大西北網(wǎng)訊  多家上市房企日前公告到期債券已經(jīng)違約或面臨違約的風(fēng)險，償債壓力增加。為了防范土地市場(chǎng)風(fēng)險，降低房企杠桿，不少地方出臺政策，限制非理性拿地。

 

　　償債壓力較大

 

　　藍光發(fā)展8月2日晚公告，近期公司及下屬子公司新增到期未能償還的債務(wù)本息金額為54.13億元（包含公司未能于2021年7月29日償付的一般短期融資券本息金額7.46億元，以及根據公司于2021年7月27日召開(kāi)的公司中期票據持有人會(huì )議表決通過(guò)的加速清償到期公司中期票據本息金額41.74億元）。截至2021年8月2日，公司累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計159.97億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式）。目前公司正在與上述涉及的金融機構積極協(xié)調解決方案。

 

　　關(guān)于債務(wù)逾期的原因，藍光發(fā)展表示，因受宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，自2020年末至今，公司經(jīng)營(yíng)性現金流回速放緩，公司流動(dòng)性出現階段性緊張，公司出現部分債務(wù)未能如期償還的情況。公司流動(dòng)性階段性緊張導致債務(wù)逾期，將會(huì )對公司經(jīng)營(yíng)和融資產(chǎn)生較大影響。為化解公司債務(wù)風(fēng)險，公司正全力協(xié)調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問(wèn)題。同時(shí)，公司將在債權人委員會(huì )和持有人會(huì )等溝通協(xié)調機制下，制定短中長(cháng)期綜合化解方案，積極解決當前問(wèn)題。

 

　　除已經(jīng)違約的公司外，不少上市公司近日發(fā)布公告指出，可能出現到期償付困難的情形。

 

　　陽(yáng)光100中國日前公告，根據2021年到期金額為2億美元的6.50%可轉換債券條款及條件，于到期日，2021年美元債券的未償還本金及應計利息總額將分別為5091萬(wàn)美元及147萬(wàn)美元，很可能發(fā)生2021年債券的條款及條件下的違約事件。公司已籌措到所需資金，并預期于到期日后的十個(gè)工作日內支付本金連同應計利息。此外，公司一直與2021年債券持有人商討，以便獲得到期日的延長(cháng)。

 

　　有的公司通過(guò)變賣(mài)股權或資產(chǎn)的方式，緩解資金壓力。

 

　　中國恒大8月10日晚公告，公司正在接觸潛在獨立第三方投資者，探討出售旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于出售恒大汽車(chē)及恒大物業(yè)的部分權益。

 

　　遠東資信研報顯示，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)杠桿開(kāi)始受到限制，有利于約束房企激進(jìn)擴張行為，降低信用風(fēng)險。今年下半年，房地產(chǎn)需求將下降，積壓了很多存量項目的房企面臨去化壓力。

 

　　聯(lián)合拿地存風(fēng)險

 

　　不少房企出于減輕拿地資金壓力等目的，使用聯(lián)合方式積極拿地。

 

　　綠地控股8月10日晚發(fā)布7月新增房地產(chǎn)項目情況簡(jiǎn)報。7月公司新增1個(gè)房地產(chǎn)項目，為廣東佛山禪城區南莊59畝住宅項目。該項目位于南莊大道北側，橫二路南側。項目用地面積約3.95萬(wàn)平方米，容積率3.0，計容建筑面積約11.85萬(wàn)平方米，土地用途為住宅用地，總地價(jià)8.89億元。公司擁有該項目50%權益。以上項目，未來(lái)可能因引進(jìn)合作方共同開(kāi)發(fā)等原因導致公司在項目中所占的權益比例發(fā)生變化。

 

　　這種方式并非有利無(wú)弊，有的上市公司就因為聯(lián)合拿地出了“岔子”。

 

　　宋都股份8月10日晚回復上交所監管工作函，指出放棄前期競得的杭政儲出【2021】8號地塊，相關(guān)部門(mén)不予返還公司繳納的5000萬(wàn)元保證金。原因是與地塊合作意向方祥生控股（集團）有限公司浙北區域公司單方面不參與本次合作有關(guān)。公司已委托常年法律顧問(wèn)單位上海錦天城（杭州）律師事務(wù)所向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔締約過(guò)失責任，并積極妥善處理賠償事宜。

 

　　除8號地塊外，宋都股份還指出，子公司競拍獲得12號地塊（即天目醫藥港地塊）土地使用權后，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“浙江寶龍”）主動(dòng)接洽公司，希望就天目醫藥港地塊進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。但此后，浙江寶龍明確表示放棄合作，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節奏，導致同一時(shí)間節點(diǎn)項下，公司集中資金支出金額放大。為了與預期整體獲取土地權益總額保持一致、保證公司整體現金流安全，公司決定放棄競得的8號地塊土地使用權。

 

　　遏制非理性拿地

 

　　8月10日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布《北京住房和城鄉建設發(fā)展白皮書(shū)（2021）》，提出北京市將構建“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機制，房地產(chǎn)精準調控向縱深推進(jìn)，根據不同地塊具體情況，設定不同的土地競買(mǎi)或房屋銷(xiāo)售條件，如設定地價(jià)上限、競政府共有產(chǎn)權份額、競建高品質(zhì)住宅、競企業(yè)自持房屋比例、執行差異化稅收信貸優(yōu)惠政策、制定優(yōu)先購房順序等，遏制非理性拿地行為，堅決穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，切實(shí)提升住房品質(zhì)。

 

　　此前，杭州針對第二批集中出讓地塊的競價(jià)規則進(jìn)行適當調整，規定競買(mǎi)單位需足額繳納20%競買(mǎi)保證金后方可參與競買(mǎi)，并將溢價(jià)率上限由30%調整為20%。其中，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%。

 

　　此外，天津、深圳推遲了“兩集中”出讓土地的掛牌出讓時(shí)間。

 

　　8月10日，天津市規劃和自然資源局官網(wǎng)披露，61宗國有建設用地使用權公開(kāi)掛牌出讓公告時(shí)間延長(cháng)至2021年8月31日，掛牌起始時(shí)間統一調整為2021年9月1日9:00起，掛牌截止時(shí)間統一調整為2021年9月10日，掛牌起始總價(jià)合計533.2億元。

 

　　此前，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，中止出讓22宗地塊，起始總價(jià)約421.98億元。