一定程度上可以理解，農民工流動(dòng)性大，貸款風(fēng)險較高，銀行在后續管理方面不免有很多麻煩。

　　如果銀行商貸走不通，那公積金貸款渠道是否暢通呢？記者了解到，很多城市在公積金貸款方面，都做了如下規定：具有穩定就業(yè)的借款人申請公積金貸款前連續六個(gè)月（含）以上正常繳存住房公積金，可以申請住房公積金貸款。

　　雖然有政策窗口，但對工作不穩定、無(wú)法連續繳存住房公積金的農民工來(lái)說(shuō)依然不方便。

　　“商貸渠道不暢，公積金有政策但無(wú)法受惠，根本原因還是工作不穩定。”沈遲告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，一方面需要讓農民工有一份可以像正常城市居民一樣固定上下班的工作，另一方面，在五險一金繳納方面嚴查，以保障農村務(wù)工人員權益。

　　為加大對“三農”的金融支持力度，國務(wù)院于2015年8月發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農村承包土地的經(jīng)營(yíng)權和農民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》，在試點(diǎn)任務(wù)方面，指導意見(jiàn)指出，賦予“兩權”抵押融資功能，維護農民土地權益。在防范風(fēng)險、遵守有關(guān)法律法規和農村土地制度改革等政策基礎上，穩妥有序開(kāi)展“兩權”抵押貸款試點(diǎn)。

　　而據黨國英了解，銀行對此反應并不積極：“如果你是銀行，幫農民貸款，農民還不了錢(qián)，由于農村土地和房子的所有權不能轉移，銀行拿著(zhù)農民抵押的土地和房子又能怎么辦？”

　　因此，黨國英建議：“應該改變政策，不再限制交易，讓農村的住房可以賣(mài)給任何人，讓農民的房產(chǎn)變現?；蛘哂袚９窘槿?，即便農民還不起錢(qián)也有人擔保。”

　　政府補貼農民購房并非長(cháng)遠之計

　　近期，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，多地出臺了購房?jì)?yōu)惠政策。河南省政府不久前就出臺了《關(guān)于促進(jìn)農民進(jìn)城購房擴大住房消費的意見(jiàn)》，這份被人們稱(chēng)為“豫九條”的政策中明確對商品住房庫存較大、消化周期長(cháng)的縣（市、區），當地政府及其房管部門(mén)要積極組織農民團購買(mǎi)房，團購超過(guò)一定規模的，政府可以適當給予一定比例補貼。

　　“豫九條”出臺的目的，旨在通過(guò)鼓勵農民購買(mǎi)三四線(xiàn)城市的商品房，緩解當前縣（市、區）房地產(chǎn)庫存壓力大的現狀。

　　目前，在河南已經(jīng)有新鄉、新鄭、許昌、漯河等多地出臺鼓勵購房的政策。例如，在新鄉市，購房者在2015年底前在平原新區買(mǎi)房，可享受每平方米300元的補貼。在許昌市區購買(mǎi)144平方米以下（含144平方米）在售普通商品住房（不含二手房）的所有購房人，市財政給予每平方米150元購房補貼。在漯河市，凡在市區購買(mǎi)面積144平方米以下新建普通商品住房的購買(mǎi)人，至2016年2月29日（含）止購房，可申請獲得財政補貼200元/平方米；2016年3月1日至2016年8月31日（含）止購房，可申請獲得財政補貼100元/平方米。

　　“作為短期的調節，這個(gè)辦法可行，農民工購買(mǎi)了住房以后會(huì )進(jìn)行裝修，會(huì )有其他的開(kāi)支，經(jīng)濟活躍了，稅收增加了，財政能夠補償回來(lái)。”黨國英說(shuō)，“但長(cháng)期這樣補貼肯定是有問(wèn)題的，一定要調結構，不能把住房產(chǎn)業(yè)當成一個(gè)主導產(chǎn)業(yè)。”

　　其實(shí)，政府雖然給予多種補貼、出臺免稅政策，但總數目不可能很高，農民實(shí)際購買(mǎi)力與高房?jì)r(jià)之間的差額政府也補貼不起，要想讓農民工買(mǎi)得起房，達到去庫存的目的，按照供求關(guān)系、需求原理，最好的路徑選擇就是降低房?jì)r(jià)。

　　“房子降價(jià)以后農民就能買(mǎi)得起了。先在一二線(xiàn)城市降價(jià)會(huì )有好的效果，因為一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)比較高，有一些農民在這些城市已經(jīng)穩定生活了，他現在靠租房住，租房的租金也比較高，如果房?jì)r(jià)降下來(lái)，就會(huì )增加住房的購買(mǎi)力。”黨國英說(shuō)。

　　北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長(cháng)、教授姚洋去庫存的思路更為開(kāi)放，他建議政府發(fā)債把這些過(guò)剩房子收起來(lái)。他提出，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識到2016年日子非常難過(guò)，政府把房子拿去，打六折開(kāi)發(fā)商賣(mài)不賣(mài)？很多開(kāi)發(fā)商愿意盡快地套現。政府有了這些房源可以分給這些進(jìn)城的農民，李克強總理說(shuō)要解決三個(gè)一億人的住房問(wèn)題，已經(jīng)進(jìn)城的一億人，棚戶(hù)區改造的一億人，還有新進(jìn)城一億人的住房問(wèn)題，這是一個(gè)絕佳的機會(huì )。

　?。ɡ钊絷?、邱麗嘉對本文亦有貢獻）