大西北網(wǎng)訊 為管控過(guò)熱的樓市，上海、廣州等一線(xiàn)城市的房貸市場(chǎng)被潑了一盆冷水。
自1月27日起，廣州的工農建中四大行房貸利率集體上漲，具體調整方案為：首套房房貸利率為L(cháng)PR+55基點(diǎn)；二套房房貸利率為L(cháng)PR+75基點(diǎn)。而此前的房貸利率為首套房LPR+40基點(diǎn)，二套房則是LPR+60基點(diǎn)。
上海地區，《國際金融報》記者采訪(fǎng)了解到，房貸放款時(shí)間明顯延長(cháng)，更有銀行隨即叫停了稅費貸。
與廣州、上海不同的是，北京地區房貸市場(chǎng)卻淡定如常?！秶H金融報》記者致電北京地區多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示目前房貸額度并不緊張。
部分一線(xiàn)城市這一輪房貸市場(chǎng)收緊的原因為何？而北京地區為何成為“特別的存在”？
上海
放款延長(cháng)
“政策的威懾性，有助于后續房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例。”
1月21日晚，上海樓市迎來(lái)最強調控——上海八部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，嚴格限購、限貸、打擊假離婚，還特別提到了“房貸集中度”的概念。
僅4天后，上海又將法拍房納入限購范圍。對此，易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)對《國際金融報》記者分析，此次政策明確法拍房需要納入限購范圍，進(jìn)一步體現了上海購房政策從緊從嚴的導向。
“此類(lèi)領(lǐng)域的政策之所以收緊，在于其過(guò)去容易繞過(guò)限購政策，即成為限購政策的漏洞。所以上海此次政策升級，和1月21日上海既有房地產(chǎn)政策思路是一致的。”嚴躍進(jìn)表示，類(lèi)似政策下，此類(lèi)房源的交易性?xún)r(jià)比自然就下降了，客觀(guān)上使得其房?jì)r(jià)會(huì )下跌。政策的威懾性，有助于后續房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例。
組合拳之下，滬上房貸市場(chǎng)發(fā)生巨變。“因為國家政策，所以現在都是排隊放款，速度比較慢。如果你現在1月底申請的話(huà)，最快也是4月份才能放款，如果慢一點(diǎn)的話(huà)要5月份。”招商銀行某支行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，越往后額度越緊，可能會(huì )更慢。
某股份制銀行的客戶(hù)也對《國際金融報》記者反映，本來(lái)快要發(fā)放的貸款因為出臺的政策暫緩，最快也要再過(guò)兩周發(fā)放。
除了放款速度明顯降低外，更有銀行隨即叫停部分貸款業(yè)務(wù)。工商銀行上海分行行長(cháng)付捷對外確認，工行上海地區確實(shí)有調整、叫停稅費貸。
所謂稅費貸，是針對個(gè)人住宅房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所應繳納的，包括但不限于契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房屋稅、印花稅等相關(guān)稅費和服務(wù)費的分期服務(wù)。該業(yè)務(wù)通過(guò)在房產(chǎn)交易中心刷信用卡，分期繳納稅費，減輕現金壓力。
“相關(guān)業(yè)務(wù)調整，是根據市場(chǎng)變化，從優(yōu)化資源配置角度出發(fā)而做出的經(jīng)營(yíng)決策。”付捷表示，此次叫停是一種調整，下一步會(huì )根據監管部門(mén)的要求，進(jìn)一步研究后續產(chǎn)品業(yè)務(wù)計劃。
不過(guò)，此次停貸業(yè)務(wù)只是小范圍的。在上海地區推出稅費分期產(chǎn)品的還有上海農商行，而該行客服人員告訴記者，目前并未受政策影響，沒(méi)有接到通知，甚至今年還在延續去年活動(dòng)的優(yōu)惠利率，活動(dòng)時(shí)間一直持續到6月底。
需要指出的是，盡管工商上海地區叫停了稅費貸，但個(gè)人房貸業(yè)務(wù)正常。
“目前工商銀行上海地區房貸發(fā)放正常，仍然按照往年的節奏，既沒(méi)有多也沒(méi)有少，還是比較穩定的。額度也差不多，沒(méi)有過(guò)于收窄，也沒(méi)有放開(kāi)，跟往年保持持平。”付捷補充，只不過(guò)是現在出些政策，大家感覺(jué)比較緊張。
1月26日，據新華社報道，住房和城鄉建設部倪虹副部長(cháng)帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一。以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為目標，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
廣州
四大行集體“漲價(jià)”
“房貸額度管控下，新房、二手房交易規模會(huì )下降，這相當于給樓市降溫。而隨著(zhù)交易量下降，未來(lái)房?jì)r(jià)也將有所回落。”
被戲稱(chēng)為“樓市中的五糧液”的廣州樓市，在今年開(kāi)年延續了去年底的翹尾行情。伴隨部分業(yè)主“抱團漲價(jià)”的信號，廣州樓市迎來(lái)“爆發(fā)”，驚動(dòng)廣州監管層。
1月24日，據《廣州日報》消息，廣州銀行業(yè)已被金融監管窗口指導，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”：新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%；各銀行每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度。
“應該說(shuō)，廣州此類(lèi)政策的出臺，也對應了廣州近期房屋炒作的現象，政策出臺有助于促進(jìn)市場(chǎng)的穩定和健康發(fā)展。從后續情況看，廣州的政策也值得全國其他城市的學(xué)習。”嚴躍進(jìn)表示，近期很多大城市購房政策明顯收緊，預計信貸政策收緊概率也會(huì )增加。
本輪調控政策對廣州房貸市場(chǎng)產(chǎn)生顯著(zhù)影響。1月24日，有微博大V“大源按揭”通過(guò)微博爆料稱(chēng)，各銀行配合監管，應對的措施是“暫停受理新的貸款申請”。
1月27日，廣州樓市又放出新動(dòng)態(tài)，即日起廣州四大行房貸全線(xiàn)漲價(jià)，首套房貸利率調整為L(cháng)PR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房為L(cháng)PR+40bp，二套房是LPR+60bp。
實(shí)際上，這并不是廣州四大行第一次集體“漲價(jià)”。2018年2月，廣州四大行也曾集體上調首套房貸利率至基準1.1倍。而兩次嚴控政策的背后均是“過(guò)熱”的廣州樓市。
廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )（學(xué)會(huì )）專(zhuān)家委員會(huì )副主任胡剛告訴《國際金融報》記者，“由于深圳樓市調控，導致2020年第四季度以來(lái)廣州樓市有些熱，市中心珠江新城房?jì)r(jià)漲幅達到了40%左右，南沙也漲了20%至30%，但多數區域還是比較平穩。”
“2018年的調控和此次調控的背景有異曲同工之處。”廣東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉對《國際金融報》記者指出，去年12月廣州新房和二手房火熱，出現明顯的翹尾行情，當月新房成交量達到17243套，創(chuàng )單月成交歷史最高紀錄，超過(guò)了最為火熱的2016年；二手房成交量年內第二次探上1.5萬(wàn)套。
2020年，廣州二手房?jì)r(jià)上漲進(jìn)入了全國TOP 10，同樣入榜的還有上海和深圳，在滬深積極出臺政策管控的背景下，廣州自然也難例外。
胡剛認為，這些措施將對廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)起到降溫調控的效果，引起未來(lái)成交量的滑落。“對于一般購房者而言，如果沒(méi)有貸款很難承受得起現在的房?jì)r(jià)，因此房貸方面的措施對于樓市將有不小的沖擊力”。
李宇嘉也表示，房貸額度管控下，新房、二手房交易規模會(huì )下降，這相當于給樓市降溫。而隨著(zhù)交易量的下降，未來(lái)房?jì)r(jià)也將有所回落。毫無(wú)疑問(wèn)，如果這次真的控制住了貸款投放，熱點(diǎn)城市快節奏的樓市交易自然就會(huì )慢下來(lái)。
“未來(lái)銀行選擇個(gè)貸客戶(hù)的標準會(huì )提高。征信好、納稅和社保記錄時(shí)間長(cháng)、沒(méi)有斷繳的個(gè)人，會(huì )被優(yōu)先選擇。”李宇嘉建議，購房者維護好個(gè)人信用，房貸額度緊張也將是周期性事件，可以等到額度寬松時(shí)再買(mǎi)房。
作為大灣區的風(fēng)向標，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)也牽動(dòng)著(zhù)其他地區眾人的心。某珠海房地產(chǎn)人士告訴《國際金融報》記者，按照以往的經(jīng)驗，可能接下來(lái)灣區其他城市也會(huì )逐步收緊政策。但他認為，大家只是需要一些時(shí)間適應和消化，緊接著(zhù)該買(mǎi)的還是會(huì )買(mǎi)，購買(mǎi)力會(huì )恢復過(guò)來(lái)。
北京
房貸市場(chǎng)“風(fēng)平浪靜”
“廣州、上海這些熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請。而北京的樓市成交量一直不溫不火，額度自然就不緊張。”
“房貸從嚴背景下，可能有些家庭會(huì )申請不到房貸，進(jìn)而買(mǎi)不了房。這種情況對樓市發(fā)展是不利的。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池對《國際金融報》記者坦言。
而在上海、廣州、深圳紛紛收緊房貸額度的同時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一片祥和?！秶H金融報》記者致電北京地區多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示目前房貸額度并不緊張。
“目前北京這邊沒(méi)有接到房貸額度收緊的通知。”北京某農商行經(jīng)理告訴記者，如果1月底提交各材料的話(huà)，加上春節放假的因素，2月底也能夠放款。
工商銀行某北京支行的經(jīng)理也告訴記者，目前房貸額度未受影響，基本1個(gè)月能夠走完流程放款。“但是盡快辦吧，未來(lái)房貸業(yè)務(wù)會(huì )不會(huì )被限制不好說(shuō)，可能也會(huì )縮緊”，她表示。
“房貸額度有限與房地產(chǎn)金融監管政策收緊有關(guān)。根據房地產(chǎn)貸款集中管理度要求，各銀行都要在一兩年內達到監管目標，因而需要調整未來(lái)發(fā)放貸款的額度。”趙秀池進(jìn)一步指出，為了達到房地產(chǎn)貸款集中度的要求，有些房貸到期收回來(lái)，銀行可能就不能再發(fā)放房地產(chǎn)貸款或個(gè)人住房貸款了。
實(shí)際上，各地的房貸調控都與今年1月1日起實(shí)施的房貸集中度制度不無(wú)關(guān)系。蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心副主任陶金此前對《國際金融報》記者表示，為降低房地產(chǎn)貸款集中度，個(gè)別銀行需要主動(dòng)減少住房貸款增量和壓降存量。同時(shí)，個(gè)別銀行存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款超限的問(wèn)題，也可能需要通過(guò)主動(dòng)壓降來(lái)達到監管標準。這將對個(gè)人房貸的申請有一定影響。
為何上海、廣東等地房貸難求，北京卻淡定如常？
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，近期部分地區房貸緊張主要跟去年底市場(chǎng)過(guò)熱、貸款申請積壓有關(guān)。他指出，房貸發(fā)放分為貸款審批和放款兩個(gè)環(huán)節，即使在這些過(guò)熱地區，現在房貸審批也是照常進(jìn)行的。早在去年“兩條紅線(xiàn)”新規出來(lái)之前，很多銀行就按照監管要求控制個(gè)人按揭貸款的投放額度和節奏，房貸額度都按月執行。“廣州上海深圳這些熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請，今年1月份依然按月控制額度，所以大家只能排隊等待。而北京的樓市成交量一直不溫不火，額度自然就不緊張”。
“北京將會(huì )在‘房住不炒’的定位下，在多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷完善下，平穩健康發(fā)展，成交量和房?jì)r(jià)或有小幅回升。”趙秀池預估。
(責任編輯：蘇玉梅)
